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    沈陽寫字樓需要“柔性”

    [現(xiàn)象篇]喜憂參半的投資新銳

    一會兒迎來多重利好，一會兒又有各種制約政策出臺， 面對風云莫測的房地產(chǎn)市場，寫字樓市場得到最多的評價就是：喜憂參半。

    部分“房”東改作“樓”主

    俗話說：有利必有弊，那么反之也同樣成立。目前樓市里，商鋪是最熱門的投資產(chǎn)品，而寫字樓往往被忽視。但隨著人們投資觀念的日益成熟，“回暖”的寫字樓市場開始引起了人們的關(guān)注。

    郭先生今年十一后將手中的一套大戶型住宅買了出去，正式告別了“房”東的生涯，轉(zhuǎn)而做起了“樓”主——購買了南京街一套近200m2的寫字樓。郭先生此次出手絕不是一時沖動，他說：“我曾經(jīng)投資過許多住宅，也投資過股市，有賠也有賺�，F(xiàn)在，房地產(chǎn)市場政策頻頻出臺，我最直接的感受就是新政已經(jīng)向我們傳遞了明確的信號，政府將嚴格控制住宅產(chǎn)品的投資和投機。所以我選擇了寫字間投資。”

    另一位投資者曹鵬一直就有投資房地產(chǎn)市場的打算，但卻沒有在住宅和寫字樓兩者間猶豫，毅然決定投資寫字樓。有朋友勸他應(yīng)該投資住宅，回報快�？墒遣荠i有著自己的一套理論：“在政府實施房地產(chǎn)調(diào)控政策的情況下，寫字樓受到的沖擊是最小的。而且目前外企涌入中國的越來越多，這就造成了有越來越多的國際企業(yè)來華投資，加上中國經(jīng)濟的發(fā)展催生了中小型民企，他們將逐漸成為這個市場的生力軍，這一切都促使寫字樓需求量的增大。其實只要掌握好投資技巧，做樓主是我們非常值得關(guān)注的一個投資方向。畢竟，長線投資比起驟漲驟降的產(chǎn)品來得更加穩(wěn)妥。”

    供過于求造成“消化不良”

    在沈陽，北站CBD區(qū)域、三好街區(qū)域和太原街等區(qū)域聚集了眾多高品質(zhì)寫字樓，不僅交通便利，而且配套齊全，所以競爭激烈。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2008年，寫字樓市場的租金大幅增長，甲級寫字樓平均租金上漲了13.3%。而2009年的第一季度，甲級寫字樓可就沒了那么好的狀態(tài)，不但入駐率下降、租金也出現(xiàn)了下滑。造成這一現(xiàn)象的原因何在？答案是：供過于求。

    沈陽寫字樓市場近年一直呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)，有些寫字樓空置率甚至始終不低于30%。其實，有效供應(yīng)造成需求與供給不一致的原因是多種的，但產(chǎn)品與需求的預料偏差是其中主要原因。從中國“入世”起，許多開發(fā)商就對寫字樓市場過分樂觀，導致了寫字樓的大量開發(fā)，而這一開發(fā)卻是盲目的。

    據(jù)專業(yè)數(shù)據(jù)中心的調(diào)查報告顯示，2009年1-2月份，商業(yè)營業(yè)用房投資3.6億元，同比增長52.7%。而在消費市場上，2009年第一季度的甲級寫字樓市場吸納量卻出現(xiàn)負值，沈陽甲級寫字樓空置率在第一季度就上升至14.9%，與上季度相比環(huán)比上漲0.9個百分點。中國入世后，利好頻頻，但畢竟沈陽僅僅是一個二線城市，雖享受到“利好”的待遇，影響卻有限，開發(fā)商盲目樂觀令寫字間市場“井噴”，所以造成了市場的“消化不良”。

    但是，沈陽與其它城市相比，出現(xiàn)高檔供不應(yīng)求、低檔供過于求的這一“兩極分化”現(xiàn)象并不明顯。這是由于沈陽高端寫字樓的價格偏高，促使許多公司都縮減預算并考慮租金相對較低的商住兩用公寓，這也加劇了寫字樓市場的消化不良。

   “垂直交通”是大問題

    配套設(shè)施跟不上需求是目前寫字樓市場的通病。

    記者通過連續(xù)一周的調(diào)查發(fā)信函，現(xiàn)有寫字樓的電梯設(shè)置普遍不足，在上下班高峰期問題尤為突出。另外，停車面積不足也是很多寫字樓不得不面對的問題。張小姐是某外企駐沈辦事處的白領(lǐng)，目前在三好街某寫字樓辦公。張小姐的上班時間為8：30分，辦公地點在8樓，但她每天上班都必須趕在8：20前到達一樓。張小姐說：“每天上班時總覺得電梯不夠用，有時候等了2個來回也沒上去電梯。而且上下電梯的人多，有時候幾乎每一層都要停，所以要很長時間才能到達辦公地點。”

    除了電梯。停車位問題在同樣存在，無論是北站、三好街、和平大街或青年大街，寫字樓周圍的停車都很困難。

    顯然，開發(fā)商在進行規(guī)劃設(shè)計的時候沒有放眼未來，只滿足于開發(fā)時的現(xiàn)狀。目前沈陽寫字樓市場供應(yīng)的產(chǎn)品50%以上是5年前建造的。因而市場上許多產(chǎn)品從規(guī)劃設(shè)計、配套、建材上多已“過時”或老化，不能滿足人們的需求，但它們卻充當著市場上的主力。寫字樓的擁有者不僅僅是購買者，還有相當一部分的租賃者。其實，配套設(shè)施跟不上，最后吃虧的還是開發(fā)商自己。
 
    [發(fā)展篇] 升值潛力初露端倪

    記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些成長型企業(yè)紛紛看好沈陽寫字樓的升值潛力和性價比優(yōu)勢，而且寫字樓物業(yè)也逐漸向?qū)�業(yè)化、全面化靠攏。近期，有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著辦公寫字樓的配備更加齊全、性能更加清晰，成長型企業(yè)進駐寫字樓的發(fā)展空間又加大，寫字樓市場將加速回暖。

    中小企業(yè)成主力軍

    目前的寫字樓需求中，廣大中小型企業(yè)占據(jù)著重要的位置。沈陽的中小型企業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的生力軍，它們的規(guī)模雖然不能與大公司相比，但眾多這樣的中小型公司組合起來，就構(gòu)成了沈城寫字樓市場上最強勁的需求。再者，目前許多小企業(yè)仍然在住宅或酒店辦公，但當他們的公司逐步走向正軌，寫字樓將是它們必須的選擇。

    前幾年購買甲級寫字樓的多半以投資客為主，從今年寫字樓交易情況分析，內(nèi)銷的比例占到95.19％，其中大部分以中小企業(yè)為主。但從這一群體來看，未來沈陽寫字樓市場將有很大的發(fā)展空間。但中小企業(yè)正處于發(fā)展階段，資金一次性積壓太多會讓客戶喘不過氣來。而且中小企業(yè)更要求辦公速率。因此，為他們規(guī)劃出一套可行的購買方案和創(chuàng)造一個好的辦公環(huán)境才是寫字樓發(fā)展中最為現(xiàn)實，也是最為關(guān)鍵的。

    “柔性辦公”成規(guī)劃重點

    “柔性辦公”一詞的出現(xiàn)大大改變了寫字樓商業(yè)化的硬性形象，也大大提醒了開發(fā)商，想留住需求者的心，就要擺脫其單一的辦公功能，轉(zhuǎn)而向多元化發(fā)展，展現(xiàn)出其蓬勃的一面。杭州是最先出現(xiàn)了“柔性辦公”的概念，寫字間能夠提供簡單休憩的功能，方便加班的公司。三好街的百腦匯項目采用了庫房、商場和寫字間都在一個大廈內(nèi)的形式，非常適合做“總經(jīng)銷”的企業(yè)。而北站區(qū)域的方圓大廈也有特定的休息區(qū)域，可以在工作之余拿起一杯咖啡，欣賞窗外。

    現(xiàn)如今，新推出的寫字樓大多數(shù)商業(yè)面積比較大，不僅針對自身寫字樓人群的需求，還盡量吸引周邊的消費人群。而商業(yè)定位是否準確，客觀上決定了日后招商及寫字樓招租運營的成敗。就沈陽的寫字樓來說，目前已經(jīng)有開發(fā)商引入大型知名品牌超市以及較成熟的餐飲娛樂設(shè)施的先例，這種做法既保證了周邊人流量為企業(yè)帶來的經(jīng)濟效益和品牌影響，也保證了周邊寫字樓中的白領(lǐng)人士所在區(qū)域娛樂，兩者可謂相輔相成。顯然，目前聰明的開發(fā)商都意識到了商業(yè)配套與入駐企業(yè)兩者之間的關(guān)聯(lián)性。完備的商業(yè)配套不僅從各個角度滿足了高檔寫字樓用戶的日常需求，更確保了寫字樓自身的高端形象及租金穩(wěn)定。

   [投資篇] 眼光決定收益

    與住宅銷售相比，寫字樓的狀態(tài)永遠是那么的不溫不火。但從投資角度看，寫字樓的回報還是較高的。那么，怎樣投資寫字樓呢？專家、投資者、開發(fā)商給出了許多答案，但歸納成一句就是：眼光決定收益。

    抓“亮點”

    對現(xiàn)在和未來有一個準確、長遠的分析是投資寫字樓最重要的前提。作為商業(yè)地產(chǎn)，投資者在選擇物業(yè)時要考慮比住宅更多的因素，包括商業(yè)氛圍、物業(yè)管理以及發(fā)展規(guī)劃等等，其中有一個訣竅就是要抓住區(qū)域中的“亮點”，即這個區(qū)域的標志性代表性項目。它們在出租率上往往有著較好的保證，而且隨著區(qū)域的發(fā)展，無論是出售價格還是租賃價格都會有相比其它產(chǎn)品更多的提升空間。

    看“綜合 ”

    地段、交通、配套都是我們投資時要考慮的問題。從目前的態(tài)勢來看，北站CBD區(qū)域、沈陽市政府廣場附近、太原街、三好街等區(qū)域仍然是目前寫字樓最為集中，周邊配套最為齊全的寫字樓區(qū)域。但從最近的發(fā)展態(tài)勢來看，渾南地區(qū)、五里河地區(qū)也將成為寫字樓發(fā)展的主要區(qū)域。這些地點自然是投資的首選，它們的普遍特點就是：交通便利、且寫字樓相對集中、辦公氛圍良好，形象突出、檔次高、周邊配套齊全。除此外，寫字樓的層高，所擁有的停車位多少、電梯容量、數(shù)量，也很重要。

    如果投資金額有限，那尋找周邊配套，像銀行、商店、餐飲等設(shè)施相對配備齊全的寫字樓進行投資。

    避風險

    因為寫字樓的投資數(shù)額較大，因此必須提高警惕，以防寫字樓貶值。如果寫字樓本身所處的地段由于一些市政或其他原因造成了貶值，寫字樓本身必然會造成很大的影響；所以，在投資之初，投資者一定要了解好寫字樓所處地段的近期及未來的規(guī)劃情況，避免造成不必要的損失。

    寫字樓項目大多價格較高。除了在按揭、利率方面的要比普通住宅高出一部分外，對于購置物業(yè)的稅費、出租所涉及的稅費、房產(chǎn)稅、首次出租的高折價、物業(yè)管理費用、自己的管理費用、裝修、家具、房屋折舊費用等同樣需要交納的各種稅費。因此它還需要投資者有很高的首付能力和還款能力。

    [調(diào)查] 好寫字樓應(yīng)是“綜合體”

    對寫字樓來說，好不僅僅是價位適中、交通便利，或者影響力大。它還應(yīng)該有完善的配套設(shè)施，比如周邊或?qū)懽謽莾?nèi)有購物中心、超市、美容院、健身房、書店……。所以，好的寫字樓應(yīng)該是一個綜合體。它應(yīng)該是一個除去條條框框的規(guī)章制度和嚴肅的地板墻壁外，還能找得到一絲溫情和自我的地方。從本報與沈陽搜房網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于寫字樓需求的調(diào)查就可以看出，人們對寫字樓周邊的配套都有很大的需求，特別是選擇了餐飲場所的人數(shù)達到了50%。對于寫字樓的購買和租賃，價格已經(jīng)不再成為主導，對于有別于住宅和商鋪的寫字樓來說，交通問題和周邊環(huán)境成為了消費者選擇的關(guān)鍵所在，達到了26.92%，而價格因素位居第四。