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    商鋪投資高收益、高回報的背后，必然存在相應(yīng)的風(fēng)險。如：投資住宅年回報率低于商鋪，但前者出租穩(wěn)定，后者受商戶經(jīng)營、市場競爭等因素影響，業(yè)態(tài)定位更為復(fù)雜化和系統(tǒng)化，因而具有一定的經(jīng)營風(fēng)險。

    商鋪投資，是一種比銀行利息回報率高，比金融投資風(fēng)險系數(shù)低，長線相對穩(wěn)定的投資渠道。商鋪作為房地產(chǎn)品種，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商業(yè)的成功運營，加上土地的不可復(fù)制性，會使商業(yè)地產(chǎn)的價值隨著時間的積累而不斷升高。

    商鋪投資有幾個特點：

    商鋪投資回報率高：商鋪投資回報率高于住宅回報率，住宅年回報率一般在3%~4%，商鋪的收租、增值回報率基本在年5%以上。

    增值潛力與成長空間大：如南城的一些街鋪，從1999年到現(xiàn)在，商鋪售價幾乎翻了2倍，當(dāng)初的投資者年收益率達到20%，說明商鋪的成長空間相當(dāng)大。

    高回報與高風(fēng)險并存：風(fēng)險與收益向來是相輔相成的，商鋪投資高收益、高回報的背后，必然存在相應(yīng)的風(fēng)險。如：投資住宅年回報率低于商鋪，但前者出租穩(wěn)定，后者受商戶經(jīng)營、市場競爭等因素影響，業(yè)態(tài)定位更為復(fù)雜化和系統(tǒng)化，因而具有一定的經(jīng)營風(fēng)險。

    近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)遍地開花，商業(yè)區(qū)、社區(qū)的商鋪開發(fā)量不斷上升，空置率也不斷上升，規(guī)避商鋪投資風(fēng)險越來越被關(guān)注。

    A、關(guān)注商業(yè)地段

    李嘉誠語：決定房地產(chǎn)價值的因素是“地段、地段，還是地段”。無論市場怎樣變幻，地段永遠(yuǎn)是投資的要訣。要有周密的區(qū)位地段、商業(yè)環(huán)境分析，看商鋪能否聚集到人氣，周邊消費是否具有持續(xù)支撐力，這是投資收益的最大利潤來源，而人流稠密、購買力強、處于政府重點規(guī)劃區(qū)域的商業(yè)地段永遠(yuǎn)是最具投資價值和升值潛力的地段。

    B、關(guān)注經(jīng)營定位

    投資場內(nèi)商鋪，首先必須考評這座商場在商圈中有哪些競爭對手，有哪些互補性定位，有哪些市場空白；其次場內(nèi)商鋪在產(chǎn)權(quán)分離之后，一般都以獨立收銀的模式經(jīng)營，其經(jīng)營定位必須回避統(tǒng)一收銀、促銷大戰(zhàn)不斷的連鎖百貨、購物中心經(jīng)營的業(yè)態(tài)，否則只能在競爭中處于劣勢地位。

    商業(yè)經(jīng)營定位，是決定商鋪投資前景的第一環(huán)節(jié)，也是決定商鋪價值抗跌性的重要因素，作為商鋪投資者，不能只看商業(yè)地段、價格等表象，更要在商業(yè)業(yè)態(tài)上多加考評，才能把握商鋪投資的成敗。

    C、關(guān)注銷售模式

    前幾年市場上出現(xiàn)了不少長期包租回購的商鋪，一般都是引進一個大商家，再將商鋪分割成“螞蟻鋪”，帶上十年、十五年租約銷售，事實上這種主力店經(jīng)營的開放式大賣場，投資者在商場內(nèi)根本找不到自己的鋪位。另外，還有一些商鋪采取直接硬性銷售，缺乏必要的經(jīng)營控制權(quán)，結(jié)果失去了對商場經(jīng)營定位、經(jīng)營管理的權(quán)力，業(yè)主各自為政，散亂經(jīng)營，導(dǎo)致項目經(jīng)營失敗。

    對于銷售的商場，業(yè)主必須考評其銷售多少面積，如果全部銷售則意味著產(chǎn)權(quán)全部分離，投資風(fēng)險加大；其次要考評銷售模式，如果采取帶租約轉(zhuǎn)讓、委托經(jīng)營若干年的方式，則基本能夠在產(chǎn)權(quán)分離的情況下實施統(tǒng)一定位和經(jīng)營。

    D、關(guān)注經(jīng)營管理

    商業(yè)項目的管理重在經(jīng)營，發(fā)展商必須成立專業(yè)的經(jīng)營管理團隊，實施有效的經(jīng)營推廣，商場才能經(jīng)營下去，所以，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商必須做足經(jīng)營功夫。從東莞近年一些商業(yè)地產(chǎn)案例的失敗過程來看，其中有相當(dāng)一部分的原因是因為經(jīng)營管理不善造成的，因此，投資者在選擇商場投資時，要看清發(fā)展商在商場經(jīng)營管理隊伍方面的籌建，在經(jīng)營管理方面的投入。從某種意義上說，商業(yè)收益直接取決于項目經(jīng)營管理的專業(yè)水平。

    E、關(guān)注政府規(guī)劃

    政府的規(guī)劃方向，很大程度上決定了商鋪未來投資潛力有多大，正所謂“政府指向哪，財富就到哪”，緊跟政府規(guī)劃，掌握財富命運。

    F、關(guān)注產(chǎn)品本身

    商鋪本身產(chǎn)品的面積大小、開間尺度、層高、柱網(wǎng)分布、上下水管道、燃?xì)夤艿�、廣告位等等設(shè)計，對未來商家利用上作出種種限制，影響著商鋪的業(yè)態(tài)構(gòu)成，影響到商家的真正使用。產(chǎn)品也是商鋪質(zhì)量之本。另外對風(fēng)水、發(fā)展商的品牌實力等都要有一定的考慮。

    總之，買鋪是一種很專業(yè)的投資，起初最重要的也許是膽量，而在市場逐漸成熟的過程中，則需要有全面、理性、有針對性地對風(fēng)險控制的技巧，只有這樣，才能提高商鋪投資的成功幾率。