色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

　　樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)。今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金壓力開(kāi)始凸顯。

　　在杭州，今年有數(shù)家房企傳出過(guò)資金鏈緊張的消息。表現(xiàn)在樓市風(fēng)向標(biāo)的土地市場(chǎng)上，4月份以來(lái)土拍熱度有所下降，一是報(bào)名參拍的開(kāi)發(fā)商數(shù)量明顯少了；二是杭州有多宗地塊以底價(jià)成交，甚至出現(xiàn)流拍，跟去年普遍封頂價(jià)成交的場(chǎng)面大相徑庭。

　　一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源主要有三部分，一是自有資金，二是從銀行、信托公司等金融機(jī)構(gòu)融資，三是銷(xiāo)售回款。通常情況下，除了自有資金，房企只要保證剩下兩個(gè)資金渠道中一個(gè)正常，資金鏈就不會(huì)有太大問(wèn)題。但是錢(qián)報(bào)記者了解到，目前各大銀行開(kāi)發(fā)貸普遍收緊，房企要從銀行貸錢(qián)較困難；而因?yàn)閾u號(hào)、限價(jià)政策影響，銷(xiāo)售回款速度也明顯變慢。

　　而隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及4月份新出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)資管新規(guī)），房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度越來(lái)越大。

　　銀行開(kāi)發(fā)貸全面收緊
　　必須滿足“432”要求

　　錢(qián)報(bào)記者從杭州多家銀行了解到，今年對(duì)公業(yè)務(wù)中針對(duì)房企的開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)明顯收緊。

　　銀監(jiān)會(huì)此前明確，2018年將對(duì)直接或變相為房企支付土地購(gòu)置費(fèi)用提供各類(lèi)表內(nèi)外融資，向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目違規(guī)提供融資等行為進(jìn)行重點(diǎn)整治。今年1月26日，銀監(jiān)會(huì)公布了浙江監(jiān)管局對(duì)浙商銀行杭州分行行政處罰決定書(shū)，該決定書(shū)顯示，浙商銀行杭州分行存在向資本金不到位的住房項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的違規(guī)事實(shí)，浙江監(jiān)管局依據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)浙商銀行杭州分行罰款人民幣20萬(wàn)元。

　　監(jiān)管趨嚴(yán)之下，在全國(guó)范圍內(nèi)有不少銀行干脆暫停了開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)，還在做這塊業(yè)務(wù)的銀行，今年對(duì)開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)也是越發(fā)謹(jǐn)慎。“我們行今天上午剛剛還開(kāi)了一個(gè)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)放貸的會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)重申要嚴(yán)格控制把關(guān)開(kāi)發(fā)貸，不得違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)。”一位商業(yè)銀行工作人員本周二告訴記者。

　　浙江厚道資產(chǎn)管理有限公司總裁丁浚哲表示，如今銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)貸一般執(zhí)行“432”要求，也就是開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸時(shí)，必須“四證”齊全，使用30%自有資金，以及具備二級(jí)資質(zhì)。“四證齊全里面包括土地證、施工許可證等，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商得自己把土地款付完，交了契稅和規(guī)劃費(fèi)用才行，這個(gè)時(shí)候再拿到開(kāi)發(fā)貸要比過(guò)去晚得多。”

　　這也意味著高周轉(zhuǎn)的路子不像過(guò)去那么好走了。錢(qián)報(bào)記者在采訪銀行內(nèi)部工作人員時(shí)也得知，一些銀行內(nèi)部規(guī)定，只向全國(guó)排名前100或區(qū)域排名前10的房企放貸。而即使是銀行愿意放貸的房企，要拿到錢(qián)也沒(méi)有那么容易。“開(kāi)發(fā)貸的額度目前也收得很緊，銀行要先保證其他貸款的額度，然后才輪到開(kāi)發(fā)商借錢(qián)。”丁浚哲說(shuō)。

　　資管新規(guī)規(guī)范融資渠道
　　房地產(chǎn)信托受影響

　　開(kāi)發(fā)商另一個(gè)融資渠道——信托、資管等，也受到了影響。丁浚哲透露，開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托籌錢(qián)，同樣需要滿足“432”政策。同時(shí)全國(guó)16個(gè)熱點(diǎn)城市都明確規(guī)定信托不能做土地款的業(yè)務(wù)，杭州也在其中之列。

　　此前，受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響，信托融資業(yè)務(wù)專(zhuān)門(mén)做房地產(chǎn)行業(yè)的不在少數(shù)，14萬(wàn)億的信托資金，有三分之一是投入房地產(chǎn)行業(yè)的。去年，大量信托業(yè)務(wù)的項(xiàng)目資金，都是配合房地產(chǎn)拿地的。

　　資管新規(guī)出臺(tái)后，對(duì)這方面的監(jiān)管將更嚴(yán)格，對(duì)于流向樓市的理財(cái)和信托產(chǎn)品也有影響。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，資管新規(guī)中提出的打破剛兌，會(huì)影響到個(gè)人客戶購(gòu)買(mǎi)信托。很多個(gè)人客戶對(duì)于信托的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可控、收益率較高的產(chǎn)品有比較高的信賴性。但是，這些客戶的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和承受能力不強(qiáng)，更多的是看重信托公司的信譽(yù)背書(shū)。后續(xù)打破剛兌，可能導(dǎo)致個(gè)人客戶難以承受房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于配置需求，投資者可能不會(huì)買(mǎi)賬。

　　房抵貸普遍收緊
　　房企回款速度變慢

　　這邊融資困難，那邊房企的銷(xiāo)售回款也并不順暢。

　　去年杭州樓市盛行“全款”之風(fēng)，這讓開(kāi)發(fā)商得以迅速回籠銷(xiāo)售資金。

　　其中很多消費(fèi)者的全款是通過(guò)房屋抵押貸款湊出來(lái)的，當(dāng)時(shí)本報(bào)報(bào)道了這一現(xiàn)象。此后，銀行采取了一系列措施，嚴(yán)查房抵貸資金流入樓市。

　　在銀行的消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)中，房抵貸相對(duì)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)比較小，因此一直是銀行最為看重的一類(lèi)業(yè)務(wù)。前幾年，住宅抵押貸款一般可以貸到房屋評(píng)估價(jià)的7成，并且辦理并不困難。

　　杭州某股份制商業(yè)銀行一位信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，自從嚴(yán)查房抵貸資金流入樓市后，目前的房貸業(yè)務(wù)都是緊緊圍繞“合規(guī)”這一目標(biāo)開(kāi)展的。“房抵貸業(yè)務(wù)現(xiàn)在我們還在做，但控制得很緊，而且對(duì)于資金的去向也有嚴(yán)格要求。”

　　首先，房抵貸的貸款年限變短了。“前幾年銀根比較松的時(shí)候，房抵貸的年限最高可以長(zhǎng)達(dá)20多年。去年開(kāi)始收緊之后，貸款年限降到了10年。今年我們行繼續(xù)收縮，一般只能貸5年。”該負(fù)責(zé)人表示。

　　寧波銀行某支行工作人員告訴記者，他們銀行目前房抵貸業(yè)務(wù)只能授信三年并且額度縮緊：“我們行目前每個(gè)月房抵貸的額度在1000萬(wàn)~2000萬(wàn)元，最多也只能做五六個(gè)客戶，而且存量的貸款客戶還了錢(qián)，我們才能問(wèn)總行繼續(xù)要額度。即使你辦理抵押貸款通過(guò)了，也要等有額度了才會(huì)放款，這個(gè)時(shí)間就很不確定了。

　　其次，貸款上限也在逐步收緊。“以前房抵貸普遍可以貸到房屋評(píng)估價(jià)的7成�，F(xiàn)在我們行對(duì)于房抵貸的最高上限仍然是7成，但很多時(shí)候客戶只能貸到5~6成。處于風(fēng)險(xiǎn)控制考慮，房屋評(píng)估價(jià)越高，能貸到的成數(shù)越低。以前單筆貸款的最高額度是1500萬(wàn)元，今年最高額度已經(jīng)降到了1000萬(wàn)元以下。”

　　并且，銀行對(duì)于房抵貸的用途也是把控得非常嚴(yán)格。“以前很多客戶的貸款用途會(huì)采用購(gòu)買(mǎi)紅木家具、書(shū)畫(huà)古董、珠寶、奢侈品等名義，現(xiàn)在這些一律不行，用途只能用于裝修、消費(fèi)。并且對(duì)于裝修用途的，我們也有標(biāo)準(zhǔn)，比如裝修價(jià)格不能太離譜，如果客戶報(bào)出的裝修單價(jià)偏離正常的市場(chǎng)價(jià)格較多，我們也不會(huì)放貸的。”

　　還有不少銀行提高了房屋抵押貸款的利率，目前個(gè)別銀行房抵貸的利率在原本基礎(chǔ)上上浮了20%~30%，這讓不少客戶主動(dòng)放棄了這一貸款途徑。

　　隨著杭州購(gòu)房開(kāi)始公證搖號(hào)，以及銀行房抵貸業(yè)務(wù)的收緊，全款買(mǎi)房成為過(guò)去式，房企要拿到這部分銷(xiāo)售資金，就要等銀行個(gè)人按揭貸款放款，這就勢(shì)必會(huì)拖慢房企的資金回籠速度。

　　另一方面，限價(jià)始終沒(méi)有打開(kāi)，這導(dǎo)致去年以來(lái)的許多高價(jià)地項(xiàng)目，遲遲不申領(lǐng)預(yù)售證，自然也延緩了資金的回籠。

　　“調(diào)需求、調(diào)市場(chǎng)、調(diào)資金，這輪房地產(chǎn)調(diào)控下來(lái)，最有效果的還是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金進(jìn)行圍追堵截。”丁浚哲認(rèn)為，針對(duì)房企資金的調(diào)控和限制，已經(jīng)顯現(xiàn)出一定效果。（原標(biāo)題：在杭房企，不敢說(shuō)自己不差錢(qián)了 記者：樓肖桑、徐叔競(jìng)）