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　　近日，譽翔安地產發(fā)布了一份針對北京CBD寫字樓市場的另類調研報告。該報告指出，北京東三環(huán)核心區(qū)辦公樓年租金起步價接近百萬元，中小企業(yè)在CBD生存相當不易，而大企業(yè)“前店后廠”的租賃格局將推動北京CBD外圍區(qū)域寫字樓市場租金持續(xù)上漲，并將催生望京、亞奧、麗澤、總部基地和亦莊5個新興寫字樓市場。

　　據介紹，譽翔安地產此份調研報告的獨特之處在于提出了租戶盈利模型和企業(yè)生命周期概念。其運用這兩大工具，抽樣走訪了北京CBD區(qū)域13座寫字樓、905家企業(yè)，圍繞企業(yè)經營內容、業(yè)務范圍、成立年限、注冊資金、經營收入、租賃面積、年租金成本等進行調研統(tǒng)計。“我們希望通過這種微觀而生態(tài)的研究，幫助企業(yè)認清形勢，窺見趨勢，贏得未來。”譽翔安地產合伙人王珂對記者說。

　　調查顯示，在北京CBD寫字樓市場，總部型企業(yè)不僅在數量上占據主要比例，也是租賃面積的主要貢獻者，其中以具有中資背景的企業(yè)為主，占比超過60%。對于傳統(tǒng)型總部企業(yè)而言，與核心的交易功能相關的部分，比如總部管理中心、銷售部門、市場公關、人力資源等離不開CBD區(qū)域，即使CBD寫字樓租金處于高位，其依然會繼續(xù)保留在CBD區(qū)域內，一般來說，100-200平方米的辦公面積就足夠其使用。而交易職能相對不明顯的部門，比如研發(fā)、制造、質檢等將陸續(xù)從CBD遷出，這樣能為企業(yè)節(jié)省很大一部分房租成本。

　　目前，北京東三環(huán)CBD區(qū)域內甲級寫字樓平均租金超過350元/平方米/月，如果按200平方米的租賃面積計算，年租金已接近100萬元。因此，總部型企業(yè)不得不將不同的職能部門分開辦公，在這種趨勢下，從CBD遷出的辦公需求將推動外圍區(qū)域寫字樓租金上漲。

　　王珂對記者表示：“從北京寫字樓市場整體格局來看，CBD、金融街和中關村是傳統(tǒng)的熱點板塊。隨著這三大傳統(tǒng)商務區(qū)寫字樓租賃需求的外溢，北京未來將新增5個新興寫字樓熱點板塊，分別是望京、亞奧、麗澤商務區(qū)、總部基地和亦莊，而北京寫字樓市場格局也將從三足鼎立演變?yōu)榘藝鵂庝h。”