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    近期，上海幾個全新大體量的商場相繼開業(yè)。8月5日，新鴻基繼上海國金中心之后的最新環(huán)貿(mào)iapm商場開始分段陸續(xù)試業(yè)。月星集團環(huán)球港、位于虹橋商貿(mào)區(qū)的尚嘉中心、新世界位于淮海路商圈的K11此前也已開業(yè)。

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，今年以來一波商業(yè)用地搶奪大戰(zhàn)，地王頻出，或在3-5年后再掀商業(yè)升級大戰(zhàn)。“上海商業(yè)地產(chǎn)短期會有一個井噴現(xiàn)象，但還不至于出現(xiàn)過剩趨勢。”中房信研究總監(jiān)薛建雄表示。

    土地出讓結(jié)構(gòu)漸變

    據(jù)本報記者獨家獲取的一份克爾瑞研究中心關(guān)于2005年至今的土地出讓數(shù)據(jù)顯示，無論從出讓面積還是出讓總價來看，商業(yè)用地這幾年的增長趨勢說明，2010年以來，商業(yè)用地出讓總價占比住宅用地出讓總價逐漸走高，上海土地市場出讓結(jié)構(gòu)正悄然轉(zhuǎn)變。

    克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2005年至2013年，上海商業(yè)用地出讓了310幅，成交總建筑面積約為1628萬平方米，成交總價為622.2億元。其中，今年以來增幅明顯。2013年1-7月，商業(yè)用地出讓占比越來越大，2013年截至本報發(fā)稿，已出讓19幅商業(yè)用地，成交總建筑面積約為73.3萬平方米，成交總價43億。同期宅地成交占地總面積325萬平方米，成交總價335億元。今年商業(yè)用地出讓總建筑面積和出讓總價占比宅地分別為12.7%和12.9%。下半年隨著東八塊和徐匯中心的成交，商用地出讓或許會到達新的峰值。

    與商業(yè)用地出讓上升趨勢相對應(yīng)的是，商業(yè)地產(chǎn)的井噴式發(fā)展。陽光新業(yè)副總裁吳堯認為，長三角區(qū)域尤其是上海，由于市場接受度、包容度高，商業(yè)理念較先進、品牌資源豐富、商業(yè)發(fā)展程度高等，成為眾多房企加碼商業(yè)地產(chǎn)的重點拓展區(qū)域。然而，上海傳統(tǒng)零售商業(yè)消費需求受整體經(jīng)濟環(huán)境影響、電商渠道沖擊等影響，短時期內(nèi)是否足以吸納如此大體量的商業(yè)，仍存疑問。商業(yè)地產(chǎn)必然呈現(xiàn)分化的趨勢。

    商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮

    近幾年，上海的優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，尤其是中高檔購物中心的供應(yīng)量高速增長。2011年，上海大型購物中心或綜合體供應(yīng)量接近200萬平方米；到今年上半年，上海零售地產(chǎn)開業(yè)面積為49.2萬平方米，而下半年的新增供應(yīng)量將是上半年的5倍，預(yù)計總面積將達到249.4萬平方米（包括購物中心、百貨、商業(yè)街區(qū)等具備一定體量的規(guī)模性商業(yè)物業(yè)，不包括街鋪）。

    易城中國副總裁柳費國分析，近幾年，大量住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，并布局了宏大的購物中心、綜合體開發(fā)拓展規(guī)劃，大量熱錢也應(yīng)勢涌入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。“不僅是上海，全國各地商業(yè)地產(chǎn)項目都大批上馬。”由于購物中心等零售商業(yè)項目的開發(fā)周期通常需要2-4年，前幾年供應(yīng)的商業(yè)項目將在2013年達到“井噴”峰值。

    RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事陳麗琳認為，今后一兩年商業(yè)用地的出讓會持續(xù)高增長，陸續(xù)還會有一些地王出現(xiàn)。但由于運營能力和資金沉淀的需要，很多中小型房企會選擇在一線以外的城市發(fā)展，從而導(dǎo)致這些城市的商業(yè)地產(chǎn)過剩。

    柳費國以前不久參與上海東八塊競標的兩家開發(fā)商為例說，“現(xiàn)在已經(jīng)不再是價高者得地的傳統(tǒng)思路，政府出讓地塊，尤其是商用綜合體地塊，希望得到對一個區(qū)域全面、綜合性的提升，商務(wù)資源、商業(yè)資源的積累。”這也是經(jīng)驗更豐富的外資公司中標的原因。

    商業(yè)運營能力大考

    對于租金而言，盡管上海核心商圈仍保持上漲趨勢，但增長率已然下滑。有機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至第二季度末，上海中高端購物中心市場首層平均固定租金雖環(huán)比上漲1.07%至人民幣40.7元（每天每平方米）；但個體商圈的增幅已經(jīng)放緩。除淮海路商圈以外，上海其余四個主要商圈今年二季度首層租金增長率均出現(xiàn)下降，其中南京東路今年一季度的租金增長率為3.06%，但二季度租金增長率僅為0.16%。

    易城中國研究與咨詢部總監(jiān)饒偉剛指出，從目前的租戶結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)等來看，今年上半年上海開業(yè)的幾家商場，均面臨運營模式的升級。比如環(huán)球港項目因體量巨大，目前尚有大量未開業(yè)商家，完善度不夠，品牌檔次略有模糊，后期為填滿經(jīng)營面積，恐將經(jīng)歷多次調(diào)整。

    世邦魏理仕中國區(qū)商業(yè)中心資深董事李佩玲指出，上海的商業(yè)零售業(yè)是全國零售業(yè)消費需求的縮影，奢侈品牌在中國的擴張程度明顯減緩，零售市場的主力需求逐漸向快時尚品牌、設(shè)計師品牌、餐飲類及超市類等租戶轉(zhuǎn)移。部分零售市場因經(jīng)營不善，而選擇撤出、停業(yè)裝修重新定位、指定有經(jīng)驗的專業(yè)零售商進行運營管理的案例開始增多。比如，錦江購物中心近日就與陽光新業(yè)簽訂了包租15年的協(xié)議。

    DTZ戴德梁行華東商鋪部主管韋澤銘指出，近年來由于消費模式的轉(zhuǎn)變，商場主要從價格定位，商業(yè)營運模轉(zhuǎn)變來迎合消費者。

    不約而同的是，上述幾位業(yè)內(nèi)人士均認為，從業(yè)態(tài)而言，一個明顯的改變是，普遍增加了餐飲比例。例如K11、環(huán)球港兩個項目，引入了餐飲、休閑娛樂、服務(wù)類非傳統(tǒng)零售商家，尤其在餐飲業(yè)態(tài)比例上，均超過了30%，K11中餐飲業(yè)態(tài)比例高達36%。

    吳堯表示，未來3-5年，商業(yè)地產(chǎn)尤其是購物中心的競爭會日趨激烈，并購重組現(xiàn)象將不斷增加，這也為專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運商獲取更多輕資產(chǎn)項目提供了良好的機會。那些能夠提供全價值鏈、全程資產(chǎn)管理服務(wù)的企業(yè)，更受青睞。