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　　與住宅市場的高調(diào)回暖不同，深圳商業(yè)地產(chǎn)卻在悄然降溫。

　　根據(jù)多家研究機構(gòu)的報告，由于近兩年商業(yè)供應(yīng)集中入市，深圳甲級寫字樓市場的平均空置率不斷攀升，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的存量也將在下半年再漲40%，預(yù)計空置率也將隨之再增3%。

　　“今年下半年深圳將會有近50萬平方米的新增商業(yè)面積，供應(yīng)的增加將會導(dǎo)致短時間內(nèi)、局部區(qū)域內(nèi)的競爭加劇，特別是中心區(qū)商業(yè)供應(yīng)明顯過大。”第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄在接受記者采訪時表示。

　　戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍也認為，在不樂觀的經(jīng)濟環(huán)境下，售價高企、租金回報期長、占用資金額度大、貸款受限等多方面原因令得商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險逐漸顯露出來。

　　存量高企

　　根據(jù)戴德梁行的最新報告，相較于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)高增長，深圳商用物業(yè)買賣的活躍度在經(jīng)歷去年高漲之后開始逐步回落。

　　2012年上半年，深圳一二手商鋪成交僅28.24萬平方米，同比大幅減少41.07%，商鋪交投活躍度明顯降低。而上半年由于市場上無新增供應(yīng)出現(xiàn)，深圳全市商鋪總體量保持在約150萬平方米的水平。

　　而寫字樓方面的成交量與成交價，均呈現(xiàn)微幅下滑趨勢，結(jié)合一二手成交總量來看，2012年在不樂觀的內(nèi)外部經(jīng)濟環(huán)境影響下，甲級寫字樓租金上漲出現(xiàn)壓力導(dǎo)致對高企售價的支撐力減弱，交投活躍度延續(xù)去年下半年的態(tài)勢繼續(xù)下滑，市場成交較為清淡，同時售價也出現(xiàn)微降趨勢，環(huán)比下降5.8個百分點至人民幣每平方米48111元，二手售價變化率為-3.28%。

　　甲級寫字樓的租金則環(huán)比上升0.8個百分點至每平方米每月人民幣189.9元，同比上漲幅度為6.6%，但同比增幅卻為2010年以來新低。

　　程家龍透露，經(jīng)歷去年快速上漲的租金水平需要市場逐步消化，而今年來需求活躍度的降低也使得租金上升乏力，上半年租金慣性上漲1.25%至每平方米179.9元，對比去年全年24.3%的漲幅，收窄明顯。

　　不僅如此，隨著住宅開發(fā)風(fēng)險逐步加大，開發(fā)商、運營商、投資商等都積極布局商業(yè)地產(chǎn)，深圳商用物業(yè)的的供應(yīng)還在不斷增長。

　　第一太平戴維斯報告顯示，深圳商業(yè)物業(yè)的存量自2002年開始呈直線上升趨勢，在2002年，深圳商業(yè)物業(yè)面積只有20萬平方米，但到今年年底，深圳商業(yè)物業(yè)的存量將達到160萬平方米。

　　“預(yù)計在下半年，深圳還有幾大購物中心入市，將為市場新增46.9萬平方米的商業(yè)面積。”程家龍透露，隨著未來城市更新的推進，城市綜合體的增多都將不斷加大深圳購物中心的總量，進而達到歷史最高存量。

　　林木雄則表示，在下半年深圳的零售物業(yè)存量將上漲40%，而下半年深圳寫字樓的新增供應(yīng)面積也將達到47萬平方米，而這些集中供應(yīng)也將推高寫字樓市場的平均空置率。

　　過剩危機

　　一系列的數(shù)據(jù)已經(jīng)給深圳商業(yè)地產(chǎn)敲響了警鐘。

　　包括程家龍、林林雄在內(nèi)的專家均表示，開發(fā)商為規(guī)避投資風(fēng)險，大舉集中地進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，然而這樣的投資已經(jīng)走向了另一個極端，使這個領(lǐng)域開始面臨同質(zhì)性強、后續(xù)資金乏力、庫存增大等問題，逐漸出現(xiàn)泡沫化傾向。

　　“長期來看，2013年后深圳市寫字樓供應(yīng)或?qū)⒂瓉砑�中爆發(fā)期，屆時需求增長的相對滯后將會對市場上行產(chǎn)生較大壓力。”程家龍如此表示。

　　更有業(yè)內(nèi)人士表示，目前深圳商業(yè)地產(chǎn)的庫存消化周期已經(jīng)創(chuàng)下新高，再加上商業(yè)項目的開發(fā)、運營能力參差不齊，有些商業(yè)項目將難逃關(guān)閉、重組和被收購的命運。

　　在深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，跟住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)過剩危機的可能性更大。“現(xiàn)在的風(fēng)險是很明顯的，應(yīng)防止商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)太快而出現(xiàn)市場難以消化的狀況。”宋丁認為。