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　　9月8日，杭州目前最大一站式綜合體銀泰城試營(yíng)業(yè)，原本井然有序的豐潭路、萍水街成了“堵王”。不僅僅是交通，試營(yíng)業(yè)近半月，從供水排水、行車(chē)停車(chē)到客流接待能力，各種吐槽成了本地論壇上的熱門(mén)話(huà)題。

　　銀泰城或許還只是開(kāi)始。2010年，拱墅區(qū)曾公布“十大綜合體”規(guī)劃，其中就有5個(gè)坐落于申花CBD之中。除了已經(jīng)試營(yíng)業(yè)的銀泰城之外，還有80萬(wàn)平方米的熱電廠綜合體、100萬(wàn)平方米的藍(lán)孔雀綜合體、大河造船廠旅游綜合體，以及北部軟件園綜合體。

　　總規(guī)模超過(guò)200萬(wàn)平方米的綜合體，集中出現(xiàn)在一個(gè)申花板塊，這樣的密度是否過(guò)密？申花板塊是杭州城市商業(yè)的一個(gè)縮影，它讓我們重新審視：是不是綜合體越多，其服務(wù)功能就越完善，越能滿(mǎn)足城市居民的消費(fèi)需要？城市商業(yè)應(yīng)當(dāng)如何與城市生活、居民消費(fèi)需求相匹配？
 

　　綜合體吃香
　　杭州可能多出30個(gè)萬(wàn)象城

　　在銀泰城試營(yíng)業(yè)前不久，論壇上有一條熱門(mén)帖，其內(nèi)容是杭州網(wǎng)友“牛熬”和小伙伴繪制的一張“杭州城區(qū)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一覽”。他們根據(jù)商業(yè)用地出讓信息，羅列了2013年至2016年的杭州商業(yè)布局。

　　記者從中可以發(fā)現(xiàn)，在2016年之前，杭州新建商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到90個(gè)，建筑面積780萬(wàn)平方米以上，其中體量超過(guò)10萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體近30個(gè)。

　　萬(wàn)象城一期的商業(yè)體量約24萬(wàn)平方米，依據(jù)“牛熬”和他的小伙伴們統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，相當(dāng)于未來(lái)三年內(nèi)杭州將新增30多個(gè)萬(wàn)象城。

　　“如果算上近期成交的商業(yè)用地，這個(gè)數(shù)量還會(huì)增加。”一位從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多年的業(yè)內(nèi)人士直言，“未來(lái)兩年杭州主城區(qū)范圍內(nèi)至少還有三個(gè)體量超過(guò)25萬(wàn)平方米的大型商業(yè)綜合體要開(kāi)業(yè)。”

　　“局部已經(jīng)過(guò)熱。城西人口過(guò)百萬(wàn)，匹配3個(gè)銀泰城還沒(méi)問(wèn)題；像錢(qián)江新城商圈綜合體規(guī)劃得有點(diǎn)多了。”浙江大學(xué)城市學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任、厚道資產(chǎn)管理公司總裁丁浚哲如是說(shuō)。

　　“杭州近幾年商業(yè)綜合體的發(fā)展確實(shí)比較迅猛，這也跟以前商業(yè)綜合體比較少，無(wú)法滿(mǎn)足人們追求綜合性消費(fèi)需求有關(guān)系。”在杭州大廈總經(jīng)理童民強(qiáng)看來(lái)，城市商業(yè)要適應(yīng)城市生活關(guān)鍵不在于體量或者數(shù)量，而是如何布點(diǎn)，“杭州正在快速進(jìn)入一個(gè)商業(yè)格局多元化、多商圈的綜合體時(shí)代，如果布點(diǎn)不合理，區(qū)域性的商業(yè)體過(guò)剩幾乎是必然的結(jié)果。”

　　商業(yè)綜合體要“活”
　　公共基礎(chǔ)設(shè)施先“點(diǎn)睛”

　　事實(shí)上，無(wú)論是百貨零售業(yè)者，還是商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)企業(yè)，都談及了同一個(gè)擔(dān)憂(yōu)——以杭州目前的城市規(guī)模和基礎(chǔ)設(shè)施條件，商業(yè)綜合體的數(shù)量和體量都算多的，那城市做好準(zhǔn)備了嗎？

　　“兩三年前，我們就討論過(guò)這個(gè)問(wèn)題，大規(guī)模、高速度地推進(jìn)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)，杭州這座城市準(zhǔn)備好了沒(méi)有？”綠城置業(yè)發(fā)展有限公司董事、副總經(jīng)理周錦虹說(shuō)。當(dāng)時(shí)他正負(fù)責(zé)金沙湖核心區(qū)域的一個(gè)綜合體開(kāi)發(fā)，他們做了一組數(shù)據(jù)測(cè)算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，以該綜合體的容納能力，在靜態(tài)條件下，高峰時(shí)段從綜合體內(nèi)開(kāi)出的車(chē)輛若要正常通行，至少在金沙大道上排起一條3.5公里長(zhǎng)的車(chē)龍。“銀泰城試營(yíng)業(yè)期間出現(xiàn)交通大擁堵完全是意料之中的事。”

　　在周錦虹看來(lái)，銀泰城試營(yíng)業(yè)成了“堵城”，至少反應(yīng)出兩個(gè)問(wèn)題。一是申花板塊確實(shí)需要一個(gè)商業(yè)綜合體；二是與綜合體相匹配的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還遠(yuǎn)沒(méi)有到位。

　　“雖然網(wǎng)購(gòu)影響了很多人的消費(fèi)行為和消費(fèi)習(xí)慣，但大部分人仍然需要一個(gè)聚集地去滿(mǎn)足情感需求，而相比之下，一站式消費(fèi)的效率是最高的，所以商業(yè)綜合體正在逐漸取代以往的商業(yè)形態(tài)，這是顯而易見(jiàn)的趨勢(shì)，而且熱島效應(yīng)還在持續(xù)發(fā)展中。”周錦虹說(shuō)。

　　公共基礎(chǔ)設(shè)施條件不足，非綜合體開(kāi)發(fā)者或經(jīng)營(yíng)者單方面能夠解決的問(wèn)題。

　　在丁浚哲看來(lái)，政府在規(guī)劃大型居住區(qū)的配套時(shí)，可適當(dāng)超前，要優(yōu)先考慮四項(xiàng)：教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療、交通設(shè)施以及購(gòu)物場(chǎng)所。其中配合一站式綜合體優(yōu)選軌道交通，“光靠地面車(chē)輛疏散，效率太低了”。

　　周錦虹說(shuō)：“我們?cè)�做過(guò)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)國(guó)外的路網(wǎng)（特別是商業(yè)區(qū)）非常密集，一般橫向或豎向每隔80到120米就有一條路，這樣可以快速疏散從商場(chǎng)或?qū)懽謽堑染C合體里涌出的人流、車(chē)流，而杭州通常要隔500至700米才會(huì)有一條疏散道路。”他直言，錢(qián)江新城的交通路網(wǎng)已經(jīng)做出嘗試，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密度比老商業(yè)區(qū)要高，應(yīng)付交通狀況也會(huì)比老商業(yè)區(qū)好得多。

　　綜合體布局過(guò)密
　　同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將成大難題

　　對(duì)申花板塊而言，商業(yè)綜合體是它迅速崛起的催化劑，但處理不好，或許會(huì)成為瓶頸。

　　“上世紀(jì)80年代到90年代期間，申花板塊還是一個(gè)輕化工區(qū)。在打算工業(yè)轉(zhuǎn)型的時(shí)候就曾考慮過(guò)，應(yīng)該把這些老廠當(dāng)成一種歷史的印記保護(hù)起來(lái)，也就是以綜合體形式作為多功能復(fù)合，打造一站式服務(wù)綜合性商住社區(qū)。”杭州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院總規(guī)劃師湯海孺說(shuō)，因此申花板塊的綜合體數(shù)量相對(duì)其他居住板塊來(lái)說(shuō)要更多一些。

　　湯海孺說(shuō)，城西剛剛有一個(gè)真正上規(guī)模的商業(yè)綜合體，各方面都需要一個(gè)適應(yīng)的過(guò)程，“在規(guī)劃上，地鐵5號(hào)線(xiàn)能消化申花板塊部分出行的人群，而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)與銀泰城的地理位置相對(duì)應(yīng)，未來(lái)也會(huì)分流一部分東北方向的消費(fèi)人群。”

　　在湯海孺看來(lái)，銀泰城的進(jìn)駐城西從規(guī)劃到布點(diǎn)花了很多年，并非外界想象中那么“高速”，只是因?yàn)榍捌诓键c(diǎn)在這兩三年集中體現(xiàn)出來(lái)了，“杭州的商業(yè)地產(chǎn)的布點(diǎn)還是比較謹(jǐn)慎的。”

　　“商業(yè)綜合體在總量適應(yīng)消費(fèi)需求的同時(shí)，也讓市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)。”他說(shuō)，杭州的商業(yè)格局在發(fā)生明顯變化，這本身沒(méi)有所謂好或壞，“需要把握的只是消費(fèi)需求的變化和商業(yè)發(fā)展的節(jié)奏。”

　　但對(duì)開(kāi)發(fā)者或經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，“過(guò)剩”是一個(gè)即將到來(lái)的殘酷事實(shí)，沒(méi)有所謂適度或不適度的區(qū)別。

　　“杭州商業(yè)綜合體的發(fā)展速度有點(diǎn)超前了，大部分綜合體在未來(lái)面臨非常慘烈的競(jìng)爭(zhēng)。”一位業(yè)內(nèi)人士私下說(shuō)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)缺乏商業(yè)配套支撐的城西和城北可能馬上將迎來(lái)商業(yè)綜合體爆發(fā)，銀泰城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、杭州新天地等綜合體從體量上看幾乎都是能輻射大城西和大城北板塊的商業(yè)巨艦，“現(xiàn)在已有的綜合體，比如西城廣場(chǎng)，甚至西溪天堂、印象城，如果不做好準(zhǔn)備，未來(lái)的日子不會(huì)太好過(guò)。”

　　現(xiàn)階段，商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)非常雷同，走整合“快時(shí)尚+院線(xiàn)+餐飲”的路線(xiàn)。“業(yè)態(tài)雷同問(wèn)題會(huì)越來(lái)越明顯暴露出來(lái)，我們已經(jīng)注意到了，所以在做西子國(guó)際的時(shí)候，會(huì)考慮加入更多生活化的功能。”童民強(qiáng)說(shuō)。

　　美國(guó)一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾說(shuō)過(guò)，我們已走過(guò)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，進(jìn)入體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)就是以商品為道具，創(chuàng)造令消費(fèi)者難忘的記憶。

　　杭州的商業(yè)綜合體是不足，還是即將“過(guò)剩”，誰(shuí)說(shuō)了都不算，消費(fèi)者自己會(huì)用腳來(lái)投票。