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　　近來(lái)，受去年下半年全球金融風(fēng)暴影響，房屋貸款中借款人逾期拖欠銀行貸款的現(xiàn)象增多，房貸糾紛案件增幅明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年9月至今年2月期間，北京市海淀區(qū)法院共受理房貸糾紛案件113件，通過(guò)對(duì)近期審理案件調(diào)研法官發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致此類案件糾紛主要有以下原因：

　　房貸審核欠嚴(yán)謹(jǐn)，人去樓空難覓尋

　　2005年1月，小韓購(gòu)買(mǎi)了位于北京市海淀區(qū)普惠南里附近小區(qū)的一套二手房，向光大銀行某支行借款19萬(wàn)元，期限為20年，分240期償還。同時(shí)，約定北京某投資擔(dān)保公司為小韓的借款承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。然而從2008年8月起，受社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，小韓所投資項(xiàng)目虧損，開(kāi)始遲延還款，在多次催討無(wú)效的情況下，銀行便要求擔(dān)保公司承擔(dān)清償責(zé)任，但此時(shí)才發(fā)現(xiàn)擔(dān)保公司由于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)欠佳，早已人去鏤空。

　　【法官解析】房貸活動(dòng)中，銀行在辦妥房屋抵押登記前，通常要求房產(chǎn)公司或擔(dān)保公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。受金融危機(jī)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響，部分房產(chǎn)公司及擔(dān)保公司資金周轉(zhuǎn)日趨緊張，無(wú)法全額承擔(dān)保證責(zé)任，一些規(guī)模較小的房產(chǎn)公司及擔(dān)保公司索性在銷售完畢后便將公司注銷或不進(jìn)行工商年檢，此時(shí)，銀行便很難要求保證人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。此外，部分銀行業(yè)務(wù)員為單純追求考核指標(biāo)，對(duì)借款人的收入和償還能力不做嚴(yán)格調(diào)查，信貸審核流于形式，最終導(dǎo)致逾期還貸的風(fēng)險(xiǎn)增加。

　　因此，法官提示，銀行應(yīng)規(guī)范信用評(píng)估尺度，對(duì)評(píng)估等級(jí)較低的公司，要提高其保證金交納比例。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)借款人的收入證明審核，以期對(duì)借款人的履約能力作出客觀評(píng)價(jià)�？傊�，銀行在追求業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)信用系統(tǒng)建設(shè)，提高抵御金融風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　權(quán)證登記欠規(guī)范，銀行討貸路艱難

　　2002年9月，李女士購(gòu)買(mǎi)了位于北京市東城區(qū)新中街附近的一套面積為175平方米的商品房，向中國(guó)建設(shè)銀行某支行貸款100萬(wàn)元。隨后，雙方簽訂了借款合同，約定了還款方式及還款期限，并規(guī)定在銀行取得該房屋產(chǎn)權(quán)證并辦妥抵押登記之前，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。

　　2004年，開(kāi)發(fā)商將產(chǎn)權(quán)證交付給銀行。但銀行一直未辦理抵押登記，2006年10月，銀行進(jìn)行房屋抵押登記時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)被外地法院查封。由于在借款合同履行期間，李女士經(jīng)濟(jì)狀況不佳，累計(jì)拖欠還款已超過(guò)合同約定的六期，故銀行于2008年10月起訴至法院，要求李女士?jī)斶�貸款本息并支付罰息，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。最終，法院判決李女士向銀行提前清償貸款本金45萬(wàn)余元并支付相應(yīng)利息，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任。據(jù)悉，判決生效后，銀行已向查封該房產(chǎn)的外地法院說(shuō)明情況，希望參與房屋拍賣(mài)后的剩余價(jià)款分配，這種結(jié)果將可能導(dǎo)致銀行無(wú)法足額收回貸款本息。

　　【法官解析】實(shí)踐中，銀行在獲得房屋產(chǎn)權(quán)登記證后，出于抵押登記手續(xù)繁瑣及希望延長(zhǎng)房產(chǎn)公司擔(dān)保期限的考慮，往往不愿及時(shí)對(duì)涉貸房產(chǎn)辦理抵押登記，然而在金融危機(jī)的影響下，部分借款人自身陷入債務(wù)危機(jī)，無(wú)力償還時(shí)，所購(gòu)房產(chǎn)往往被查封、拍賣(mài)，用以抵債，銀行便無(wú)法依抵押登記獲得優(yōu)先受償權(quán)，而只能作為普通債權(quán)人對(duì)拍賣(mài)清償債務(wù)后的剩余房款進(jìn)行分配，通常此種情況貸款本金大多難以足額追討，增加了銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　當(dāng)前，受金融危機(jī)波及，社會(huì)投資需求放緩，借款人較之以往更易陷入債務(wù)危機(jī)。因此，法官提示，銀行應(yīng)盡快規(guī)范抵押登記操作流程，明確抵押登記辦理時(shí)限，防范經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)遭受損失。

　　房貸條款欠重視，麻痹大意被起訴

　　2005年1月，王女士參加購(gòu)房團(tuán)，購(gòu)買(mǎi)了位于北京市朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園附近的住宅一套用于投資。同年12月，王女士同華夏銀行某支行簽訂了購(gòu)房合同，向銀行借款142萬(wàn)元，分14年還款。在合同履行期間，因王女士有一期未按期還款導(dǎo)致銀行直接從開(kāi)發(fā)商賬戶劃走當(dāng)期借款本息。2008年11月，開(kāi)發(fā)商訴至法院，要求王女士?jī)斶�代付本息及違約金。

　　王女士則表示其每期都按規(guī)定還款，并已提前全部?jī)斶�銀行貸款。法院審理發(fā)現(xiàn)，銀行與王女士約定每月27日前向銀行存入當(dāng)期足額本息款項(xiàng)。但王女士2006年6月工作繁忙，遲延幾日還款，導(dǎo)致銀行從開(kāi)發(fā)商保證金賬戶中直接扣除該期本息。雖然后來(lái)王女士提前償還全部借款本息，但該期還款卻是開(kāi)發(fā)商代付的。最終，王女士因?yàn)樽约旱穆楸源笠舛嘀Ц读私�三千元的違約金。

　　【法官解析】借款合同中，銀行對(duì)購(gòu)房者的違約責(zé)任進(jìn)行了明確規(guī)定，而借款人卻往往忽視該部分條款規(guī)定。最為常見(jiàn)的情形是晚于到期還款日歸還借款本息，此時(shí)，銀行通常將該筆款項(xiàng)直接從開(kāi)發(fā)商保證金賬戶中劃走，或?qū)�借款人加收罰息，無(wú)形中增加了借款人還貸成本。此外銀行普遍規(guī)定借款人連續(xù)或累計(jì)一定還款期未按時(shí)償還借款本息，銀行可解除合同，并要求借款人提前償還全部剩余本息。由于美國(guó)金融危機(jī)的發(fā)生，國(guó)內(nèi)銀行業(yè)普遍提高了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，而借款人常因工作繁忙或家庭瑣事出現(xiàn)逾期還款，當(dāng)累計(jì)期數(shù)符合解除要求時(shí)，銀行便要求解除合同并一次性償還全部剩余本金，即便借款人希望繼續(xù)履行合同，銀行也不愿讓步，這將徹底打亂借款人的房貸規(guī)劃。因此，法官提示，借款人應(yīng)仔細(xì)研讀合同條款，明確履約條件和期限，適當(dāng)時(shí)可將閑散資金提前存入還款賬戶，避免因粗心大意造成不必要的損失。

　　風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)待增強(qiáng)，沖動(dòng)購(gòu)房嘗苦果

　　張女士因感情不和，同丈夫離婚，孩子由其獨(dú)自撫養(yǎng)。為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)舒適良好的成長(zhǎng)環(huán)境。2000年10月，張女士向銀行貸款購(gòu)買(mǎi)了位于北京市朝陽(yáng)區(qū)北四環(huán)東路面積為150平方米的某高檔住宅，向銀行借款56萬(wàn)元，期限為10年。但由于張女士是自由職業(yè)者，主要從事文化傳媒工作，經(jīng)濟(jì)來(lái)源并不穩(wěn)定，2008年下半年文化傳媒產(chǎn)業(yè)受沖擊較大，張女士徹底失去了還貸能力，經(jīng)常出現(xiàn)逾期或拖欠還款的情況。2008年10月，銀行最終將張女士訴至法院，要求張女士還款，并請(qǐng)求法院拍賣(mài)房屋。

　　【法官解析】張女士雖然選購(gòu)了自己心儀的房產(chǎn)，但是貸款金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其承受能力，如果無(wú)法償還借款，心儀房屋就將被法院拍賣(mài)，而孩子幼小的心靈也將留下?lián)]之不去的陰影。當(dāng)前，社會(huì)上許多80后年輕人或者單親家庭在購(gòu)房時(shí)往往只重視戶型、地段，購(gòu)房隨意性較大，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)自身還款能力沒(méi)有正確評(píng)估，一味追求高品質(zhì)房產(chǎn)，尋求一步到位，然而一旦遭遇經(jīng)濟(jì)寒流，企業(yè)裁員，其脆弱的履約能力極易喪失，無(wú)法承受巨額貸款，最終陷入房產(chǎn)被拍賣(mài)的尷尬境地。因此，法官提示，理性看待房屋選購(gòu)，避免沖動(dòng)消費(fèi)，特別是在樓市低迷下，更不應(yīng)盲目“抄底”，要結(jié)合自身狀況合理規(guī)劃，量力而行，尋求家庭支出與居住舒適的平衡點(diǎn)，以期達(dá)到改善自身生活質(zhì)量的初衷。
（作者單位：北京市海淀區(qū)法院；本欄目稿件由北京市高級(jí)法院統(tǒng)一供稿）