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    自3月份以來，寧波二手房市場逐漸回暖，至7月份，市六區(qū)二手房單月成交量突破2000套。不過，進入8月份，二手房回暖勢頭不再，甚至出現(xiàn)降溫態(tài)勢。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，剛性需求持續(xù)釋放，二手房市場的降溫屬于正�，F(xiàn)象。近期中央接連表明樓市調(diào)控決心，使得前期恐慌性購房情緒逐漸平復(fù)，也造成購房需求總量萎縮。

　　本月前三周二手房成交有所萎縮

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計，7月30日至8月19日，寧波區(qū)域共有251套二手住房成交，而上月前三周的成交量則達到了295套，同比跌幅近15%。南天房產(chǎn)，本月前三周二手住房累計成交218套，同比上月也有下滑。該公司企劃研展部最近一份周報稱：“市場處于一個緩慢下行的態(tài)勢。”

　　雖然成交呈回落態(tài)勢，但與去年同期相比，還是要好很多。據(jù)市房交中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年整個8月份，市六區(qū)二手住房成交量僅為752套。

　　“從目前來看，8月份二手房銷量還可以，但總量應(yīng)該不如上月。”21世紀不動產(chǎn)寧波區(qū)域營銷總監(jiān)白文欣稱，今年已經(jīng)過去的7個月里出現(xiàn)兩個成交小高峰，分別在3月份和7月份。前者主要是學(xué)區(qū)房帶動，而后者則由接連兩次銀行降息觸發(fā)。“而目前降息影響逐漸削弱；中央接連表態(tài)嚴控房價反彈，也讓此前恐慌性入市情緒平復(fù)，這部分購房需求減少。”

　　多位業(yè)內(nèi)人士分析，市場經(jīng)過連續(xù)數(shù)月漲幅上揚，成交量已經(jīng)明顯放大，在沒有明顯政策利好的情況下，成交量回落也在情理之中。

　　剛需支撐大盤各區(qū)域冷熱不均

　　據(jù)南天房產(chǎn)統(tǒng)計，從成交二手房面積看，90平方米以下房源占到成交房源的近六成，90至120平方米的占了三成。21世紀不動產(chǎn)方面統(tǒng)計，60平方米以下的小戶型占總成交量近三成，60到90平方米占比超過三成，90至120平方米的占近三成。

　　記者從多家房產(chǎn)中介機構(gòu)了解到，目前老三區(qū)90平方米以下的小戶型，鄞州新城區(qū)、寧波國家高新區(qū)等區(qū)域90-120平方米、130萬元左右的次新二手住房較有市場。

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計，成交多集中在鄞州新城區(qū)、江東在市中心的成熟區(qū)域、江北洪塘、海曙聯(lián)豐。

　　“鄞州新城區(qū)內(nèi)的二手住房成交量依舊是各區(qū)域之首，大概能占到總成交的四成。”白文欣稱，鄞州新城區(qū)次新房源充足，且二手房掛牌價與周邊新樓盤的定價差不多，因此較受購房者，特別是剛需中的婚房類購買者青睞。類似的情況還出現(xiàn)在寧波國家高新區(qū)，同樣次新房源較多，對年輕購房者吸引力較強。

　　而像城西、鎮(zhèn)海等區(qū)域，一、二手房價格“倒掛”明顯，且新開樓盤眾多，因此二手房成交表現(xiàn)不佳。

　　從房產(chǎn)中介成交記錄來看，目前支撐成交量的依舊是剛需。據(jù)南天房產(chǎn)統(tǒng)計，首次置業(yè)的達到近七成，其余為拆遷、學(xué)區(qū)、改善性等需求。

　　調(diào)控不松市場繼續(xù)回暖動力有限

　　據(jù)記者了解，目前首次購房者中七成以上在購房時選擇按揭。而近期一些銀行開始取消或減少了首套房貸利率優(yōu)惠，銀行縮減房貸利率折扣的舉動也多少影響到二手房交易。

　　此外，官方近期接連釋放調(diào)控從嚴的信號，更在一定程度上影響購房者的心理預(yù)期。“現(xiàn)在購房者對市場非常敏感，對各種風聲很上心。”江東一家房產(chǎn)中介的工作人員介紹，像六七月份首套房入市比較積極，8月份一周成交量平均保持在兩三套，且集中在拆遷戶購房方面。“前幾個月，不少客戶還問我房價是不是要漲了；現(xiàn)在關(guān)心是不是還有跌的可能，觀望情緒加重。”

　　最近兩周，有關(guān)房產(chǎn)稅擴容的消息，也再次讓房地產(chǎn)業(yè)界繃緊了神經(jīng)。一些二手房中介稱，房產(chǎn)稅同樣牽涉到二手房，無論是放盤的業(yè)主，還是準備置業(yè)者，都會受到影響。

　　無論是新建商品房，還是二手房市場都在緊盯“金九十銀”。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，迫于高庫存和集中推盤的競爭壓力，未來新建商品房依舊會“以價換量”為主，部分競爭激烈的區(qū)域不排除進一步降價可能。二手房因為不存在資金鏈影響，除非急需資金，調(diào)整價格的意愿遠弱于開發(fā)商。“不過市場對二次調(diào)控的預(yù)期，也會使部分業(yè)主對未來市場走勢有新的認識。心理價位有所調(diào)整，應(yīng)該不會提高掛牌價，議價空間會增大。”

　　據(jù)初步統(tǒng)計，至今年底，市區(qū)商品住宅的庫存量會維持在2.2萬套左右的高位�？墒鄯吭纯傮w充足，特別是鄞州、北侖、鎮(zhèn)海、城西等區(qū)域。個別板塊一、二手房價格“倒掛”問題不解決，部分剛需會轉(zhuǎn)向新盤，這會對二手市場造成一定沖擊，交易量會有所縮減。

　　“近日住建部表示，正密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場的變化，研究進一步強化市場調(diào)控的措施。”南天房產(chǎn)總經(jīng)理助理薛敏強說，即便不出新的調(diào)控政策，封堵現(xiàn)行政策執(zhí)行中的漏洞也足以抑制房價。在嚴格的限購、限貸政策下，投機性需求基本被擠出，改善型需求難以持續(xù)釋放，再加上剛需釋放逐漸消化，且觀望情緒加重，種種因素都使下半年的二手房市場后勁乏力。