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    海上世界的招商局廣場(chǎng)主塔樓正安裝玻璃幕墻，預(yù)計(jì)下半年竣工。“招商局廣場(chǎng)依山畔海，部分樓層將出售，但我們會(huì)保守定價(jià)。”近日，深圳招商商置投資有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，雖然作為招商局600億元打造的海上世界城市綜合體的標(biāo)志性產(chǎn)品之一，極有賣點(diǎn)，但招商局廣場(chǎng)的定價(jià)會(huì)非常謹(jǐn)慎，“擔(dān)心嚇跑了客戶”。

    事實(shí)上，上半年深圳寫字樓市場(chǎng)成交雖略顯復(fù)蘇跡象，但租售價(jià)格均出現(xiàn)下滑，隨著下半年新增供應(yīng)的井噴，以及經(jīng)濟(jì)不明朗帶來的租金下滑，寫字樓市場(chǎng)將面臨較大壓力。

    開發(fā)商降價(jià)回籠資金

    中原地產(chǎn)最新出爐的深圳上半年寫字樓市場(chǎng)報(bào)告分析，今年第一季度，寫字樓成交創(chuàng)出歷史低位，3月，隨著部分開發(fā)商為緩解資金壓力，放出部分優(yōu)質(zhì)單位向市場(chǎng)推售，并且定價(jià)頗具誘惑，吸引了部分買家。例如，南山田廈國(guó)際中心甲級(jí)寫字樓首創(chuàng)推出“110%增值回購(gòu)＋1年200元/平方米租金補(bǔ)貼”營(yíng)銷活動(dòng)；福田卓越世紀(jì)中心1號(hào)樓售價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期等，都令市場(chǎng)人氣有所增加。

    第二季度，隨著住宅市場(chǎng)回暖及存準(zhǔn)率下調(diào)，寫字樓成交逐漸打開局面，但租售價(jià)格出現(xiàn)下滑。

    成交均價(jià)方面，今年上半年福田區(qū)一手寫字樓最高，為41854元/平方米，因?yàn)楦Ｌ锸巧钲谏虅?wù)行政中心，多位高端辦公物業(yè)。南山其次，為40936元/平方米。深圳中原市場(chǎng)研究部認(rèn)為，隨著城市規(guī)劃的西移，南山寫字樓供應(yīng)不斷增多，更會(huì)有總部大廈項(xiàng)目建成，南山將成又一寫字樓密集區(qū)。

    綜合體寫字樓租金相對(duì)有保證

    租金方面，則呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。由于較多企業(yè)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，承租能力減弱，并且，租金下滑的現(xiàn)象在全市已經(jīng)蔓延。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市二手寫字樓平均成交月租金為135元/平方米，同比跌10%；福田租金同比微跌2.6%，羅湖和南山則分別下跌0.84%和1.78%。

    據(jù)了解，下半年深圳將有超過10個(gè)綜合體陸續(xù)亮相，其中，包括不少寫字樓產(chǎn)品。據(jù)招商商置相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，招商局廣場(chǎng)的租價(jià)約為每平方米200元/月。“相比獨(dú)棟寫字樓，屬于綜合體的寫字樓租金更有保障。”世聯(lián)地產(chǎn)寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理張栩哲認(rèn)為，獨(dú)棟寫字樓的很多因素不確定，例如，周邊商業(yè)配套的規(guī)劃和落實(shí)等；而綜合體由一家開發(fā)商控制，產(chǎn)品包括酒店、購(gòu)物中心、住宅、寫字樓等，各種產(chǎn)品有機(jī)結(jié)合，因此，租金相對(duì)有保證。

    庫(kù)存壓力加大

    戴德梁行對(duì)于甲級(jí)寫字樓投入使用新增面積的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第一、第二季度沒有新增面積，但到了第三季度將達(dá)39.45萬平方米，預(yù)計(jì)將有中航世紀(jì)匯、大中華國(guó)際金融中心A棟、深交所大廈和招商局廣場(chǎng)四個(gè)項(xiàng)目下半年入伙。

    寫字樓的庫(kù)存壓力明顯加大。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，統(tǒng)計(jì)到的深圳市一手寫字樓的存量為76萬平方米，環(huán)比上月增長(zhǎng)3%，同比去年增長(zhǎng)67%。存量中對(duì)外招租的寫字樓面積約為12萬平方米，約占總存量的15%；目前可售的寫字樓面積約為48萬平方米，約占總存量的63%。