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    仲量聯(lián)行最近發(fā)布2012年第三季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧報(bào)告，報(bào)告指出，今年三季度，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)放緩，暫時(shí)還沒(méi)有顯現(xiàn)反彈跡象，持續(xù)影響廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃需求。外貿(mào)增速下降對(duì)出口型企業(yè)租戶(hù)的影響逐漸呈現(xiàn)，例如，貿(mào)易、物流和國(guó)際電子商貿(mào)類(lèi)企業(yè)的寫(xiě)字樓需求在三季度均出現(xiàn)下降，部分該類(lèi)跨國(guó)企業(yè)宣布未來(lái)將縮小辦公規(guī)�；蛘�合多個(gè)辦公場(chǎng)所。但與此相反，專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)和保險(xiǎn)企業(yè)在本季繼續(xù)其擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。受租戶(hù)緊張的租金預(yù)算影響，本季租賃需求更多地集中在位于越秀區(qū)的寫(xiě)字樓和天河中央商務(wù)區(qū)的舊有寫(xiě)字樓。

　　仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖表示，“三季度，由于整體市場(chǎng)需求疲弱，對(duì)位于珠江新城原有或即將建成的寫(xiě)字樓影響較大，開(kāi)發(fā)商需以減租或其他優(yōu)惠來(lái)吸引企業(yè)入駐，使該區(qū)新竣工的寫(xiě)字樓租金繼續(xù)下調(diào)。而越秀區(qū)的寫(xiě)字樓租賃需求在本季有上升趨勢(shì)，該區(qū)租金也有所上揚(yáng)。”從整體看，三季度甲級(jí)寫(xiě)字樓租金大致保持穩(wěn)定，環(huán)比小幅下降0.9%至每月每平方米153元(基于建筑面積)。

　　不過(guò)，本季活躍的投資交易刺激寫(xiě)字樓資本值上升，投資性和自用企業(yè)買(mǎi)家繼續(xù)支撐投資市場(chǎng)。位于珠江新城新推售的大廈繼續(xù)受到追捧，紛紛吸引國(guó)內(nèi)一些能源類(lèi)、金融類(lèi)、制造業(yè)等企業(yè)購(gòu)置一層或以上的寫(xiě)字樓，例如某國(guó)內(nèi)基金公司在珠江新城某甲級(jí)商廈買(mǎi)下約10層寫(xiě)字樓。

　　鑒于國(guó)內(nèi)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增速放緩以及部分行業(yè)盈利情況低于預(yù)期的憂(yōu)慮，這將使外商投資力度減弱，進(jìn)一步影響寫(xiě)字樓租賃需求增長(zhǎng)。2012年和2013年的全年新增供應(yīng)量將分別超過(guò)60萬(wàn)平方米和40萬(wàn)平方米，其中約30萬(wàn)平方米將于今年四季度竣工，預(yù)計(jì)大體量新供應(yīng)將推高整體空置率。馬煒圖預(yù)料，上述各項(xiàng)綜合因素將在短期內(nèi)為租金帶來(lái)壓力，預(yù)計(jì)大廈業(yè)主將推出有更多租賃優(yōu)惠方案以吸引租戶(hù)入駐。

　　零售地產(chǎn)空置率保持低位

　　國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)放緩持續(xù)影響本地消費(fèi)者信心，消費(fèi)力呈疲軟態(tài)勢(shì)。本季零售商的整體運(yùn)營(yíng)壓力增大，有個(gè)別百貨公司公布上半年利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。零售增長(zhǎng)放緩，再加上營(yíng)運(yùn)成本增加，部分本地服飾品牌零售商暫停擴(kuò)充計(jì)劃。仲量聯(lián)行廣州及深圳零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松指出：“盡管今季市場(chǎng)普遍不景，仍有部分受歡迎的內(nèi)、外資品牌和大型餐飲企業(yè)脫穎而出，在逆市中表現(xiàn)出其對(duì)廣州市場(chǎng)的信心。”三季度較為顯著的租賃交易主要包括：雅詩(shī)蘭黛、契爾氏和俏江南都同時(shí)選址天河城并開(kāi)設(shè)廣州首家直營(yíng)分店；Sony Store在太古匯開(kāi)設(shè)全球最大、約2800平方米的直營(yíng)店于本季正式開(kāi)業(yè)。

　　至三季度末，廣州優(yōu)質(zhì)商鋪總存量約達(dá)170萬(wàn)平方米；受新增供應(yīng)影響，全市優(yōu)質(zhì)商鋪空置率從二季度的1.3%微升至本季的2.3%。

　　隨著零售消費(fèi)持續(xù)減弱，加上大部分商場(chǎng)租金升幅放緩，三季度優(yōu)質(zhì)商鋪平均租金升幅呈現(xiàn)明顯減速，環(huán)比輕微增長(zhǎng)僅0.4%至每月每平方米808元(基于實(shí)際面積)。由于租金回報(bào)下滑，投資者態(tài)度更謹(jǐn)慎。本季度資本值的上升也輕微減速，環(huán)比小幅上升 1.6%，升幅比上季度減少1.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　林世松預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多零售商調(diào)整市場(chǎng)戰(zhàn)略及暫緩擴(kuò)張計(jì)劃。個(gè)別表現(xiàn)欠佳的商場(chǎng)將繼續(xù)面對(duì)招租壓力的挑戰(zhàn)，甚至有可能面臨部分零售商遷出的困境。由于租戶(hù)議價(jià)能力上升，預(yù)期未來(lái)12個(gè)月整體租金的升幅將減緩，同比增長(zhǎng)約5%-8%。

　　豪宅成交量穩(wěn)步回升

　　今年7至8月全市新建商品住宅銷(xiāo)售成交近152萬(wàn)平方米，較去年同期上升超過(guò)75%。三季度全市豪宅成交量也穩(wěn)步回升，主要來(lái)自2011年推出項(xiàng)目的剩余單位。

　　仲量聯(lián)行廣州研究部高級(jí)經(jīng)理曾麗預(yù)期，年內(nèi)豪宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)大體保持穩(wěn)定，大幅反彈的可能性較低。“從目前形勢(shì)分析，2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有可能繼續(xù)放緩，中央政府進(jìn)一步出臺(tái)住宅限購(gòu)的可能性較低；同時(shí)，放松目前政策的可能性也不大，以防止房?jī)r(jià)大起大落。鑒于廣州核心地段豪宅新供應(yīng)整體仍偏緊，我們預(yù)期房?jī)r(jià)仍存在上升空間，特別是越來(lái)越多高端項(xiàng)目的涌現(xiàn)將進(jìn)一步推高豪宅平均資本值。”

　　物流園租賃需求減弱

　　仲量聯(lián)行廣州工業(yè)部總監(jiān)張寧表示，“鑒于國(guó)內(nèi)消費(fèi)呈減弱態(tài)勢(shì)，非保稅區(qū)物流園的租賃需求有所減弱。但仍有部分如淘寶等具有實(shí)力的企業(yè)繼續(xù)入市，其中新竣工物流園較受青睞。與此同時(shí)，個(gè)別國(guó)外電子商務(wù)企業(yè)如美國(guó)亞馬遜公司也加強(qiáng)在華南區(qū)的部署。”

　　三季度，受部分空置率較低的非保稅區(qū)物流園租金上升帶動(dòng)，本季度物流園平均租金仍保持上升態(tài)勢(shì)，但環(huán)比升幅僅1.6%，達(dá)每年每平方米355元。

　　受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)放緩和租賃需求疲軟的共同作用，部分物流園調(diào)整計(jì)劃推遲竣工日期。張寧認(rèn)為：“今年全年的新增供應(yīng)將會(huì)比預(yù)期的減少，共約33萬(wàn)平方米。租金方面，我們預(yù)期未來(lái)12個(gè)月內(nèi)將謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)，同比升幅約4%-5%。”