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　　在上周閉幕的春季房交會(huì)上，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為名副其實(shí)的“一哥”，位于華苑的D-house名爵匯天津科技廣場(chǎng)、華僑城的純水岸、海航的YOHO灣、位于南馬路五金城的熙匯廣場(chǎng)、響螺灣地區(qū)的新岸大廈、海昌極地海洋世界商業(yè)地產(chǎn)配套項(xiàng)目等。另外，本季度中糧大悅城招商工作也將正式啟動(dòng)，并將于今年年底前正式開業(yè)亮相。該項(xiàng)目是包括一站式體驗(yàn)型購(gòu)物中心、國(guó)際甲級(jí)寫字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。

　　同時(shí)位于濱海新區(qū)新港路的天津?qū)汖垏?guó)際中心項(xiàng)目外展場(chǎng)也已于今年4月正式對(duì)外開放，作為濱海金融起步區(qū)首個(gè)開工建設(shè)項(xiàng)目，天津?qū)汖垏?guó)際中心將填補(bǔ)于家堡金融區(qū)內(nèi)高端城市綜合體的空白，成為該地區(qū)的商業(yè)地標(biāo)。林林總總，大有亂花漸欲迷人眼之勢(shì)。據(jù)戴德梁行公布的一季度商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，天津市商鋪市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)，租金與上季度相比略有上漲。其中津匯廣場(chǎng)、伊勢(shì)丹、樂(lè)賓百貨等項(xiàng)目租金仍維持在較高水平，達(dá)到每月每平方米300-600元�？磥�(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的“春天”的確到了。

　　“限購(gòu)令”后，政策調(diào)控猛逼開發(fā)商“轉(zhuǎn)型”，在住宅市場(chǎng)中做的風(fēng)生水起的開發(fā)商，在商業(yè)地產(chǎn)操盤中能否也游刃有余，則需拭目以待。業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)的集中放量，將會(huì)使“同質(zhì)化”現(xiàn)象加劇，引進(jìn)專業(yè)管理公司將是今后商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必須面對(duì)的關(guān)鍵問(wèn)題。

　　房交會(huì)片斷：售樓員講解“不靠譜”

　　在眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，記者發(fā)現(xiàn)，有些售樓員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)顯然沒(méi)有跟上，在為客戶講解時(shí)，錯(cuò)誤百出。在房交會(huì)的某個(gè)商業(yè)地產(chǎn)展位前，記者以購(gòu)房者身份向售樓員詢問(wèn)酒店式公寓與住宅之間的區(qū)別時(shí)，售樓員告訴記者，只在產(chǎn)權(quán)使用年限上有所不同，酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)是40年，而住宅是70年。同時(shí)，為了增加購(gòu)買者的興趣，還信誓旦旦地宣稱，如果購(gòu)房者在購(gòu)房之后，進(jìn)行二手房買賣的話，住宅產(chǎn)權(quán)的使用年限重新計(jì)算。也就是說(shuō)，即使購(gòu)房者在使用20年之后賣出，新房主對(duì)房子的使用權(quán)不是20年，而是40年。

　　這樣的說(shuō)法顯然有些不靠譜，據(jù)市房管局市場(chǎng)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)1990年開始實(shí)行的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，住宅用地全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年；據(jù)相關(guān)人士介紹，土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計(jì)算，即國(guó)家首次出讓該地塊的時(shí)間。

　　集中放量后的“同質(zhì)化”隱憂

　　除了售樓員在培訓(xùn)上的倉(cāng)促上陣，記者在本次房交會(huì)上發(fā)現(xiàn)，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)域定位、銷售賣點(diǎn)上概念雷同，尤其是酒店式公寓，房型面積、配套大同小異，很多購(gòu)房者在咨詢了眾多商業(yè)地產(chǎn)之后，只記住了項(xiàng)目所在位置，有些甚至連項(xiàng)目名稱都沒(méi)記住。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“扎堆”推出，很多專業(yè)人士表示，“同質(zhì)化”將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展亟待解決的問(wèn)題。一旦商業(yè)地產(chǎn)一哄而上形成泡沫，其結(jié)果比普通住宅還要更加嚴(yán)重。戴德梁行天津公司總經(jīng)理高炬告訴記者：“以濱海地區(qū)的某片大型商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域?yàn)槔�，銷售期都集中在今年下半年和明年上半年這個(gè)時(shí)間段，這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)域、價(jià)格和客群上都面臨同質(zhì)化問(wèn)題。按照成熟商業(yè)地產(chǎn)操作程序，應(yīng)該是“定制”概念，首先是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，然后商場(chǎng)定位，再進(jìn)行招商，最后是運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理。而目前商業(yè)地產(chǎn)在實(shí)際操作中，往往是把樓蓋好之后，再找定位再招商。”

　　“親娘”與“奶媽”之間的關(guān)系

　　在北京和上海市中心地段都擁有大型商業(yè)地產(chǎn)綜合體的國(guó)浩房地產(chǎn)(中國(guó))有限公司，其總裁李慧敏在談起商業(yè)地產(chǎn)時(shí)曾表示，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，如果說(shuō)開發(fā)商是“親娘”的話，后期的物業(yè)管理就是“奶媽”。如果“親娘”在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之后，將物業(yè)賣給了“奶媽”，那么，招商、后期維護(hù)等各方面，“奶媽”肯定不如“親娘”對(duì)物業(yè)的了解。“國(guó)浩所有的商業(yè)地產(chǎn)都由自己的物業(yè)管理公司來(lái)做，這樣能保證對(duì)于物業(yè)的所有理念能夠全面把控。雖然商店是死的，但空間卻是活的。國(guó)盛中心就在設(shè)計(jì)空間、營(yíng)造空間上下足、下透了功夫。”

　　“親娘”與“奶媽”的比喻道出了很多商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題。高炬告訴記者，在實(shí)際操作中，往往是建筑蓋好之后招商，然后就出讓給物業(yè)公司打理，這就造成了商業(yè)地產(chǎn)在后期維護(hù)出現(xiàn)問(wèn)題無(wú)人再管的情況。“以南京路上某個(gè)高檔商業(yè)地產(chǎn)綜合體為例，開發(fā)商將一期開發(fā)的酒店式公寓交給物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)招租維護(hù)，當(dāng)電梯出現(xiàn)故障后，物業(yè)公司也只是將電梯關(guān)閉，不會(huì)出錢維修，而開發(fā)商也不可能再投入資金進(jìn)行物業(yè)的再次維修。這就會(huì)造成業(yè)主對(duì)開發(fā)商的負(fù)面評(píng)價(jià)，對(duì)于銷售二期物業(yè)帶來(lái)影響。”高炬說(shuō)。

　　據(jù)高炬介紹，并非所有房企都具備商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能力，商業(yè)地產(chǎn)從拿地到設(shè)計(jì)規(guī)劃到開發(fā)建設(shè)以及出讓模式等一系列環(huán)節(jié)，都與普通住宅開發(fā)有著巨大差別，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)存在機(jī)會(huì)的同時(shí)，也伴隨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。