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    住宅持續(xù)調(diào)控，投資投資地產(chǎn)資金流入商業(yè)地產(chǎn)，然而，東莞寫(xiě)字樓交易依舊不溫不火，同片區(qū)寫(xiě)字樓價(jià)格比洋房還要便宜，但寫(xiě)字樓的投資投資地產(chǎn)回報(bào)率要略微高過(guò)住宅。

　　東莞寫(xiě)字樓價(jià)格偏低

　　盡管住宅市場(chǎng)調(diào)控，東莞住宅價(jià)格依然較為堅(jiān)挺。目前，東莞不少樓盤(pán)推出特價(jià)單位，但真正降價(jià)的不多，降價(jià)范圍也不大。

　　東莞市區(qū)的寫(xiě)字樓主要集中在南城區(qū)，如鴻福路、勝和路及第一國(guó)際等。此外，莞城、東城也有少量寫(xiě)字樓。近日，記者收到地王廣場(chǎng)翰林項(xiàng)目的促銷(xiāo)短信，“每平方米6000元起”的價(jià)格令人吃驚，記者隨即致電咨詢(xún)才知道，6000多元是寫(xiě)字樓的價(jià)格，住宅的價(jià)格依然堅(jiān)挺在每平方米8000元。據(jù)了解，該項(xiàng)目推出數(shù)十套寫(xiě)字樓，面積從98平方米到140平方米不等，銷(xiāo)售均價(jià)每平方米僅6300元，不僅與其住宅價(jià)格相比差距較大，與東莞市區(qū)寫(xiě)字樓8000元的均價(jià)也有一定的差距。

　　記者隨后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，寫(xiě)字樓和住宅價(jià)格倒掛，在東莞并不少見(jiàn)。以體育路盈豐中心寫(xiě)字樓為例，該寫(xiě)字樓均價(jià)約8000元，但旁邊的富盈東方華府，此前價(jià)格每平方米1萬(wàn)多元，現(xiàn)在最便宜也要9000元起。東方華府對(duì)面的地王項(xiàng)目君御旗峰雖然價(jià)格未定，但預(yù)計(jì)更高。另外，在卡布斯和第一國(guó)際附近，住宅價(jià)格也略高過(guò)寫(xiě)字樓，卡布斯寫(xiě)字樓每平方米8000多元，旁邊怡豐公寓每平方米則9000元以上。

　　寫(xiě)字樓收益高于住宅

　　盡管東莞寫(xiě)字樓的價(jià)格一直平穩(wěn)，但收益卻高于住宅。從事東莞二手寫(xiě)字樓交易多年的李先生告訴記者，近幾年，東莞寫(xiě)字樓租賃收益平穩(wěn)上漲，每平方米均價(jià)40元左右，出租回報(bào)率5%至6%。

　　據(jù)了解，目前第一國(guó)際寫(xiě)字樓由于體量較大，租賃價(jià)格在每平方米30元到38元不等，鴻福路的騰龍大廈，租賃價(jià)格33元左右，華凱廣場(chǎng)、勝和廣場(chǎng)以及財(cái)富廣場(chǎng)等配套較好的，租賃價(jià)格在40元至45元之間。

　　住宅的出租回報(bào)率相比寫(xiě)字樓低一些。以南城區(qū)100平方米左右的三房?jī)蓮d住宅為例，目前租賃價(jià)格約2500元至3000元，但同樣面積的寫(xiě)字樓，租賃價(jià)格大約在3500元至4000元。

　　無(wú)論是寫(xiě)字樓還是住宅，都有一定的空置率，空置率不相上下。滿(mǎn)堂紅寫(xiě)字樓經(jīng)紀(jì)李同臣告訴記者，東莞寫(xiě)字樓的空置率并不高，中心區(qū)寫(xiě)字樓一棟樓空置3到4間。由于東莞市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格透明化，很多業(yè)主都不想低于其他出租，有時(shí)寧愿空在那里，所以市場(chǎng)價(jià)格一直比較堅(jiān)挺穩(wěn)定。

　　雖然寫(xiě)字樓的交易價(jià)格不高，收益又相對(duì)較高，但今年以來(lái)住宅市場(chǎng)調(diào)控，寫(xiě)字樓市場(chǎng)并沒(méi)有明顯獲益。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)車(chē)德銳認(rèn)為，寫(xiě)字樓需求少，是由城市的產(chǎn)業(yè)決定的，東莞是第二產(chǎn)業(yè)為主，不少企業(yè)主在廠房辦公，對(duì)寫(xiě)字樓需求小。此外，商業(yè)地產(chǎn)貸款首付至少5成，住宅首付最少三成，公積金貸款最少兩成，決定了更多人投向門(mén)檻較低的住宅。

　　臺(tái)商大廈 將拉高寫(xiě)字樓均價(jià)?

　　作為市區(qū)寫(xiě)字樓的標(biāo)桿，臺(tái)商大廈已經(jīng)籌備開(kāi)賣(mài)。據(jù)了解，臺(tái)商大廈每平方米均價(jià)15000元至20000元，也將成為東莞寫(xiě)字樓價(jià)格的制高點(diǎn)。

　　臺(tái)商大廈是否將拉高寫(xiě)字樓整體均價(jià)?能否帶動(dòng)寫(xiě)字樓發(fā)展?中原地產(chǎn)車(chē)德銳認(rèn)為，寫(xiě)字樓需求是由產(chǎn)業(yè)決定的，至于價(jià)格，屆時(shí)臺(tái)商大廈開(kāi)賣(mài)，得益的也只是位于旁邊的海德廣場(chǎng)等。而對(duì)其他不同檔次的寫(xiě)字樓，不會(huì)產(chǎn)生什么影響。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著臺(tái)商大廈、海德廣場(chǎng)以及總部經(jīng)濟(jì)基地寫(xiě)字樓的建成開(kāi)賣(mài)，東莞寫(xiě)字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。但從長(zhǎng)期來(lái)講，隨著東莞的轉(zhuǎn)型升級(jí)，寫(xiě)字樓將更值錢(qián)，住宅投資隨著調(diào)控的進(jìn)行將逐漸降溫。