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    在剛剛過去的一個月中，中山七大商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)(中心城區(qū)四區(qū)以及開發(fā)區(qū)、沙溪鎮(zhèn)、港口鎮(zhèn))的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積達(dá)到新高，接近175萬平方米，再次引發(fā)了業(yè)界對市場消化能力的憂慮。根據(jù)中山房訊的檢測數(shù)據(jù)，截至上月底，中山七重點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)庫存面積最多的是東區(qū)、火炬開發(fā)區(qū)和石岐區(qū)。相比起去年同期余貨量排前三甲的坦洲、沙溪以及火炬開發(fā)區(qū)，情況有了明顯的變化，中山商業(yè)地產(chǎn)的格局產(chǎn)生了重大變化。

　　經(jīng)歷“限價”以來一級土地市場的火爆，中山商業(yè)地產(chǎn)后“投資熱”時代已經(jīng)初現(xiàn)規(guī)模，大部分商業(yè)地產(chǎn)中心開始陸續(xù)建成并集中爆發(fā)，巨大的庫存量一再引起業(yè)內(nèi)對市場消化能力的憂慮；而另一方面，相對于中心城區(qū)，泛城區(qū)及北部鎮(zhèn)區(qū)的進(jìn)度則明顯放慢。同城區(qū)陸續(xù)封頂完工的寫字樓與商業(yè)中心不同，包括城軌沿線在內(nèi)的熱門鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)則表現(xiàn)平淡，此前所表現(xiàn)出來的“拿地?zé)?rdquo;并未帶來相對活躍的施工動作。有專家分析，周邊居住區(qū)的配套程度以及人流問題，仍然制約著鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)度；而城區(qū)過于集中的商業(yè)地產(chǎn)群，則加重了市場的消化壓力。

　　格局扭轉(zhuǎn)中心城區(qū)商業(yè)活躍改寫存量前三甲

　　根據(jù)中山房訊的檢測，截至上月，僅中山城區(qū)及開發(fā)區(qū)、港口、沙溪這七大重點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)套數(shù)就達(dá)12320套，供應(yīng)面積1749541.18平方米，商業(yè)庫存4760套，存量面積849290.98平方米。其中，11月單月商業(yè)新增689套，新增面積80811.25平方米，成交191套，成交面積25300.9平方米。數(shù)據(jù)顯示，連續(xù)一年多的中山商業(yè)地產(chǎn)一級土地市場的活躍最終在二級市場初現(xiàn)規(guī)模，直接考驗(yàn)終端市場的消化能力。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年11月10日至今年上半年，全市推出的10宗商業(yè)用地全部成交，均價約1306元/平方米，比增72%。此外，商業(yè)地塊的成交面積約507072平方米，成交金額約為6.63億元，同比分別上漲75%和200%�？v觀一年來的交易情況，在眾多的商業(yè)地產(chǎn)一級市場中，不乏泛城區(qū)及北部、南部鎮(zhèn)區(qū)的活躍動作，但從今年年底的二級市場反應(yīng)來看，城區(qū)的進(jìn)度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于泛城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)進(jìn)度，在總體體量高增的商業(yè)地產(chǎn)時代，中心城區(qū)的消化能力進(jìn)一步為業(yè)內(nèi)高度重視。

　　根據(jù)合富輝煌的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年同期中山商業(yè)市場新增貨量970套，余貨量前三甲鎮(zhèn)區(qū)為坦洲、沙溪以及火炬開發(fā)區(qū)；而今年商業(yè)庫存面積最多的是東區(qū)、火炬開發(fā)區(qū)和石岐區(qū)，格局出現(xiàn)了明顯的變化。尤其值得注意的是，今年商業(yè)庫存面積最多的東區(qū)，11月新增商業(yè)面積，東區(qū)也占大部分，套數(shù)達(dá)到627套。其中，總供應(yīng)面積排名前三的項(xiàng)目分別是雅居樂新城，以及東區(qū)的大東裕、錦繡海灣城；截至11月底，商業(yè)存量面積排名前三的項(xiàng)目分別是東區(qū)大東裕、利和公寓以及南朗錦繡海灣城。

　　節(jié)奏失衡觀望人居配套進(jìn)度鎮(zhèn)區(qū)速度放緩

　　與此同時，曾在一級土地市場上表現(xiàn)活躍的泛城區(qū)及北部鎮(zhèn)區(qū)的建設(shè)速度則明顯放緩，與中心城區(qū)特別是東區(qū)的進(jìn)展形成鮮明的對比。

　　其中，曾在去年下半年炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的萬達(dá)廣場，目前便傳出尚未有進(jìn)軍中山態(tài)勢的消息，而其中泛城區(qū)的人流、人居配套被視為萬達(dá)慎重考慮的一個因素。2011年6月，在廣州舉行的“廣東中山國內(nèi)知名民企招商會”上，大連萬達(dá)集團(tuán)與中山市政府簽訂了投資總額為100億元的萬達(dá)商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目。根據(jù)計(jì)劃，萬達(dá)商業(yè)廣場將落戶中山市石岐區(qū)南下市場以及城軌北站附近，項(xiàng)目總建筑面積120萬平方米。隨后，中山市國土局掛出純商業(yè)地一幅，面積約為96畝，折合約64000平方米，被業(yè)界視為“實(shí)質(zhì)就是地方為萬達(dá)預(yù)留的”。

　　但后來的跡象表明，地塊以無人參與競拍為由意外流拍，而有關(guān)萬達(dá)進(jìn)軍中山的消息也基本沒再出現(xiàn)。有聲音分析，中山城軌站旁的人流量、人居配套等或許是導(dǎo)致萬達(dá)慎重進(jìn)軍中山的重要因素，尤其是中山目前如雨后春筍般崛起的商業(yè)地產(chǎn)，也讓人均消費(fèi)能力成為一大投資考驗(yàn)。

　　有數(shù)據(jù)顯示，從2008年至2010年起進(jìn)入中山發(fā)展的企業(yè)趨少，2010年中山規(guī)模以上的企業(yè)僅為5063家。原中山迪興實(shí)業(yè)策劃總監(jiān)談子信指出，中山商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫字樓面臨消化難題，由于本地的企業(yè)數(shù)量有限，在外地商家進(jìn)駐中山較少的情況下，中山未來要消化那么大的商業(yè)地產(chǎn)市場有相當(dāng)大的難度。“在這種情況下，客戶會向軟硬設(shè)施較好、定位準(zhǔn)確的商業(yè)地產(chǎn)集中。相反，如果定位不準(zhǔn)，配套不足，則可能出現(xiàn)門庭冷落的情況。”他指出。

　　有專家指出，中山應(yīng)充分利用專業(yè)鎮(zhèn)優(yōu)勢，在各鎮(zhèn)區(qū)布局因地制宜的商業(yè)地產(chǎn)格局，根據(jù)各鎮(zhèn)區(qū)實(shí)際需求分解中心城區(qū)過于集中的壓力。“但這總體上是一個市場選擇，還是要看人流、地段、定位、經(jīng)營等細(xì)化條件。至于在配套方面，政府的人居規(guī)劃可以適當(dāng)作出引導(dǎo)，積累人氣底蘊(yùn)，這樣才有助于整個市域范圍的商業(yè)地產(chǎn)的合理分配。”