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    上海商業(yè)地產(chǎn)的走向是全國的標桿，據(jù)統(tǒng)計，2012年上半年上海商業(yè)地產(chǎn)中商鋪的表現(xiàn)依然搶眼，旺街區(qū)南京路部分商鋪年租金漲幅仍保持在30%左右。在寫字樓方面，市場表現(xiàn)不盡如人意，寫字樓空置率依然維持在低位，平均空置率僅為8.81%，其中浦東為4.93%，供應量較多的浦西也不過10.94%。

    來自戴德梁行的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年上海甲級寫字樓市場租金為269.50元/平方米/月，環(huán)比漲幅僅為 1.86% ，同比去年上漲了13.16%。同時，上半年上海有數(shù)個甲級寫字樓入市，總面積超過37.2萬平方米，巨大的新增供應也帶動了空置率一定程度的上揚，加上客觀經(jīng)濟的不確定性，預計下半年的寫字樓租金增幅會有所下降；在銷售市場，2012年上半年度寫字樓供應量和銷售量都大幅減少，供應量約73萬，同比下跌27.74%，銷售量約62.6萬，同比下跌近34%，供應量主要集中在外郊環(huán)和內環(huán)內區(qū)域，熱點區(qū)域出現(xiàn)兩極化。種種跡象表明，外部經(jīng)濟環(huán)境的變化，給上海寫字樓市場近兩年以來的上行走勢帶來壓力，區(qū)域行情的分化，或預示著上海寫字樓市場或進入“爬坡期”。

    新增租賃寫字樓冰火兩重天

    上半年滬上寫字樓個盤的租賃情況差異明顯，例如位于靜安的嘉里中心二期，出租率從年初的10%快速上升到現(xiàn)在的70%，主要新簽約租戶如碧迪醫(yī)療器械租賃了7200平方米，賽諾菲安萬特租賃了15000平方米，雅詩蘭黛租賃了13000平方米；長寧的雅士大廈出租率年初為50%現(xiàn)在為98%，已經(jīng)基本滿租，其中INDETEX租賃了10000平方米，BECHTEL租賃了6000平方米；虹口的中信·申宏大廈雖然租金報價僅在4.2元/平方米/天，且在最近半年里僅有安捷倫一家在商談6000平方米的大單租賃。

    對此，戴德梁行華東區(qū)企業(yè)服務部主管傅翀宇指出：“上海寫字樓租賃市場總體保持穩(wěn)定，外資及內資公司一樣活躍，但核心CBD仍然是企業(yè)選址的首選。在浦東，目前稀缺的空置面積和未來兩年內有限的新增供應，特別是小陸家嘴地區(qū)，浦東的國際超甲級寫字樓租金繼續(xù)拉高。在浦西，大量租賃樓盤主要集中在新興區(qū)域，如虹口、普陀等。而成熟的CBD地區(qū)推出的新樓只有靜安的嘉里二期、虹橋的尚嘉中心以及古北財富二期，而這些樓盤早在一年前便開始預租，租金波動已被市場消化，所以對于整體的租金趨勢影響不大。預計下半年有7-8幢新樓入市，推動未來的新增供應超過50萬平方米。”

    產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫字樓被看好

    在銷售型寫字樓市場，2012年上半年大宗成交表現(xiàn)活躍，約占寫字樓總成交量的50%，除了大宗成交外，1-6月份均價走勢和成交量走勢表現(xiàn)比較平穩(wěn)，次核心CBD板塊和園區(qū)板塊的市場發(fā)展?jié)摿Ρ豢春谩?戴德梁行華東區(qū)寫字樓部助理董事管佳佳指出：“內環(huán)內項目供應所占比重也近30%，主要由幾個原本租賃的高品質項目轉為整棟或整層出售構成，外郊環(huán)項目供應占比過半，其中嘉定板塊供應占比達到29%。50%的寫字樓成交量主要由單套面積在100-200平方米左右的優(yōu)質標準寫字樓和SOHO成交構成。”

    事實上，當前企業(yè)正積極尋求將公司不同業(yè)務部門整合進駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)解決方案，不僅使得滬上產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊的銷售寫字樓市場行情活躍，一些商務別墅企業(yè)園也主打生態(tài)辦公牌，吸引企業(yè)入駐。例如位于嘉定新城板塊樹屏路588弄的財智金岸，就打造長三角企業(yè)總部、研發(fā)基地和商務會所中的集約化、復合化新建筑形態(tài)，建設富有特色的花園別墅式中小企業(yè)總部經(jīng)濟園區(qū)。項目分兩期開發(fā)，一期項目由22幢2-6層商務別墅和商鋪、地下車庫組成。其中，地上總建筑面積約34702平方米，地下總建筑面積約15574平方米；二期由兩幢13層的配套商務樓組成，商務別墅以3-4層為主，首層設計為4.5米的挑高，可作為企業(yè)形象展示、商務接待等不同功能區(qū)組合，2-4層3.5米層高，采用大框架結構，入駐企業(yè)可根據(jù)自身需要規(guī)劃分為研發(fā)、辦公、商務、休憩等功能區(qū)，是一體化、多功能企業(yè)經(jīng)營的理想場所。業(yè)內人士指出，該項目光是萬元左右的單價和不受“限購令”的影響就已經(jīng)大受市場歡迎，再加上開發(fā)商還與當?shù)鼐請@新區(qū)管委會聯(lián)合發(fā)起成立了園區(qū)企業(yè)發(fā)展基金，推出業(yè)主可享受相當于總房款5%—15%不等的購房補貼，對比同區(qū)域的銷售型寫字樓產(chǎn)品而言，是極具競爭力的。