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    經(jīng)營(yíng)權(quán)銷(xiāo)售、提前返租、帶租約銷(xiāo)售……目前市場(chǎng)上多種多樣的商鋪銷(xiāo)售模式讓投資者看得眼花繚亂。置業(yè)顧問(wèn)夸張的說(shuō)辭更是讓投資者對(duì)“一鋪養(yǎng)三代”“翹腳老板”浮想聯(lián)翩。

    殊不知，投資商鋪是一門(mén)技術(shù)活，在紛雜的商業(yè)銷(xiāo)售模式中，如何分清利弊，做個(gè)謹(jǐn)慎的投資人是下手前需著重考慮的。如未下足功夫，一不小心落入了開(kāi)發(fā)商的宣傳陷阱就悔之已晚。雖然有錢(qián)可以任性，但也不能隨便將錢(qián)打水漂。

    模式1 只售經(jīng)營(yíng)權(quán)

    經(jīng)營(yíng)權(quán)就是購(gòu)房者擁有的不是物業(yè)本身，僅是物業(yè)的使用權(quán)，相當(dāng)于“長(zhǎng)租”。此類(lèi)銷(xiāo)售模式，受益最大的是開(kāi)發(fā)商，不僅可以保留產(chǎn)權(quán)，坐等物業(yè)升值，還可借此融資，籌集資金運(yùn)作下一個(gè)項(xiàng)目。另外，如商鋪已經(jīng)抵押給銀行，銀行對(duì)抵押權(quán)有優(yōu)先權(quán)，可以對(duì)抗經(jīng)營(yíng)權(quán)人的租賃權(quán)。

    低價(jià)、投資門(mén)檻低、高投資回報(bào)是經(jīng)營(yíng)權(quán)出售的最大誘餌，在投資的時(shí)候，你若不問(wèn)，售姐便不語(yǔ)，只是一臉陽(yáng)光地沖你笑。如果已經(jīng)出手，雖然無(wú)法享受商鋪本身的物業(yè)升值收益，但是能有租金收益。若在經(jīng)營(yíng)權(quán)年限內(nèi)物業(yè)出現(xiàn)突變，如征收遷拆，或者若后期運(yùn)營(yíng)公司管理不善，甚至卷錢(qián)走人，投資者將血本無(wú)歸。

    部分商鋪，開(kāi)發(fā)商在出售時(shí)或許出示與某個(gè)知名商家合作經(jīng)營(yíng)，看似給投資者一個(gè)心理保障，業(yè)主每個(gè)月的返租保障依靠商家的租金。高回報(bào)率下是高租金，什么商家能夠買(mǎi)單，還請(qǐng)投資人不要瞎。并且，從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，市場(chǎng)上返租一兩年后，就沒(méi)有再返租的例子屢見(jiàn)不鮮。

    另外，法律上并無(wú)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)買(mǎi)賣(mài)的概念，此外，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》《中華人民共和國(guó)合同法》等相關(guān)法律規(guī)定，以租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押的質(zhì)押標(biāo)，在法律上尚無(wú)明確認(rèn)可。

    模式2 售后返租

    商鋪售后返租(又稱(chēng)售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租投資者所購(gòu)物業(yè)。返租模式分為短期返租和長(zhǎng)期返租，時(shí)間不定。對(duì)普通投資者來(lái)說(shuō)，在合同約定時(shí)間內(nèi)，不用擔(dān)心物業(yè)的租賃情況，還可以收到開(kāi)發(fā)商的固定租金回報(bào)，誘惑很大。

    不過(guò)，有專(zhuān)家對(duì)這種模式發(fā)表不同的意見(jiàn)：第一，好賣(mài)的物業(yè)不需要返租，不好賣(mài)才返租，這說(shuō)明物業(yè)投資收益現(xiàn)階段不明朗。第二，開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)委托第三方經(jīng)營(yíng)管理公司與投資者簽訂返租或回購(gòu)協(xié)議，一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，投資者收益無(wú)法保障。第三，開(kāi)發(fā)商將商鋪分割成若干個(gè)小店面逐個(gè)出讓?zhuān)�若沒(méi)有留出足夠的、必須的通道，一旦不能統(tǒng)一招租，將出現(xiàn)各商鋪無(wú)法獨(dú)立經(jīng)營(yíng)使用，從而造成業(yè)主權(quán)益得不到保障，權(quán)利無(wú)法行使。

    根據(jù)返租時(shí)間的長(zhǎng)短，短期返租一般為3~5年，這之后購(gòu)房者的經(jīng)營(yíng)將失去保障，需要準(zhǔn)確對(duì)物業(yè)價(jià)值有所預(yù)判，才能安心當(dāng)“翹腳老板”。選擇長(zhǎng)期包租的購(gòu)房者，一定要了解開(kāi)發(fā)商的真實(shí)實(shí)力，一旦開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，在大商家支付較低租金的情況下，小業(yè)主的回報(bào)或很難保證，總之一句話：背靠大樹(shù)才好乘涼。

    業(yè)界專(zhuān)家提醒購(gòu)房者，目前市場(chǎng)存在的“返租”年回報(bào)率主要是5%~8%，如果回報(bào)率高達(dá)10%，甚至高于10%的話，購(gòu)房者就應(yīng)該小心謹(jǐn)慎，誘惑越大的產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)就越高。

    模式3 純產(chǎn)權(quán)出售

    純產(chǎn)權(quán)出售就是開(kāi)發(fā)商將商鋪產(chǎn)權(quán)直接銷(xiāo)售給購(gòu)房者，不負(fù)責(zé)該商鋪的招商、管理和經(jīng)營(yíng)，而是由購(gòu)房者自行使用。購(gòu)房者可出租給商家亦可自己經(jīng)營(yíng)，靈活度較高，但也容易被玩壞。

    這種銷(xiāo)售模式常見(jiàn)于社區(qū)商鋪或者底商，或者見(jiàn)于一些小的綜合性商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。投資者可以享受到物業(yè)本身的增值，但是同時(shí)承擔(dān)著物業(yè)管理、租賃的任務(wù)，可謂“勞心勞力”。對(duì)于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或綜合市場(chǎng)來(lái)講，開(kāi)發(fā)商只管賣(mài)不管租，業(yè)主水平高低不一、各自為陣，可能導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)陷入無(wú)規(guī)劃、無(wú)主題、無(wú)特色的混亂局面，影響物業(yè)整體形象及后期增值空間。也許最后你都不好意思跟人講你有一個(gè)鋪。

    另外，還有一種情況需要注意，一些開(kāi)發(fā)商會(huì)將大型商場(chǎng)分割成面積較小的商鋪，以商品房的形式向中小投資者出售，這種商鋪往往沒(méi)有實(shí)際的建筑實(shí)體，只有體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的圖紙上，因此，學(xué)界又稱(chēng)為“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”。由于這種商鋪不像商品住宅房那樣，為封閉、獨(dú)立、確實(shí)的建筑物，不能依法在房地產(chǎn)登記部門(mén)進(jìn)行登記。

    模式4 零首付零月供

    所謂零首付，其實(shí)就是實(shí)物抵押。比如說(shuō)投資者目前手上無(wú)多余現(xiàn)金，卻有一套價(jià)值約100萬(wàn)元的房產(chǎn)，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)的金融平臺(tái)抵押出房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的60%~70%(實(shí)際抵押貸款金額以銀行評(píng)估為準(zhǔn))作為首付,投資者只需每月支付與按揭大約同等的貸款利息，抵押期限內(nèi)還清貸款即可。

    還有一種情況是開(kāi)發(fā)商可為購(gòu)房者墊付部分首付款，購(gòu)房者只要在一定時(shí)間內(nèi)結(jié)清首付款即可。一定要按時(shí)結(jié)清，不然可能會(huì)承擔(dān)較高的利息。

    零月供，指的就是經(jīng)營(yíng)權(quán)由專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，通過(guò)返租給物權(quán)者，租金可抵部分或全部月供。