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　　孩兒巷，東起中山北路，西至武林路，起源于宋代，自古就是一條繁華的商業(yè)街區(qū)，以零賣各類兒童玩具而著稱，在杭城家喻戶曉。

　　不到50個平方米，總價1080萬元，算下來一個平方米的單價超過22萬元，到底什么樣的“旺鋪”能在這個地段掛出這樣的價格？

　　在孩兒巷靠近延安路的路口，這個“傳說”中的旺鋪已被一家甜品店租下，門口有一個小男孩不停在張望里面的蛋糕，和周圍的小鋪比起來，這個商鋪開間大，進深短，層高看上去也比較適中，的確有模有樣。從這個商鋪往西走不到一分鐘就是延安路，地鐵一號線鳳起路站近在咫尺。

　　商鋪的房東是一位女士，電話里的聲音聽上去很有氣質(zhì)，她說商鋪去年就掛出來賣了，因為這個鋪子的確不錯，所以在價格上也很難再讓步了。

   地鐵催漲杭州主城區(qū)商鋪身價

　　在地鐵房、地鐵商鋪概念的不斷強化中，地鐵，似乎成了很多房地產(chǎn)物業(yè)身價飛漲的催化劑。

　　中原地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部經(jīng)理胡曉玲告訴記者，目前杭州市中心商鋪的整體價格還是比較穩(wěn)定的，尤其是延安路、武林路、孩兒巷等中心區(qū)域，本來地段就比較好了，反而身價受地鐵開通影響不是很大，而一些原本相對不是特別中心的商鋪，因為靠近地鐵站，身價暴漲。

　　比如西湖文化廣場站附近中山北路的商鋪，以往這里的均價基本在3萬多元左右，和周圍的住宅幾乎差不了多少，但隨著地鐵的動工、開通時間的臨近，目前這附近不少商鋪每平方米的報價已經(jīng)飆升到了15萬元。

　　“賣家的心理價位節(jié)節(jié)升高，最早是3萬多，后來是五六萬，再后來是10萬，現(xiàn)在有的已經(jīng)報到了15萬多。”胡經(jīng)理說，“但漲的都是心理價位，因為地鐵沒正式開通，很多房東都惜售，不誠心賣的。”

　　還有一位知情的房產(chǎn)經(jīng)紀人透露，目前孩兒巷的商鋪均價一般在8-10萬元，靠近延安路地鐵口的身價要高一些，大概要15萬元，但現(xiàn)在掛出來的很少，價格也很難談。

    有價無市 成交量少

　　雖然掛牌身價漲得熱鬧，但實際成交情況卻差強人意。

　　在許多房產(chǎn)中介的成交業(yè)績單中，今年商鋪的交易量寥寥可數(shù)。而像市中心一些黃金旺鋪，似乎更處于有價無市的尷尬。

　　“延安路的商鋪行情已經(jīng)到了40萬一個平方米，但這里的商鋪很多都是國營的，或者是單位的，私人的很少，基本沒有什么成交。”胡曉玲說，武林路的價格已經(jīng)到了30多萬元一個平方米，還是有掛牌的，但成交也不多。

　　一些房產(chǎn)經(jīng)紀人反映，一些商鋪雖然位置不錯，但由于價格實在太高，有的甚至掛出來一年多乏人問津，咨詢看房的都很少，更別談成交了。而這些價格掛得太高的商鋪，也被質(zhì)疑出售的誠意，一些經(jīng)紀人也很難向買家推薦。

    小商鋪年租金回報率僅2%

　　“商鋪是金”，在投資渠道并不寬廣的現(xiàn)在，投資商鋪的熱度從未削減。

　　尤其是在租金逐年上漲的行情下，不少原本租賃的小業(yè)主都想咬咬牙自己買個門面。陳先生兩年前租下的市中心一個兩個開間的門面，原來年租金是20多萬元，簽了5年，而按照最新的行情，這一帶的租金已經(jīng)直逼40萬元�，F(xiàn)在，他就想到處找找合適的店面，自己買一個，省得“到頭來為房東打工”。

　　但現(xiàn)在投資商鋪的租金回報率實在夠嗆。

　　“500萬元總價以下的商鋪年租金回報率可能只有2個點左右，”胡曉玲說，一般而言，目前的市場行情是總價越高，回報率越高，總價3000萬元以上的商鋪年租金回報率在5-6%左右。

    投資商鋪要有眼力

　　這樣的回報率是不是還有投資價值？這一點也是見仁見智。

　　投資客沈女士認為，看中了好鋪，要算租金，也不能光算租金，商鋪本身也是會升值的，但投資商鋪很靠頭腦，沒有經(jīng)驗和眼光，不要輕易入手，否則賺不到錢不說，還可能被套牢。

　　比如投資地鐵商鋪，在投資之前，還要多了解一下與地鐵站有關(guān)的規(guī)劃。因為一個地鐵站的出口設(shè)置在哪里，設(shè)置了幾個，人流出來后，會往哪個方向多一些，都會直接影響到最后商鋪的回報。所以，購買之前最好以周邊居住者的身份，親身體會一下這個路線是怎么走的，才能更好地確定到底應(yīng)該買什么樣的商鋪。

　　而在21世紀不動產(chǎn)出具的地鐵商鋪投資報告中，還提到要避免幾個認識誤區(qū)。有的人認為商鋪離市中心越近就越值得投資，其實也并不完全是這樣。以上海為例，由于購入總價較高，人民廣場以及與之類似站點，其租金回報并不理想。人民廣場的商鋪價格上千萬元，年租金回報不足1%。徐家匯站周邊天鑰橋路的商鋪，單價也要達10-15萬元/平米，租金年增幅僅為2-3%，即將進入滯漲期。隨著上海新興商業(yè)區(qū)的增多，上述傳統(tǒng)城市中心、副中心商鋪投資回報已經(jīng)漸失競爭力。最近幾年杭州快速發(fā)展，也出現(xiàn)了類似的現(xiàn)象。

　　在買商鋪時不能只考慮價格，商鋪的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的，而租賃就要考慮租給誰。不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設(shè)施。最好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時選擇的空間較大。