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    10月1日，深圳市非住宅類存量房按評(píng)估價(jià)征稅政策正式實(shí)施，至11月1日政策實(shí)施滿一個(gè)月。

    深圳二手商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷9月趕末班車式的集中爆發(fā)后，上個(gè)月的成交可謂降至冰點(diǎn)。二手的商鋪和寫字樓成交量均環(huán)比下降9成以上，新增的高額稅費(fèi)以及政策收費(fèi)細(xì)則的不明確導(dǎo)致買賣雙方不敢輕易出手，市場(chǎng)觀望氣氛濃烈。

    業(yè)內(nèi)人士分析，10月份成交劇降在意料之中，經(jīng)歷政策實(shí)施的探索期和市場(chǎng)消化期后，市場(chǎng)約在半年后才有望真正回暖。

    二手商業(yè)市場(chǎng)遭受重創(chuàng)

    9月中下旬，二手商業(yè)市場(chǎng)成交火熱，而評(píng)估稅政策像一場(chǎng)突來(lái)的寒流，使得10月的市場(chǎng)突然由夏入冬。

    中原市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月我市二手寫字樓成交面積僅為4335.4平方米，環(huán)比銳減94.04%；成交均價(jià)也由9月份的37930元/平方米下降至22494元/平方米。

    據(jù)美聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上月一二手市場(chǎng)成交狀況與9月相比實(shí)現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，一手寫字樓成交大幅增長(zhǎng)超過(guò)2倍。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，10月初，一手寫字樓成交量猛增，跟二手寫字樓交易需按評(píng)估價(jià)過(guò)戶和交易稅費(fèi)急劇上漲有直接關(guān)系。“很明顯，很多二手市場(chǎng)上的買家轉(zhuǎn)移到一手市場(chǎng)，目的就是避免高額的交易稅費(fèi)，降低交易成本。”

    一二手商鋪成交面積均下跌，交易氣氛低迷。市規(guī)土委網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)顯示，9月份深圳二手商鋪成交1694套，環(huán)比增加175.45%，成交面積20萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲193.93%。而在10月份，全市二手商鋪成交數(shù)量瞬間降至冰點(diǎn)，僅113套，面積0.48萬(wàn)平方米，不到9月的一成。

    價(jià)格方面，由于目前市場(chǎng)上的一手商鋪多為住宅配套商鋪，其售價(jià)受住宅項(xiàng)目定位、項(xiàng)目位置影響較大，因此價(jià)格波動(dòng)比較明顯。從去年至今，一手商鋪的價(jià)格波動(dòng)區(qū)間在2.6萬(wàn)—3.5萬(wàn)元/平方米之間，二手商鋪價(jià)格目前較為穩(wěn)定。

    部分賣家開(kāi)始降價(jià)

    “不僅10月份以來(lái)沒(méi)有新的寫字樓掛牌出售，幾個(gè)月前掛牌的寫字樓也無(wú)人問(wèn)津。”記者近日走訪華強(qiáng)北、福田CBD和后海片區(qū)中介地鋪，發(fā)現(xiàn)不少中介人員對(duì)“非住宅”按評(píng)估價(jià)征稅的具體計(jì)算方式也是“云里霧里”，大多數(shù)中介人員表示，由于新政實(shí)施后，自己所在片區(qū)沒(méi)有成交案例，到目前為止也無(wú)法準(zhǔn)確算出稅費(fèi)。

    “根據(jù)政策，商鋪交易要多交好幾項(xiàng)稅，光增值稅就征評(píng)估價(jià)10%，等于說(shuō)一間評(píng)估價(jià)為200萬(wàn)元的商鋪要多交20萬(wàn)元稅費(fèi)，可想而知，交易成本大增的情況下，投資客都不肯輕易出手。”華強(qiáng)北一位地產(chǎn)置業(yè)經(jīng)理表示，高額的稅費(fèi)是成交下跌的主要原因，同時(shí)，新政目前仍存在不少未明確的問(wèn)題，如當(dāng)評(píng)估價(jià)比原價(jià)低時(shí)，土地增值稅如何計(jì)算等，這讓市場(chǎng)交易雙方和中介都頗為煩惱。

    記者獲悉，為應(yīng)對(duì)新政，目前市場(chǎng)上已有小部分賣家開(kāi)始降價(jià)，福田車公廟一位中介人員透露，有業(yè)主為了盡快出手，將商鋪價(jià)格定得比原價(jià)還低。

    資深投資客陳先生表示，按照評(píng)估價(jià)征稅，買方要多繳評(píng)估價(jià)的10%左右的稅費(fèi)，這將引發(fā)部分賣家“自降身價(jià)”，但根據(jù)新政的細(xì)則，小幅降價(jià)仍難以抵消新增的交易成本。

    中原地產(chǎn)報(bào)告認(rèn)為，由于處于政策實(shí)施初期，在實(shí)施細(xì)則、流程等方面尚不明晰，買賣雙方以及政府相關(guān)部門都還處于對(duì)政策的熟悉階段，因此，真正入市的買家少。再加上新政實(shí)施后稅費(fèi)較之前大大增加，導(dǎo)致目前市場(chǎng)的觀望情緒較為濃厚，成交跌至谷底。