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　　廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓素質(zhì)高、租金高，或?qū)⒗�升全市�?xiě)字樓平均租金。

　　珠江新城仍是今年及未來(lái)幾年寫(xiě)字樓的供應(yīng)熱點(diǎn)。

　　優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓多被商家持有，推出銷(xiāo)售的項(xiàng)目較稀缺。

　　近日，戴德梁行、第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行和高力國(guó)際等幾大行紛紛發(fā)布2013年廣州商用市場(chǎng)總結(jié)和2014年展望報(bào)告。各行相繼指出，2014年廣州寫(xiě)字樓新增供應(yīng)依然龐大，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，寫(xiě)字樓空置率增高、租金下行的壓力有可能加大；由于商家對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，特別是珠江新城優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓普遍惜售，預(yù)計(jì)今年可售的寫(xiě)字樓物業(yè)依然比較緊缺；部分新興商務(wù)區(qū)的新項(xiàng)目有望成為今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資新熱點(diǎn)。

　　供應(yīng)：預(yù)計(jì)全年新增五六十萬(wàn)平方米

　　2014年仍是廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量比較龐大的一年。第一太平戴維斯的研究數(shù)據(jù)顯示，2014年，包括雅居樂(lè)中心、富力盈凱廣場(chǎng)、僑鑫總部大廈、越秀財(cái)富中心、環(huán)球都會(huì)廣場(chǎng)、富力盈耀廣場(chǎng)等在內(nèi)的項(xiàng)目將陸續(xù)投入使用，預(yù)計(jì)共為市場(chǎng)新增供應(yīng)面積達(dá)68.7萬(wàn)平方米。高力國(guó)際的研究報(bào)告稱(chēng)，今年預(yù)計(jì)廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)約47.7萬(wàn)平方米的新增辦公面積，目前多個(gè)項(xiàng)目已推出市場(chǎng)預(yù)租。

　　盡管眾多項(xiàng)目會(huì)相繼推出，但可售的項(xiàng)目并不多，特別是在珠江新城，商家對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目多采用持有自營(yíng)的方式運(yùn)營(yíng)。從目前的市場(chǎng)來(lái)看，珠江新城可售的項(xiàng)目?jī)H有珠控國(guó)際中心、環(huán)球大都會(huì)和富力盈耀廣場(chǎng)。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理曾麗表示，雖然一些限制政策可能會(huì)影響到部分國(guó)企購(gòu)買(mǎi)大面積寫(xiě)字樓的需求，但民營(yíng)企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)需求預(yù)計(jì)不會(huì)受到太大的影響，特別是廣州中心區(qū)可售的一手優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓稀少，可選項(xiàng)目不多，所以新推出的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍將會(huì)比較搶手。

　　區(qū)域：多個(gè)新興區(qū)域項(xiàng)目陸續(xù)上市

　　戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，在未來(lái)5年內(nèi)，珠江新城的寫(xiě)字樓供應(yīng)量約占全市總供應(yīng)量的七成。戴德梁行廣州及鄭州公司總經(jīng)理黎慶文表示，除了最熱門(mén)的珠江新城外，一些新興區(qū)域如番禺萬(wàn)博-長(zhǎng)隆板塊、廣州國(guó)際金融城、琶洲、南沙、蘿崗等商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度正進(jìn)一步加快，“這些新區(qū)域在2014年也將有更多的新項(xiàng)目上市銷(xiāo)售或者開(kāi)始招商，將會(huì)進(jìn)一步填補(bǔ)珠江新城開(kāi)發(fā)完畢后廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空白，也將為寫(xiě)字樓投資者帶來(lái)更豐富的新選擇”。

　　據(jù)了解，在珠江新城CBD外，去年年底，位于海珠區(qū)江南西板塊已有富力天域中心推出市場(chǎng)，今年將陸續(xù)上市的新興區(qū)域的項(xiàng)目還有廣州國(guó)際金融城的天河綠地中心，蘿崗的廣州綠地中央廣場(chǎng)、廣州蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及番禺長(zhǎng)隆板塊的保利大都匯等。與珠江新城優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目普遍只租不售不同，這些新興板塊的寫(xiě)字樓項(xiàng)目大多是區(qū)內(nèi)大型城市綜合體的一部分，大多數(shù)都對(duì)外銷(xiāo)售，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，可售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目有望成為今年廣州寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)的新熱點(diǎn)。

　　租金：新增供應(yīng)量龐大漲幅受限制

　　按照機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，今年廣州新增的寫(xiě)字樓供應(yīng)量達(dá)五六十萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于往年年均30多萬(wàn)平方米的吸納量，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，龐大的市場(chǎng)供應(yīng)量可能會(huì)導(dǎo)致寫(xiě)字樓空置率的增加，令租金有下行的壓力。黎慶文認(rèn)為，2014年，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，吸納量將會(huì)持續(xù)上漲，寫(xiě)字樓租金平穩(wěn)，但由于售價(jià)增長(zhǎng)加速，投資回報(bào)率將呈繼續(xù)下降的態(tài)勢(shì)。

　　第一太平戴維斯認(rèn)為，由于整體經(jīng)濟(jì)仍未能快速恢復(fù)，加上今年廣州寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量巨大，會(huì)令不少發(fā)展商特別是小業(yè)主們不得不打出更優(yōu)惠的價(jià)格來(lái)吸引租客。雖然從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的改善，近年的新增供應(yīng)量也將會(huì)不斷被新進(jìn)入廣州或在廣州業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張的企業(yè)所吸納，但在未來(lái)一年內(nèi)，廣州寫(xiě)字樓的租金漲幅將會(huì)受到較大的限制，甚至有下行的壓力。

　　高力國(guó)際研究報(bào)告指出，今年廣州寫(xiě)字樓租金受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等影響將會(huì)面臨下調(diào)壓力，但是良好的經(jīng)濟(jì)預(yù)期將刺激租賃需求回暖，加上新建項(xiàng)目會(huì)提前預(yù)租，因此預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓的平均租金下調(diào)空間有限。