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　　上半年，深圳本地經濟穩(wěn)步增長帶動了內資企業(yè)需求加速上升，二季度深圳甲級寫字樓租賃活動主要集中在中心區(qū)優(yōu)質項目。而大體量的新增供應使整體空置率有所上升，但整體需求的回暖帶動整體租金持續(xù)上升。

    仲量聯行預計下半年國內企業(yè)需求持續(xù)活躍，租金與資本值將維持增長。零售地產市場上，本地零售商的擴張需求減弱，但有海外高端飲食品牌因看好深圳的消費潛力而加速擴張；預料下半年市場氣氛漸轉保守，租金與資本值增長放緩。

　　深圳甲級寫字樓租賃需求回暖

　　2013年上半年，全球經濟復蘇勢頭緩慢，進入二季度，大部分外資跨國企業(yè)對擴張依然持謹慎態(tài)度，但受益于上半年本地出口貿易的增長，來自中小型內資企業(yè)的租賃需求在上半年取得了穩(wěn)步增長，一定程度上改善了深圳寫字樓市場氛圍。同時，今年3月的商業(yè)登記改革簡化了申請流程，大大刺激了新商業(yè)主體的設立，短短四個月內（3-6月），新登記注冊的企業(yè)達到了近14萬家，其中中小型企業(yè)占比大于九成，推動了深圳市寫字樓的租賃需求的提升。仲量聯行深圳商業(yè)地產部總監(jiān)夏春毅指出：“受優(yōu)惠的稅收政策吸引，截至今年上半年在前海注冊成立的公司已經接近1000家。鑒于目前該區(qū)并無寫字樓項目，相關政策大大支持了核心片區(qū)的租賃市場，例如福田和羅湖區(qū)。”

　　仲量聯行發(fā)現，二季度深圳甲級寫字樓市場租賃問詢和需求總體較一季度增加，承租能力較強的內資和國資企業(yè)帶動了整體租賃市場活動，其中以內資IT和金融居多。二季度深圳甲級寫字樓主要成交包括：深圳鑫榮澤投資發(fā)展有限公司在世界金融中心租下900平方米，東芝在嘉里建設中心二期租下2000平方米的面積，NYK Group在新落成的榮超大廈第七座租下兩層共約3000平方米。

　　仲量聯行認為，中小型企業(yè)的需求將持續(xù)活躍，新項目為自用為主。下半年，隨著前海注冊的企業(yè)不斷增多和中小企業(yè)對優(yōu)質寫字樓項目需求的快速增長，全年深圳甲級寫字樓市場整體租賃活躍度將上升，并帶動甲級寫字樓凈吸納量增加。預計下半年整體租賃市場保持活躍，來自內資和國資企業(yè)的需求將繼續(xù)拉高寫字樓需求。

　　仲量聯行華南區(qū)研究部高級經理曾麗指出：“在這個以調整作為主題的時間節(jié)點，預計個別產能過剩的大型國企面臨調整需要，外資企業(yè)將繼續(xù)以節(jié)約成本為導向，這將使整體需求復蘇帶來不確定因素；但是，預期民營企業(yè)和新興產業(yè)將保持發(fā)展活力，成為甲級寫字樓市場需求新的增長點。另一方面，前海作為深圳引人注目的新發(fā)展區(qū)域，其發(fā)展優(yōu)勢及潛力將吸引新的金融企業(yè)整合其內部資源，活化深圳整體金融業(yè)環(huán)境，持續(xù)支撐甲級寫字樓市場。”

　　新供應推高寫字樓空置率

　　據調查，二季度深圳有三個甲級寫字樓項目（共約31萬平方米）竣工并交付使用，分別是位于福田區(qū)的深圳證券交易所大樓、榮超大廈第七座及位于南山區(qū)的招商局廣場，使全市總存量達到289萬平方米。受新竣工項目預租面積的支撐，二季度全市凈吸納量大幅攀升至24萬平方米，較一季度的6700平方米大幅上升。二季度甲級寫字樓租賃需求雖有所上升，但新增項目的空置面積仍將整體空置率從上季的12.4%推高至13.5%。2013年將有46萬新增供應竣工，年末總存量將達到300萬平方米。

　　受經濟回暖和新竣工項目良好的預租率的支撐，上半年深圳甲級寫字樓的整體租賃需求自去年四季度跌入谷底后得到快速回升，上半年的總吸納量已達到去年全年的近2.5倍。受詢盤量和需求回升支持，業(yè)主普遍提高租金。上半年，深圳平均凈租金環(huán)比上升2.8%至每月每平米176元（基于建筑面積），較2012年末的租值上升3.5%。

　　零售地產空置率將繼續(xù)上升

　　仲量聯行華南區(qū)零售地產部總監(jiān)林世松指出：“隨著國內經濟不確定性增加，加上國內人力成本及信貸成本增加，零售商利潤普遍受到影響，導致品牌擴張需求有所減弱。”

　　二季度深圳優(yōu)質零售地產市場無新增供應，近兩年開業(yè)的優(yōu)質購物中心租賃需求的穩(wěn)定增加使全市整體空置率相應下降1個百分點，至7.4%。

　　據介紹，深圳零售地產市場下半年新增供應16萬平方米，年底全市總存量將達231萬平方米。隨著中國經濟不確定性持續(xù)，林世松預期零售商對擴張策略將繼續(xù)謹慎，整體需求將有所放緩，推動年末空置率上升。預計全年租金升幅將在低位徘徊，較2012年5.6%的升幅有頗大的回落。預料下半年投資者仍較謹慎，商業(yè)地產資本值雖繼續(xù)處于上行態(tài)勢，但升幅將漸趨保守。

　　工業(yè)地產空置率將逐漸消化

　　在深圳保稅物流園方面，全市保稅區(qū)物流園總存量為194萬平方米，強勁的需求消化了8.9萬平方米空置面積，使空置率回落至24.4%，環(huán)比下降5.6個百分點。不過，出口增長有望繼續(xù)支撐深圳保稅區(qū)物流園的租賃需求。仲量聯行深圳工業(yè)部地區(qū)董事陳劍鋒表示：“未來12個月內再無新增供應，空置率將穩(wěn)定下降，一些空置率高達30%-40%的倉庫有望消化大部分空置面積。上半年保稅物流園平均租金增幅已經高達11.3%，預計業(yè)主短期內很難進一步大幅提升租金，下一季度租金增幅將較為平穩(wěn)。”

　　零售消費增速下降，國內經濟不確定性增加，導致二季度非保稅物流園租賃需求并無顯著增長。全年非保稅物流園市場并無新供應，預計未來較高的空置率將會逐漸得到消化。展望未來，深圳的零售消費增長將繼續(xù)支持非保稅物流園的租賃需求，空置率也會逐步下降。