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    在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)目爆炸的廣州，零售業(yè)的發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)空置率的變化可謂唇齒相依�？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩以及外圍經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲弱的影響，2013年的廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有喜有憂，零售業(yè)面臨的轉(zhuǎn)型危機(jī)可能將對(duì)今年進(jìn)入市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造成一定的影響。

　　廣州將迎商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)洪峰

　　2013年廣州商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)歷史性供應(yīng)洪峰，新竣工項(xiàng)目將達(dá)54萬(wàn)平方米，而隨著零售業(yè)“慢增長(zhǎng)”的時(shí)代到來(lái)，今年零售商整體租賃需求將繼續(xù)呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，商場(chǎng)招租時(shí)間或變得更長(zhǎng)，租金也可能被拉低。

　　數(shù)據(jù)顯示，廣州的商業(yè)地產(chǎn)洪峰已經(jīng)悄然來(lái)臨，僅在寫(xiě)字樓方面，2013年新竣工甲級(jí)寫(xiě)字樓包括珠江城、高德置地冬廣場(chǎng)、邦華環(huán)球廣場(chǎng)、富力盈通大廈和富力盈凱廣場(chǎng)。仲量聯(lián)行報(bào)告指出，甲級(jí)寫(xiě)字樓方面預(yù)計(jì)2013年全年將有近60萬(wàn)新增供應(yīng)竣工，新增供應(yīng)主要集中在珠江新城。供應(yīng)量較2012年多，直至年底總存量將達(dá)400萬(wàn)平方米。仲量聯(lián)行分析認(rèn)為，面對(duì)新供應(yīng)量洪峰，加上舊寫(xiě)字樓租戶流失情況加大，空置率將面臨上升壓力。特別是隨著租戶更青睞珠江新城新寫(xiě)字樓，越秀區(qū)及天河區(qū)舊寫(xiě)字樓面臨租戶流失。

　　仲量聯(lián)行廣州零售地產(chǎn)部地區(qū)董事郭偉明透露，廣州今年新竣工的商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)54萬(wàn)平方米，約28%集中在珠江新城，56%集中在海珠區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū)等。另外，將于2014~2015年竣工的商場(chǎng)約有30萬(wàn)平方米今年將開(kāi)始招商，加大供應(yīng)壓力。

　　截止今年一月，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的存量已推高至332萬(wàn)平方米。而今年全年預(yù)計(jì)將有7個(gè)優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)項(xiàng)目投入使用，供應(yīng)量總計(jì)約為75.8萬(wàn)平方米，供應(yīng)量將繼續(xù)徘徊在高位，在未來(lái)的新增供應(yīng)中，7個(gè)優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)項(xiàng)目中有4個(gè)位于番禺區(qū)。

　　零售業(yè)擴(kuò)張受限加劇租金壓力

　　一位零售業(yè)從業(yè)者告訴記者，受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及其他因素的影響，一些連鎖品牌的經(jīng)營(yíng)正面臨困境，應(yīng)對(duì)困境的方法之一就是暫緩自己的擴(kuò)張計(jì)劃，甚至有一些經(jīng)營(yíng)多年的老牌零售店選擇關(guān)門(mén)大吉，這直接導(dǎo)致了一些新開(kāi)的商場(chǎng)簽約商戶不足，在深圳已有一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目暫緩了開(kāi)業(yè)，雖然這種情況在廣州還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，但已足以給過(guò)熱的廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)敲響警鐘。

　　此前，投資回報(bào)率的快速增長(zhǎng)是商業(yè)地產(chǎn)火熱的原因之一。2012年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，寫(xiě)字樓的租金每年都以10%以上的速度上漲。而優(yōu)勢(shì)明顯的地段如靠近地鐵口的寫(xiě)字樓、商鋪，每年租金的上漲幅度更是高達(dá)20%以上。然而在零售業(yè)發(fā)展受阻和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快的供求平衡被打破之后，高投資回報(bào)率的時(shí)代可能將好景不長(zhǎng)。

　　在剛剛過(guò)去的2012年，由于大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涌入市場(chǎng)，去年的租金已經(jīng)出現(xiàn)下行。2012年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租金全年平均每月每平方米151元(基于建筑面積)，同比下降3.2%。其中，珠江新城新建成寫(xiě)字樓使供應(yīng)量增加，業(yè)主競(jìng)爭(zhēng)加劇，租金跌幅達(dá)5%。由于整體需求下降，珠江新城在建項(xiàng)目的業(yè)主面對(duì)較大的預(yù)租壓力。2013年零售業(yè)的變化無(wú)疑將進(jìn)一步加劇這種的壓力，這對(duì)目前廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的消化能力是一個(gè)新的考驗(yàn)。

　　此前，第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究以及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部助理董事呂曉艷也分析，不斷升溫的競(jìng)爭(zhēng)將持續(xù)對(duì)零售物業(yè)的租金施加向下的壓力，壓抑廣州市零售物業(yè)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，中短期內(nèi)廣州零售物業(yè)的租金水平將維持平穩(wěn)的趨勢(shì)。