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　　五環(huán)外成為寫字樓主戰(zhàn)場 短時(shí)間內(nèi)投資回報(bào)率并不看好———

　　五環(huán)外成了住宅主戰(zhàn)場，同樣，寫字樓市場的重心也呈現(xiàn)出由核心區(qū)向外轉(zhuǎn)移。毫無疑問，這與核心區(qū)寫字樓供應(yīng)量少有著不可分割的因果關(guān)系。另外，五環(huán)外新興板塊內(nèi)的寫字樓，多數(shù)開發(fā)商放棄自持物業(yè)而選擇散售，并且出售價(jià)格相對較低，大大降低了投資門檻。因此，吸引了大量青睞樓市的資本。但專家并不十分主張小業(yè)主投資散售型寫字樓，因?yàn)楹玫膶懽謽沁\(yùn)營更多地還是要依賴專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)作、協(xié)調(diào)，而小業(yè)主的各自為戰(zhàn)很難實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)。

　　五環(huán)外寫字樓成交占比超七成

　　4月下旬，劉先生最終決定出手位于大興的寫字樓綠地云中心，近200平方米的物業(yè)，總價(jià)近350萬元。劉先生表示，這一價(jià)格相比靠近市區(qū)的寫字樓已經(jīng)低了不少，盡管普遍認(rèn)為短期內(nèi)租金回報(bào)并不會太好，但是售樓處的熱銷場景，還是說明了其投資價(jià)值被認(rèn)可。

　　據(jù)了解，綠地云中心4月成交43732平方米，單價(jià)16065元/平方米，一舉成為北京4月寫字樓銷冠。北京中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示，4月北京寫字樓物業(yè)成交面積9.93萬平方米，成交套數(shù)843套；成交面積環(huán)比3月降幅為13.80%，但同比依然保持上漲態(tài)勢，漲幅為23.82%，成交套數(shù)環(huán)比增長53.83%。

　　在價(jià)格方面，4月寫字樓成交均價(jià)為20967元/平方米，繼3月寫字樓成交均價(jià)小幅回落后，4月寫字樓成交均價(jià)環(huán)比再度下跌16.94%，同比也保持低位，降幅為17.29%。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部分析認(rèn)為，寫字樓成交價(jià)格下降取決于市場成交結(jié)構(gòu)。首先，中心城區(qū)雖然價(jià)高，但成交量卻非常有限，例如，東城區(qū)本月穩(wěn)居寫字樓成交均價(jià)榜首，均價(jià)達(dá)68088元/平方米，但由于成交量僅為300平方米，對于拉高4月寫字樓均價(jià)作用甚微，而上月大量成交的崇文區(qū)本月也僅成交1套，價(jià)格也相對有所回落；與此同時(shí)，本月成交依然大量集中在城市邊緣區(qū)，但成交價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的趨勢，大興、順義等區(qū)成交均價(jià)相對穩(wěn)定，而懷柔、門頭溝等非熱點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽浅山粌r(jià)格則有所下降。

　　就各環(huán)線的成交分布情況來看，寫字樓成交熱點(diǎn)外擴(kuò)趨勢更為明顯。4月寫字樓成交主要集中五、六環(huán)之間，并呈現(xiàn)自五環(huán)向內(nèi)逐步遞減的趨勢。其中，在五、六環(huán)之間內(nèi)6.93萬平方米的成交量，占比全市寫字樓成交量高達(dá)69.79%。

　　郊區(qū)寫字樓短期租金回報(bào)低
　　開發(fā)商無意持有散售賺快錢

　　在住宅限購、寫字樓租金大幅上漲兩方面作用下，寫字樓市場便成為了投資客的寵兒。對于目前五環(huán)外成為寫字樓主戰(zhàn)場，樂工場資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理?xiàng)顦窛�表示，寫字樓成交重心外移，首先與核心區(qū)寫字樓供應(yīng)量小有密切聯(lián)系。據(jù)了解，目前核心區(qū)在售的寫字樓項(xiàng)目僅有諾德中心、國投廣場等少數(shù)項(xiàng)目，其他諸如榮華國際、綠地起航社、金融街園中園等均來自于四環(huán)外甚至五環(huán)外。

　　正是由于核心區(qū)新增寫字樓供應(yīng)量小，供需矛盾緊張之下，核心區(qū)寫字樓不論是出售價(jià)格，還是租賃價(jià)格都水漲船高。“這無形中給寫字樓投資客設(shè)置了較高的資金門檻，另一方面，也給核心區(qū)的一些小企業(yè)主帶來了較大的租金成本壓力。”市場人士表示。由此，才使得不論是寫字樓投資客，還是購買寫字樓自用的企業(yè)主，都有著較強(qiáng)的“外遷”欲望。

　　而郊區(qū)之所以供應(yīng)量大，且開發(fā)商多數(shù)選擇散售物業(yè)，主要是因?yàn)槟壳氨本┖诵膮^(qū)土地資源的開發(fā)程度已經(jīng)處于后期，供應(yīng)量有限；其次，對于郊區(qū)寫字樓，短期來說很難憑借租金獲得較高的回報(bào)，因?yàn)�，租金必將取決于區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍的成熟度，而成熟的商業(yè)氛圍也并非短時(shí)間即可快速形成，因此，開發(fā)商更愿意選擇散售，快速出手以加速資金流轉(zhuǎn)。

　　另外，對于郊區(qū)寫字樓項(xiàng)目的熱銷，一位市場人士指出，“這可能會存在少部分的假象，因?yàn)榻紖^(qū)的寫字樓很容易淪為可商可住的邊緣產(chǎn)品。”據(jù)介紹，一些商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)時(shí)就兼顧了居住功能，再加上寫字樓項(xiàng)目相比一些高端項(xiàng)目的價(jià)格，相差非常大，考慮到性價(jià)比以及住宅限購，有少部分購房人購買這樣的寫字樓產(chǎn)品，其目的更傾向于居住功能。以通州某項(xiàng)目為例，該寫字樓為獨(dú)棟辦公產(chǎn)品，總價(jià)不過幾百萬，而同區(qū)域內(nèi)的某別墅項(xiàng)目，單套總價(jià)高達(dá)上千萬，性價(jià)比可見一斑。

　　商鋪投資要求技術(shù)含量
　　散售寫字樓管理決定回報(bào)率

　　與寫字樓市場火爆不同，同為商業(yè)地產(chǎn)的商鋪，卻沒有因?yàn)樽≌�限購而成為投資客的主要追逐目標(biāo)。據(jù)了解，商鋪市場雖然偶爾出現(xiàn)成交量攀高的現(xiàn)象，但是更多的是依賴個別的大單交易，整體狀況遜色于中小投資客扎堆的寫字樓市場。

　　對此，楊樂濤認(rèn)為，樓市中的投資客其目的往往是追求穩(wěn)定的回報(bào)，對于寫字樓而言，市區(qū)寫字樓回報(bào)率穩(wěn)定性已被認(rèn)可，即使郊區(qū)寫字樓，著眼長遠(yuǎn)也是一個成長中的增長點(diǎn)。相比寫字樓，回報(bào)率有所保障的商鋪單價(jià)往往較寫字樓高出不少，這進(jìn)一步提高了投資門檻。另外，商鋪的租金回報(bào)率受到業(yè)態(tài)、區(qū)域商業(yè)環(huán)境等因素的影響，往往回報(bào)比要低于寫字樓，況且要求投資客具有更為廣泛的經(jīng)濟(jì)眼光，對技術(shù)含量要求較高。對于這些顯而易見的隱形門檻，投資客往往較為清醒，在專業(yè)性不足的情況下，投資謹(jǐn)慎就不難理解了。

　　然而，一位資深寫字樓市場人士指出，雖然寫字樓投資的不確定性相較商鋪弱了一些，但是他并不十分主張中小投資客投資散售的寫字樓。“散售的寫字樓在租金階段，小業(yè)主往往各自為政，難以形成統(tǒng)一管理，造成大廈內(nèi)各色公司參差不齊，這將直接影響租金水平；另外，難以統(tǒng)一協(xié)調(diào)小業(yè)主，還可能難以滿足租戶的需求，造成合作障礙等。以散售為主的soho為例，盡管其售價(jià)往往代表區(qū)域最高價(jià)，但其租金水平卻與其售價(jià)不相匹配，甚至不如售價(jià)更低的一些寫字樓。”

　　因此，該市場人士表示，對于散售的寫字樓后期運(yùn)營，還是要更多地依賴專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)營，以實(shí)現(xiàn)業(yè)主租金回報(bào)最大化。