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　　租金回報(bào)率是商鋪投資通行的衡量標(biāo)準(zhǔn)

　　所有的物業(yè)投資最終都反映在租金上，因此專家認(rèn)為商鋪投資的衡量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)計(jì)算租金回報(bào)率，用單位一年的租金與銷售價(jià)格比值，所得的租金回報(bào)率投資者是否可以接受。這也適用于買賣雙方。一般嘉賓認(rèn)為，目前商鋪3-5個(gè)點(diǎn)是比較常見的狀態(tài)，他們所接觸到的投資者通常能夠接受5%及以上的租金回報(bào)率，不過若有2%也有投資者會(huì)接受。建議還是重點(diǎn)考慮未來升值的前景有多少。

　　地鐵商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率相對(duì)較高

　　從目前來看，地鐵商鋪大體可分為以下兩類，一類是地鐵商場(chǎng)的商鋪，類似于目前的潮流前線、連城等，但是這種商鋪多數(shù)由開發(fā)商持有，鮮有售出；另一類則是地鐵里面或出入口的臨街商鋪。有嘉賓介紹，這里也包含兩種比較特殊的商鋪形式，一種是導(dǎo)柜，勉強(qiáng)放下一個(gè)商柜，另一種是掛鋪，一兩平方米，商品是掛在墻上的。

　　導(dǎo)柜和掛鋪這兩種商鋪比較特殊，在實(shí)際操作中一般很難在銀行貸到商業(yè)貸款。但是此類物業(yè)由于面積極小，總價(jià)不高，而租客的群體基本不用愁，因此回報(bào)率相對(duì)較高。嘉賓認(rèn)為地鐵商鋪多數(shù)具有面積小、總價(jià)低、回報(bào)率相對(duì)較高的特點(diǎn)，目前如有放出的鋪位租金回報(bào)率多數(shù)在5%左右，略高于目前一般商鋪投資的3%-5%，而合理的市場(chǎng)價(jià)格基本還可以實(shí)現(xiàn)以租抵供。

　　因此回報(bào)比較穩(wěn)定的地鐵商鋪適合老年人、公務(wù)員等保守投資的人群，作為固定投資買入。而如果是比較激進(jìn)的投資者一般會(huì)選擇商業(yè)中心旺鋪，價(jià)格漲幅要大很多。

　　此外，地鐵商鋪在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上有其特殊屬性，是針對(duì)使用地鐵的人群，嘉賓不約而同認(rèn)為快速消費(fèi)品行業(yè)最適合地鐵商鋪，比如飲料、報(bào)紙等消費(fèi)，不過地鐵商城的業(yè)態(tài)則更為豐富，但做得再好，也很難與地面上的專業(yè)商場(chǎng)相媲美。

　　即使地鐵站點(diǎn)選定，也不意味著會(huì)賺錢

　　隨著越來越多的地鐵線即將或正在建設(shè)，投資者手上如果有一筆錢，是應(yīng)該選擇投資哪一種地鐵商鋪物業(yè)呢，是選擇一個(gè)價(jià)格相對(duì)較低、但規(guī)劃描繪出美好未來，還是目前已經(jīng)很繁華，但是價(jià)格也相對(duì)較高的區(qū)域呢？

　　專家認(rèn)為，地鐵商鋪的投資與普通商鋪投資要點(diǎn)、方式都差不多，“一般投資者不會(huì)特別要求去購(gòu)買地鐵商鋪還是什么的”。無非就是選點(diǎn)、位置、地段、規(guī)模和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。這就意味著投資地鐵商鋪首要面臨的是進(jìn)入周期的問題，這與一般的商鋪從規(guī)劃到逐漸興盛一樣，完全不同的兩種物業(yè)類型取決于投資者本身的實(shí)力。

　　已開發(fā)成熟的商鋪，是有投資價(jià)值的，但門檻極高。另一種規(guī)劃區(qū)域中的商鋪，就需要時(shí)間來守來扛，未來可能是一倍兩倍的漲幅。但規(guī)劃中的商鋪未來面臨地鐵修建的過程，而這個(gè)過程會(huì)更加依賴于地鐵的規(guī)劃，尤其是當(dāng)?shù)罔F站點(diǎn)已規(guī)劃但還在修建，甚至還未修建，規(guī)劃的任何變動(dòng)都會(huì)對(duì)地鐵商鋪造成影響。

　　而幾乎所有受訪嘉賓都偏向保守地認(rèn)為，即使規(guī)劃線路中地鐵站點(diǎn)已選定，但這樣的物業(yè)并不意味著就是“香餑餑”，一方面修建地鐵消息一出來，利好已經(jīng)反映在價(jià)格中，提前透支。另一方面，即使價(jià)格還未漲，但是規(guī)劃的不確定性讓投資眼光變得無比重要，因?yàn)橹灰�是地鐵開口一個(gè)細(xì)微的變動(dòng)也可能大大影響商鋪的未來客流。

　　過路人流并不意味著有效消費(fèi)力

　　因此，專家更傾向于推薦周邊具有一定商業(yè)氛圍的地鐵商鋪，地鐵商鋪與周邊商業(yè)也有著相輔相成的關(guān)系。周邊如果熱鬧，相信地鐵商鋪也會(huì)沾點(diǎn)光。嘉賓認(rèn)為，不會(huì)有消費(fèi)者專程沖著一長(zhǎng)排地鐵商鋪來購(gòu)物，而是要與地面上的商業(yè)形成一體的規(guī)模。

　　比如本身在商業(yè)區(qū)或者商貿(mào)區(qū)，基于地面上的消費(fèi)人群，每天上班下班都會(huì)帶來消費(fèi)力。尤其是商業(yè)是呈集中趨勢(shì)發(fā)展的，周邊如果有shopping mall將帶來大量過往人群。比如目前大型地鐵商城連城，位于福田CBD，有著大量寫字樓出入口，帶來白領(lǐng)人群，另一方面，又連通著幾個(gè)商場(chǎng)和地鐵站。

　　但是地鐵商鋪又有其特殊屬性，那就是通常來說，比一般的商鋪會(huì)集中更多的人流，但是人流能否轉(zhuǎn)變成為有效的消費(fèi)客流，這一點(diǎn)恐怕還不好說，多數(shù)時(shí)候是看到來往行人腳步匆匆，并不會(huì)在此進(jìn)行大宗消費(fèi)，因此以報(bào)刊、飲料為主的小型便利店受到不少歡迎，快速消費(fèi)行業(yè)成為業(yè)態(tài)的最佳選擇。相反，一些服裝店反而難成氣候。

　　因此，選擇地鐵商鋪也同樣可以采用現(xiàn)場(chǎng)蹲守這種最笨也最實(shí)用的辦法。在一段時(shí)間內(nèi)，統(tǒng)計(jì)有多少人會(huì)經(jīng)過、有多少人會(huì)購(gòu)買，而地鐵商鋪更需要在不同時(shí)間段的情況下來看，因?yàn)樯舷掳鄷r(shí)間與平常工作時(shí)間的消費(fèi)力會(huì)比較大，這樣才會(huì)真正對(duì)這個(gè)商鋪的情況有更清楚的認(rèn)識(shí)。

　　購(gòu)買建設(shè)中的地鐵商鋪要預(yù)留資金

　　一些熱愛冒險(xiǎn)的投資者，希望投資一套地鐵尚未開通但卻有著美好規(guī)劃前景的地鐵商鋪，按照目前地鐵開通的路線來看，如果是投資目前還相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)域，那么是非常考驗(yàn)眼光的。這類商鋪難以較快看到回報(bào)，一旦買入規(guī)劃中的地鐵物業(yè)，建議投資者不要輕易因?yàn)槎唐诘牟焕�因素而匆匆賣掉，有信心也不著急套現(xiàn)的投資者可以購(gòu)買此類商鋪。

　　這就需要對(duì)地鐵站點(diǎn)和線路進(jìn)行細(xì)致研究規(guī)劃，還有具體施工的情況。另一個(gè)嚴(yán)峻的問題就是，一旦該區(qū)域被地鐵施工封閉了道路，這個(gè)時(shí)間段則幾乎是所有投資者的噩夢(mèng)，有嘉賓指出一般建筑工期達(dá)到5年左右，投資者投入這樣一筆資金，能不能扛下這么長(zhǎng)時(shí)間，需要投資者真正想清楚選擇的進(jìn)入周期。就有嘉賓指出有商鋪由于修地鐵，空置了一年多甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。為了避免將來因?yàn)橘Y金鏈斷裂而出現(xiàn)匆忙拋售，投資者手上一定要預(yù)留持有資金，因?yàn)樯啼佄飿I(yè)在持有上也需要支付較高的成本。

　　專家認(rèn)為地鐵線路一旦建設(shè)，可能要經(jīng)歷平均5年左右的建設(shè)期，施工期間，價(jià)格只能走低，但持有者扛過了開通后，商鋪價(jià)值則可能出現(xiàn)大的飛躍，不排除這些新規(guī)劃的地鐵路口打開之后，周邊人流產(chǎn)生質(zhì)的變化，因此，建議沒有更好投資去處的閑置資金持有者目前可以多關(guān)注這些街鋪，說不定有機(jī)會(huì)從中淘到寶。