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　　在剛性需求主導(dǎo)樓市、房地產(chǎn)市場(chǎng)撇除泡沫進(jìn)入“硬銷售”的年代，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》攜手上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院、中歐商學(xué)院、長(zhǎng)江商學(xué)院擬于2006年10月在上海推出“2006上海房地產(chǎn)十大經(jīng)典營(yíng)銷個(gè)案評(píng)選”。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》上周起推出“2006上海房地產(chǎn)營(yíng)銷風(fēng)暴”專欄，本周繼續(xù)走訪滬上樓市營(yíng)銷高手，共享案例盛宴。

　　“我們只在第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、戴德梁行和高力國(guó)際這五家大型房產(chǎn)中介公司中找項(xiàng)目的營(yíng)銷代理公司�！逼謻|永達(dá)大廈一位負(fù)責(zé)人近日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》介紹說(shuō)，在他眼里被稱為“五大行”的五家公司擁有更多的國(guó)際一流企業(yè)客戶資源，而這正是寫(xiě)字樓招商的關(guān)鍵。

　　在上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，惟“五大行”是舉的商辦項(xiàng)目不在少數(shù)。惟高端是舉，喊出要把寫(xiě)字樓賣(mài)給海外基金，或者要求由“五大行”招商的商辦項(xiàng)目遍布整個(gè)上海灘，甚至于一些外環(huán)外的商辦項(xiàng)目也要找“五大行”代理。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，很多商辦項(xiàng)目的發(fā)展商都認(rèn)為，如能引進(jìn)國(guó)際知名的品牌或企業(yè)，對(duì)于提升商鋪、寫(xiě)字樓的租金（售價(jià)）和出租率（出售率）大有好處。在這樣的情況下，擁有更多國(guó)際品牌客戶的“五大行”很容易地就成為發(fā)展商眼里的“香餑餑”。

　　不過(guò)，一窩蜂地找“五大行”代理的風(fēng)潮，一開(kāi)始就不被多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看好�！皟烧咛亻L(zhǎng)完全不同。代理銷售型項(xiàng)目時(shí)，本土的代理公司更具有靈活性；而在為高檔商業(yè)租賃項(xiàng)目招商時(shí)，‘五大行’的優(yōu)勢(shì)更為明顯�！毙帕x不動(dòng)產(chǎn)代理公司李振宇表示。

　　事實(shí)正如很多業(yè)內(nèi)人士所預(yù)料的那樣，“由‘五大行’代理銷售的商辦項(xiàng)目，銷售情況并不完全盡如人意�！币晃恢�情人士表示，市中心的海銀國(guó)際廣場(chǎng)、寶礦大廈都曾經(jīng)聘請(qǐng)過(guò)“五大行”中的代理公司銷售寫(xiě)字樓。但由于上述寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)客群并非原先設(shè)想中的跨國(guó)大公司，而是一些私營(yíng)企業(yè)主或者是個(gè)體投資，因此銷售情況并不好。最后改由本土項(xiàng)目代理公司代理或由開(kāi)發(fā)商自己銷售后，才取得立竿見(jiàn)影的效果。

　　即便一些中檔租賃型商辦項(xiàng)目，在“五大行”的協(xié)助下，招到具有行業(yè)領(lǐng)軍優(yōu)勢(shì)的品牌企業(yè)加盟，也未必確保實(shí)現(xiàn)租金、出租率雙方面的大幅度提高。例如，靜安某個(gè)已建成多年的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，今年以極優(yōu)惠的租金引進(jìn)了可與麥當(dāng)勞、百勝餐飲管理等快餐業(yè)巨頭比肩的國(guó)際知名快餐企業(yè)總部，但寫(xiě)字樓的整體租金和出租率并沒(méi)有因這樣的國(guó)際巨頭“加盟”，而出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。

　　定位合適才是營(yíng)銷關(guān)鍵

　　“定位不合適的項(xiàng)目即使得到‘五大行’幫助，引進(jìn)高端品牌的租戶，也不能有效地提升出租率和租金�！钡谝惶�平戴維斯媒體公關(guān)經(jīng)理邵軼青向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》解釋一些由“五大行”代理的中檔次商辦項(xiàng)目難以獲得租售方面成功的深層原因。她表示，只有項(xiàng)目合適，才能因?yàn)楦邫n品牌的引入而收獲租金和出租率的雙方面上揚(yáng)。

　　“如今，‘五大行’代理商辦樓項(xiàng)目門(mén)檻變得更高，不適合的項(xiàng)目，不會(huì)被‘五大行’接受。一些中檔或中檔以下的商辦項(xiàng)目尋求“五大行”代理時(shí)，會(huì)遭到對(duì)方的拒絕�！皹I(yè)內(nèi)觀察人士表示，經(jīng)過(guò)了一些挫折后，發(fā)展商對(duì)不同代理公司、中介公司的功能認(rèn)識(shí)更為清醒。