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    （原標題：一線商鋪租賃“金九銀十”迎來復活 記者：牛暢）

    “疫情期間，我們獲得了租金減免，但幾乎沒什么顧客，現(xiàn)在人流量是大了，但是感覺顧客沖動消費變少了。”北京apm購物中心某品牌導購員在接受中華工商時報記者采訪時表示，疫情之下，購物中心愿與商鋪共渡難關。

    今年上半年受疫情影響，實體零售店，特別是入駐購物中心商家的銷售狀況一度接近“冰點”。不過在“金九銀十”之際，疫情逐步好轉，市場日漸回溫，一線城市商鋪租賃迎來新機遇。

    實體經濟遇冷抬高商鋪空置率

    今年1月下旬開始，在疫情籠罩下，實體商業(yè)遭受重創(chuàng)。由于疫情防控，居民減少外出，大多購物中心根據要求停業(yè)或縮短營業(yè)時間，購物需求被抑制，尤其是餐飲、影院等業(yè)態(tài)，受挫嚴重。據北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數據，今年一季度北京社會消費品零售總額同比下降21.5%。一季度零售市場基本處于停滯狀況，大量商鋪無利潤可言，還面臨高額租金。

    因成本壓力，大量品牌閉店甚至撤場，商鋪空置率驟升。戴德梁行研究部數據顯示，今年一季度北京購物中心空置率為9%。3月下旬，北京核心商圈大部分商場基本恢復運營，除影院等休閑娛樂業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)80%以上的店鋪都恢復了正常營業(yè)。雖然商戶逐漸重返市場，但各商業(yè)項目空置率均有不同程度上升，二季度北京購物中心空置率高達12%。記者近期走訪了北京新城廣場、東方新天地等購物中心，因為6月疫情反彈，現(xiàn)在仍存在不少閉店的情況，其中餐飲門店較為突出。

    面對困難，許多購物中心向商鋪伸出援手，以期抱團自救。為減輕商鋪經營負擔，在疫情暴發(fā)后，超過100家商業(yè)地產企業(yè)宣布為商鋪減免租金。中國連鎖經營協(xié)會聯(lián)合世邦魏理仕發(fā)布的《2019-2020上半年度中國購物中心發(fā)展力報告》還指出，此次疫情使得很多品牌商戶在資金上陷入困境，有業(yè)主積極幫扶，打通銀行與商戶間的信貸通道，設立專項基金等。

    此外，疫情之下中小微企業(yè)經營用房租金難題也得到了國家的關注。6月3日，國資委發(fā)布《關于支持中小微企業(yè)和個體工商戶發(fā)展積極減免經營用房租金的通知》，要求各中央企業(yè)要確保中小微企業(yè)和個體工商戶承租經營用房租金只降不增，幫助對方減輕經營負擔。

    “在國家支持下，一些央企、國企能對商戶進行授權范圍內較大力度的租金減免，但對很多本身經營壓力較大的民營房地產企業(yè)來說，對商戶的幫扶是有可承受限度的。”中國房地產數據研究院執(zhí)行院長、復旦大學住房政策研究中心秘書長陳晟指出，許多疫情下經營困難的民營房地產企業(yè)只能做到延后或分期收租。

    值得注意的是，除了美容美發(fā)等接觸性消費的商鋪，社區(qū)零售、大型商超等提供生活必需品的周邊實體商業(yè)受影響較小，成為居家抵御疫情風險的保障。

    商鋪租賃競爭呈現(xiàn)“馬太效應”

    世邦魏理仕研究部數據顯示，2017至2019年間，一線城市優(yōu)質購物中心整體空置率保持在6%-8%之間，供需情況相對平衡，租金走勢保持平穩(wěn)。世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨認為，當前商鋪租金面臨一定的下行壓力，但核心區(qū)位且運營較好的商場仍有租金增長的可能。

    “近幾年整體商業(yè)市場的租金向好，這也是基于穩(wěn)定的經濟發(fā)展推動了消費需求的增長，商業(yè)市場一直具有發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產部主管孟祎向本報記者表示，疫情之下，很多購物中心項目平均租金有所降低，但單個商鋪租金下降并不顯著。

    專家特別指出，近幾年優(yōu)質商鋪供小于求，租賃競爭中存在明顯的“馬太效應”。

    “一線城市隨著城市擴容、人流量增加以及人民生活水平的提高，購物、娛樂的需求日漸增多，而商鋪租金呈現(xiàn)兩極分化，強者恒強，弱者恒弱。”北京房地產商會會長黎乃超表示，諸如大悅城、SKP等位置優(yōu)越、定位明確、管理嚴謹的購物中心對于商鋪會進行嚴格篩選，一鋪難求，常年保持穩(wěn)定客流，不僅租金保持高價位，而且每年有所增長。

    “未來一線城市新增的建筑面積會很少，要在存量市場里發(fā)展，因此，未來商業(yè)市場競爭會非常激烈，拼的就是誰有更精準的定位和更成熟的商業(yè)運營經驗。”黎乃超認為，商鋪租賃市場的發(fā)展關鍵在于購物中心的管理，業(yè)主和開發(fā)商將運營工作委托給專業(yè)人員，才能最大程度助推資產保值、升值。另外，政府要大力支持商業(yè)運維的企業(yè)賣場，用合理布局的優(yōu)質商業(yè)綜合體為整個城市增添經濟活力，因此產生的整體效益又會帶動商鋪租賃市場的進一步發(fā)展。

    市場變化或將擁抱新商機

    經歷了疫情的考驗，一線城市商鋪租賃將面對業(yè)態(tài)“重生”。

    “我們必須意識到，隨著疫情進入下半場，商鋪租賃市場要隨機應變，迎合商業(yè)發(fā)展的新動向。”孟祎指出，目前購物中心面臨三大挑戰(zhàn)：一是消費習慣的變化，消費者更加理智，對健康、環(huán)保以及線上線下全渠道運營要求更高；二是品牌選址愈發(fā)謹慎，更追求租金性價比與客流量的動態(tài)平衡；三是開放的商業(yè)空間更受市場青睞，商業(yè)街、外擺區(qū)、屋頂及露臺的開發(fā)都成為大趨勢。因此，許多購物中心需要對軟硬件進行改造與升級。

    疫情期間，跟電商結合的各類線上銷售出現(xiàn)了歷史性增長，線上線下客群維護已成為購物中心必須面對的議題。“雖然已經有很多經營者利用APP或小程序將線上線下打通，但整體轉變客戶買完就走的思維，長期維護客戶群，打造‘永不落幕的商場’，還需要更為高效的創(chuàng)新模式，找準并匹配市場需求。”陳晟對記者說。他還指出，在復蘇階段，非經營面積收入也是購物中心不可忽視的部分。過道、大廳等區(qū)域可以通過舉辦活動、展覽引流，還能獲得場地收益。

    另外，近幾年熱議的“首店經濟”和“夜經濟”在疫情之前對商業(yè)中心發(fā)展便有很強的帶動作用，之后也將成為其復蘇的重要推動力。隨著一些推遲的新商業(yè)項目落地，對“首店”的爭奪將更加激烈，“夜經濟”也將成為激活一線城市下班族體驗式消費的亮點。“一方面，物理空間的布局如露臺、外擺等都可充分利用，賦能‘夜經濟’；另一方面，適度考慮引入匹配‘夜經濟’的品牌類型如酒吧、小劇院、輕餐等。”謝晨認為，未來購物中心可以更好地植入“夜經濟”，優(yōu)化空間利用和租戶組合。

    對于當前“金九銀十”銷售旺季帶給商鋪租賃的影響，專家表示今年的拉動作用會非常突出，在時間上也將有所延長。“目前全國的疫情狀況較為樂觀，疫情抑制的消費在下半年將迎來‘報復性反彈’，再加上未來一線城市外來人員回流、旅游業(yè)恢復，這些對商鋪經營的復蘇都有很大的促進作用。”黎乃超指出，今年下半年是商業(yè)恢復的好時機，相比于往年同期，區(qū)位選擇和租金議價的空間較大，商戶可以抓住時機合理布局，讓新商機轉化為有效的消費需求，促進經濟回暖。