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    近日，南都記者接到爆料稱，賽格廣場寫字樓租金售價同比去年降了一半。經(jīng)調(diào)查，賽格廣場并非個案，同區(qū)域的華強廣場、電子科技大廈等物業(yè)價格都出現(xiàn)了大幅的下跌。而在關(guān)外，甚至福田CBD區(qū)域，也出現(xiàn)部分寫字樓租售價格下降的現(xiàn)象。在經(jīng)濟大環(huán)境并未出現(xiàn)明顯起伏的狀況下，已經(jīng)走火兩年多的“不限購不限貸”的寫字樓為何開始不靈了？

　　華強北寫字樓租售價下挫一半福田CBD也有寫字樓降價10%

　　“誰都沒有想到，整個價格會有50%的跌幅。”美聯(lián)地產(chǎn)負(fù)責(zé)該片區(qū)的區(qū)域經(jīng)理張斌表示。賽格廣場被認(rèn)為是深圳電子市場的標(biāo)志建筑，其售價和租金都是伴隨著電子行業(yè)的起伏而相應(yīng)起伏，而在2009-2010年左右，由于深圳“山寨機”行業(yè)處于頂峰，這里的寫字樓售價一度達到頂峰，每平方米的售價高達4.3萬-4.4萬元左右，而租金在當(dāng)時也是全市甲級寫字樓租金最高的地方，超過200元/平方米/月。

　　現(xiàn)在賽格廣場寫字樓放盤價為2.6萬-2.8萬元/平方米的水平，租金在100-120元/平方米/月區(qū)間浮動，比高峰期縮減了一半，成為整個深圳價格落差最大的寫字樓。張斌表示，“賽格廣場是隨著整個電子市場的萎縮而逐漸滑落，并非急轉(zhuǎn)直下，售價和租金從2010年底就已經(jīng)開始進入下跌通道。”并且，華強廣場、電子科技大廈等物業(yè)的價格也因為相同原因出現(xiàn)了較大幅度的下跌，華強廣場因為樓齡較短售價稍高，電子科技大廈的均價約為23000元/平方米。

　　經(jīng)過南都記者調(diào)查，華強北區(qū)域?qū)懽謽浅霈F(xiàn)租售價大跌，盡管與舊改圍蔽、單一業(yè)態(tài)不景氣等原因相關(guān)，但寫字樓市場的“寒意”，不僅僅在華強北有所體現(xiàn)。據(jù)中介人士透露，位于龍崗的珠江大廈，已經(jīng)開盤兩年多了，目前寫字樓出租率還只有30%，售價也比開盤時降低了近一半。隨著關(guān)外寫字樓一手供應(yīng)的不斷增加，也給二手寫字樓帶來沖擊。寶安的濱海大廈，現(xiàn)在二手售價3萬多，租金100元/平方米，而在去年下半年該項目的售價是4萬元/平方米，租金是120-130元/平方米。

　　即使在福田CBD區(qū)域，也有部分寫字樓出現(xiàn)售價下降的情況。這也是在商業(yè)地產(chǎn)連續(xù)走火兩年多以來的首次。位于該片區(qū)的卓越大廈就出現(xiàn)了一定的售價降幅。據(jù)中介介紹，這里的售價還是比以前便宜了，現(xiàn)在售價4.5萬元/平方米有成交，而在2009、2010年的頂峰時候，項目賣過5萬元/平方米，“現(xiàn)在有個業(yè)主正在賣寫字樓，放盤價5萬元/平方米，議價空間小，半年多了，還沒賣出去。”

　　相比寫字樓租售價下跌，部分國際知名企業(yè)開始選擇便宜的寫字樓，同樣讓人焦慮。“全球500強的IBM從某甲級寫字樓搬走了，因為公司縮減成本。”歷來，一些有實力的知名企業(yè)的辦公訴求也是寫字樓經(jīng)濟“晴雨表”中的一個重要指標(biāo)。據(jù)深圳高力國際代理服務(wù)部董事簡家宏表示，同屬世界500強的一家日本企業(yè)，也從福田CBD核心區(qū)，搬到了車公廟附近的一家甲級寫字樓。“也是出于成本考慮，但不會降低寫字樓級別要求。實際上，一些國際知名企業(yè)更容易受到經(jīng)濟環(huán)境不好的沖擊。”

　　下半年寫字樓市場壓力更大專家斷言寫字樓市場將陷低迷

　　寫字樓市場究竟怎么了？從2010年限購開始，寫字樓、商鋪為代表的商業(yè)地產(chǎn)，就被市場猛烈追捧。其中寫字樓的表現(xiàn)也非常強勁，不僅市中心各種寫字樓層出不窮，即使關(guān)外等區(qū)域也出現(xiàn)一波又一波的行情。投資寫字樓，也成為不少投資者投資住宅受限后的選擇。

　　春江水暖鴨先知。對市場波動最為敏感的，應(yīng)屬二手市場。中原工商鋪中心區(qū)區(qū)域總監(jiān)田慧就表示，上月寫字樓成交量，同比去年同期大降了30%。而且目前市場成交主要靠一些一手寫字樓和市中心區(qū)域的甲級寫字樓。并且，市場投資氛圍也不如以前，純投資者很少，多數(shù)為自用加投資的期望持有。

　　簡家宏表示，隨著寫字樓市場供應(yīng)的突飛猛進，寫字樓市場的分化已經(jīng)開始。一些具有優(yōu)勢資源的甲級寫字樓租售價還會上揚，而一些不具優(yōu)勢的普通寫字樓，特別是一些地理位置不好的寫字樓，未來供應(yīng)會越來越多，現(xiàn)在已經(jīng)開始走下坡路，未來租售價也會受到?jīng)_擊。

　　同時，寫字樓供應(yīng)還在不斷增加。來自高力國際的市場研究報告顯示，2013年第二季度，兩棟甲級寫字樓相繼入市，為市場帶來總計100645平方米的甲級寫字樓新增供應(yīng)。整體空置率與上季度相比輕微上升0.3個百分點至15.2%。下半年，深圳預(yù)計有包括福田科技廣場、SCC深長城金融中心等約32.8萬平方米的新增項目落成入市。預(yù)計未來短期之內(nèi)甲級寫字樓租金將面臨向下輕微調(diào)整壓力，而空置率會有所上升�？紤]面臨下行壓力的租金水平和較高的售價水平，深圳甲級寫字樓租金回報率預(yù)計將有所下降。

　　在業(yè)內(nèi)人士的分析中，寫字樓市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)淡的種種跡象，和當(dāng)前整體經(jīng)濟形勢不佳，企業(yè)需求縮減等深層次原因有關(guān)。中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平甚至斷言：“從全國房地產(chǎn)市場來看，鄂爾多斯、貴陽率先出現(xiàn)崩盤癥狀，這看似個案，背后其實蘊藏著行業(yè)大勢的驅(qū)動力。華強北寫字樓市場的現(xiàn)狀，或許就是整個深圳寫字樓市場出現(xiàn)低迷的前兆。”