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    2011年全國樓市遇冷，但寫字樓市場持續(xù)走旺，吸引了眾多投資客的目光。根據(jù)南豐智庫（CORC）最新調(diào)查報(bào)告顯示，2011年廣州甲級寫字樓全年新增供應(yīng)72萬平方米，其中多數(shù)集中在珠江新城。但值得注意的是，在大量新增供應(yīng)中，多數(shù)項(xiàng)目已被搶先預(yù)租，可售項(xiàng)目很少，可售甲級寫字樓更顯稀缺；富力盈凱廣場作為中軸線三段唯一在售的寫字樓產(chǎn)品，稀缺程度可見一斑。記者日前獲悉，富力盈凱廣場將在本月底公開發(fā)售，銷售中心也即將開放，目前報(bào)價(jià)高達(dá)4萬元/平方米。據(jù)了解，自去年12月開始，富力盈凱已經(jīng)通過內(nèi)部認(rèn)購“消化”近13億元的貨量，占總貨量的3成。

    雙地鐵商用物業(yè)極度稀缺

    寸土寸金的大都市里，地鐵正在成為現(xiàn)代都市人出行的優(yōu)先選擇交通工具。地鐵，縮短了城市的空間距離，從而開啟了臨鐵而居的全新生活格局。相應(yīng)的，地鐵站臨近的樓盤也有了一張新名片：地鐵物業(yè)。

    縱觀北京、上海以及法國巴黎、英國倫敦等城市的發(fā)展軌跡，我們可以看到，除了方便人們出行，地鐵對城市最大的影響在于對居住板塊乃至商業(yè)客流的改變和擴(kuò)大。“地段、地段、還是地段”，這是熟悉地產(chǎn)投資的人都知道的“金科玉律”，而地鐵的出現(xiàn)改變了這一格局，房地產(chǎn)的價(jià)值大小開始以時(shí)間長短來衡量。

    據(jù)了解，富力盈凱廣場位于珠江新城CBD中軸線西側(cè)，毗鄰富力中心、廣州富力君悅大酒店、西塔、廣州新歌劇院及新博物館等標(biāo)志性建筑，周邊擁有友誼國金店、廣百高德置地店、海印集團(tuán)打造的花城匯三區(qū)等商業(yè)配套。而且項(xiàng)目位于地鐵三、五號線珠江新城站上蓋，地下集運(yùn)系統(tǒng)、黃埔大道、華南快速路，組成立體交通網(wǎng)絡(luò)，機(jī)場、琶洲、珠三角瞬間可達(dá)。此外，該盤位于珠江新城華夏路，除能盡覽珠江新城中軸線和電視塔風(fēng)光外，還能望到美麗的江景，景色壯麗開闊。

    珠江新城“江湖地位”日益顯著

    調(diào)查顯示，目前廣州寫字樓主要集中在越秀區(qū)、天河區(qū)、珠江新城、海珠區(qū)四大商圈，截止到2011年底，廣州甲級寫字樓市場總量達(dá)到342萬平方米。但值得注意的是，原計(jì)劃2011年內(nèi)投入使用的多個(gè)超高層項(xiàng)目，因其技術(shù)要求較高，工程進(jìn)度遲于預(yù)期，落成日期相應(yīng)延后，導(dǎo)致新增供應(yīng)偏緊。

    而據(jù)資料顯示，至去年年底，珠江新城甲級寫字樓供應(yīng)量達(dá)200萬平方米，占全市總存量的一半。在大量新增供應(yīng)中，多數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)被搶先預(yù)租，可售高素質(zhì)商業(yè)物業(yè)更顯稀缺。目前僅有廣晟國際大廈、越秀財(cái)富世紀(jì)、保利克洛維廣場、保利中達(dá)廣場出售，而富力盈凱廣場作為是中軸線三段唯一在售的寫字樓產(chǎn)品，稀缺程度可見一斑。

    據(jù)悉，珠江新城是國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)的中國三大CBD之一，定位為華南未來金融中心、高端服務(wù)業(yè)中心、文化中心和跨國公司總部中心，其中的中軸線更成為廣州新城市中心的標(biāo)志。亞運(yùn)后，珠江新城總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)日益凸顯，不少企業(yè)都看中其“江湖地位”紛紛進(jìn)駐來提升公司形象。

    滿堂紅寫字樓部曾做統(tǒng)計(jì)，去年12月，廣州約1200個(gè)單位換辦公室，其中有高達(dá)41.1%的客戶搬到了珠江新城，而珠江新城外流到其它區(qū)域的，占比僅為11.5%。據(jù)第一太平戴維斯報(bào)告指出，珠江新城隨著配套的逐漸完善和商務(wù)氣氛日益濃厚，租金上升潛力較大，2011年第三季度珠江新城租金環(huán)比上升2.8%，達(dá)168.2元/平米/月。記者抽查了廣州國際金融中心、華普廣場、高德置地廣場、中和廣場等18個(gè)寫字樓發(fā)現(xiàn)，與去年同比，珠江新城寫字樓的租金漲幅最高達(dá)19.23%。

    記者觀察：CBD寫字樓是投資新熱點(diǎn)

    目前廣州甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)量主要集中在珠江新城，保利、富力、越秀地產(chǎn)、高德置地、珠江投資等發(fā)展商都大舉進(jìn)軍珠江新城寫字樓市場。另一方面，亞運(yùn)會(huì)舉辦后，越來越多的企業(yè)從東風(fēng)路、環(huán)市路等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)向天河北商圈和珠江新城商圈遷移，加上天河區(qū)內(nèi)新寫字樓項(xiàng)目大多是甲級、超甲級寫字樓，定位高端，吸引了更多國際知名企業(yè)進(jìn)駐打造華南總部，令天河區(qū)尤其是珠江新城寫字樓租金節(jié)節(jié)上升。

    珠江新城的寫字樓投資潛力如此大，但目前一手可售寫字樓物業(yè)卻很少，僅有財(cái)富世紀(jì)廣場、廣晟國際大廈寥寥幾個(gè)。然而，踏入3月，珠江新城將迎來新一輪寫字樓推貨潮，包括富力盈凱廣場、保利中達(dá)廣場、邦華環(huán)球廣場都即將面市。其中由珠江新城寫字樓“專業(yè)戶”富力地產(chǎn)打造的富力盈凱廣場，可謂最為矚目。項(xiàng)目為CBD中軸線西側(cè)多功能綜合物業(yè)，區(qū)位優(yōu)越，位于雙地鐵上蓋，交通四通八達(dá)，并引入國際酒店廣州柏悅酒店（Park Hyatt），定位高端。

    筆者認(rèn)為，來自跨國企業(yè)和內(nèi)資公司強(qiáng)勁的市場需求將繼續(xù)支撐寫字樓業(yè)主的樂觀態(tài)度，未來一年廣州寫字樓租金仍將有一定的上升空間。政府對住宅市場的調(diào)控政策將繼續(xù)，優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)仍是未來一年投資熱點(diǎn)，而廣州優(yōu)質(zhì)可售項(xiàng)目相對稀缺，廣州甲級寫字樓物業(yè)售價(jià)預(yù)期將在2012年穩(wěn)步上升。