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　　開發(fā)格局呈現(xiàn)局部泡沫化、同質(zhì)化競爭激烈、運(yùn)營管理危機(jī)顯現(xiàn)……在四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長冉立春看來，成都商業(yè)地產(chǎn)已險(xiǎn)象環(huán)生。

　　3月24—25日，“中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2012年會(huì)”在北京召開。四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長、四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長冉立春對(duì)此行感慨頗多：“這是第九次參加商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)。與往屆不同，尤其是成都的商業(yè)綜合體、商鋪、寫字樓等產(chǎn)品密集上市，讓我看到成都商業(yè)地產(chǎn)的‘春天’并非是許多人想象的那么生機(jī)盎然。”

　　局部泡沫化

　　截至今年3月底，成都僅商業(yè)綜合體項(xiàng)目就已高達(dá)百余個(gè)，數(shù)量空前、同質(zhì)化、模式單一成為成都商業(yè)地產(chǎn)的真實(shí)寫照和客觀事實(shí)。

　　“成都的商業(yè)是地產(chǎn)主導(dǎo)型，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局大多數(shù)是一廂情愿和拉郎配。”冉立春表示，這種“大躍進(jìn)”式的開發(fā)使得局部地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫化傾向，行業(yè)面臨著巨大的壓力和投資風(fēng)險(xiǎn)，“穩(wěn)中求進(jìn)”將是商業(yè)地產(chǎn)的政策選擇，同時(shí)也是市場的選擇。“成都商業(yè)地產(chǎn)不能只當(dāng)一塊‘瘋狂的石頭’，大躍進(jìn)式的開發(fā)必將被‘穩(wěn)中求進(jìn)’的理性方式所取代。”

　　冉立春認(rèn)為，現(xiàn)階段很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營脫節(jié)，出現(xiàn)“賤招”現(xiàn)象且形成惡性循環(huán)。很多商業(yè)在建成之初都希望通過商家的進(jìn)駐將物業(yè)運(yùn)營帶動(dòng)起來，但因前期規(guī)劃的脫節(jié)，又不能吸引好的商家進(jìn)來，只好放寬條件，免租、降租比比皆是，而另一方面好的商家在沒有準(zhǔn)確定位的商業(yè)項(xiàng)目中運(yùn)營，其品牌形象不能有良好的展示，盈利空間較小又會(huì)對(duì)商家又造成負(fù)面影響，撤店關(guān)門就在所難免。“商業(yè)地產(chǎn)一定要回歸商業(yè)的本質(zhì)，應(yīng)大力提倡政府統(tǒng)一規(guī)劃下的‘訂單式商業(yè)’”。

　　“同質(zhì)化”

　　“開發(fā)商們感嘆‘招商難’，而品牌商家也在抱怨‘選址難’，折射商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化競爭程度。”冉立春以成都新南天地商圈作為樣板區(qū)域，凱丹廣場、蘇寧廣場、九方購物中心等眾多項(xiàng)目集中涌現(xiàn)，且多以類似面孔出現(xiàn)，該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目吃不飽的現(xiàn)象并不少見。例如已經(jīng)開業(yè)的蘇寧廣場，可以滿足片區(qū)內(nèi)的大部電器消費(fèi)需求，在同區(qū)域九方開發(fā)的綜合體項(xiàng)目，其簽約的主力店還是蘇寧。同區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)兩個(gè)蘇寧店，不僅浪費(fèi)了大量的商業(yè)資源，折射出同質(zhì)化競爭的激烈程度。

　　“在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最為火熱的城南大板塊，僅商業(yè)綜合體項(xiàng)目就高達(dá)近30個(gè)，而區(qū)域內(nèi)大多的商業(yè)綜合體其業(yè)態(tài)都由住宅+寫字樓+購物中心構(gòu)成，而購物中心的運(yùn)作模式無非是主力店+次主力店，主力店也只是扳著指頭就可以數(shù)過來的那幾家，根本擺脫不了同質(zhì)化競爭的結(jié)局。”冉立春認(rèn)為，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)短期利益、投機(jī)心態(tài)嚴(yán)重，在這樣的形勢(shì)下，沒有特色賣點(diǎn)的商業(yè)，其后期運(yùn)營和招商就像擊鼓傳花，最后落在誰手里誰就遭殃。“如果繼續(xù)以這種不良的心態(tài)發(fā)展，預(yù)計(jì)未來3—5年，成都的商業(yè)必將面臨一次殘酷的的洗牌。”

　　運(yùn)營危機(jī)

　　“千軍萬馬過大橋，用這句話來形容成都的商業(yè)地產(chǎn)再合適不過了。”冉立春這樣說。成都目前的商業(yè)地產(chǎn)不僅開發(fā)密集，而且體量巨大。二圈層的郫縣，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可謂是扎堆上馬，有五彩城、綠地國際花都、龍湖時(shí)代天街、中信未來城等十余個(gè)項(xiàng)目，個(gè)個(gè)體量都不小，多數(shù)是幾十萬到百萬平方米體量，龍湖時(shí)代天街達(dá)到180萬平方米，區(qū)域總體量高達(dá)400多萬平方米。開工量最大的城南，據(jù)目前不完全統(tǒng)計(jì)，其放量已達(dá)370萬平方米。

　　“這么大的放量，銷售及運(yùn)營模式卻比較簡單、單一，大多以銷售為主，而自持的比例很少，這無形中暴露出商業(yè)地產(chǎn)目前運(yùn)營的危機(jī)所在。”冉立春直言，現(xiàn)在所謂的商業(yè)綜合體進(jìn)入的門檻低，開發(fā)商更多考慮的是快速回籠資金，這不僅不能很好的保證日后產(chǎn)品運(yùn)營的品質(zhì)，而且對(duì)今后的商業(yè)地產(chǎn)將帶來很多的負(fù)面影響。

　　冉立春認(rèn)為，人才的不專業(yè)也是制約商業(yè)地產(chǎn)良性發(fā)展的原因之一。目前成都商業(yè)地產(chǎn)中90%的從業(yè)人員是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型而來，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營還僅僅停留在住宅開發(fā)的慣性思維當(dāng)中。冉立春無不擔(dān)憂地向正在開發(fā)或準(zhǔn)備開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商提出忠告，當(dāng)千軍萬馬都來過商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)大橋的時(shí)候，千萬要在出發(fā)前記住回來的路！