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    城市綜合體的杭州路徑

    作為一個出現(xiàn)在住宅地產(chǎn)開發(fā)之后的地產(chǎn)家族新成員，商業(yè)地產(chǎn)的概念最早出現(xiàn)在中國是在2000年，首先從北京、上海、廣州幾個經(jīng)濟高度發(fā)達地區(qū)開始，并逐步蔓延到全國。

    2000年，是杭州本土企業(yè)華元房產(chǎn)的一個轉(zhuǎn)折點。之前，與當時的眾多開發(fā)商一樣，華元方面也并未形成商業(yè)地產(chǎn)的成熟開發(fā)模式。在經(jīng)過多次參與各種論壇的“洗腦”“取經(jīng)”之后，華元高層對商業(yè)地產(chǎn)的概念逐步清晰。此間，萬達集團的“定單房產(chǎn)”的開發(fā)思路對華元高層觸動極大。據(jù)曾經(jīng)擔任華元房產(chǎn)副總裁周錦虹回憶表示，“其實我們當時實際上已經(jīng)在操作，只是沒有形成核心的開發(fā)思路。”在周錦虹眼中，商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵之處在于形成縝密的產(chǎn)業(yè)鏈條。期間涉及調(diào)研公司、設(shè)計公司、商家團隊等諸多領(lǐng)域。“建立完備的商家資料庫至關(guān)重要。”周錦虹表示。而上述觀點也得到了相關(guān)人士的認同，“商業(yè)地產(chǎn)項目是做所有地產(chǎn)項目中最難的。”從地產(chǎn)開發(fā)商角度講，做地產(chǎn)項目從易到難的順序一般是這樣的：住宅——公寓——別墅——辦公樓——商業(yè)。只有住宅等前幾個順序的項目做得很成功，最后做商業(yè)地產(chǎn)項目才有成功的可能，不然很可能會失敗。

    就在2000年這一年，華元房產(chǎn)第一個初具城市綜合體功能的商業(yè)地產(chǎn)項目——運河購物廣場開始建設(shè)，2004年，華元參與打造的西城廣場的出現(xiàn)，開始填補城西匱乏的商業(yè)設(shè)施。直至今天，西城廣場依然是杭州大城西商圈的重要購物中心。至此，早期杭州的商業(yè)地產(chǎn)就在這樣摸索的狀態(tài)下逐步前行。

    2005年8月29日，華潤（集團）有限公司以11.002億元的價格，拿下位于錢江新城的E地塊。繼深圳之后，華潤集團攜手香港地產(chǎn)巨頭新鴻基，中國第二座“萬象城”正式落戶杭州錢江新城。

    此時，在華潤置地的發(fā)展規(guī)劃中，城市綜合體占據(jù)的比重日益增大。而深圳萬象城的成功更是給華潤置地高層極大的信心。有數(shù)據(jù)顯示，深圳萬象城運營至今，僅2007年其營業(yè)額就達到了26億元人民幣�？梢哉f，萬象城這一嶄新的城市綜合體，極好借鑒了國外購物中心的成功經(jīng)驗，其業(yè)態(tài)組合也采取了“主力店+次主力店+品牌專門店”的形式，截至2010年年底，深圳萬象城年營業(yè)額更是突破了40億元人民幣。成為迄今為止中國內(nèi)地投資回報率相對較高的購物中心。至此，華潤置地在開發(fā)一個項目時，將住宅、高檔寫字樓、商業(yè)物業(yè)和酒店等物業(yè)形態(tài)進行綜合規(guī)劃、配套開發(fā)的模式日臻成熟。

    盡管當杭州萬象城選址在錢江新城伊始，有關(guān)這座全新的購物中心的生存爭論一直不絕于耳。但是，自2010年4月22日開業(yè)以來，杭州萬象城仍然用自己的表現(xiàn)證明了華潤與新鴻基的戰(zhàn)略成功。數(shù)據(jù)顯示，杭州萬象城自開業(yè)以來，其月銷售額亦不斷上升。華潤新鴻基房地產(chǎn)(杭州)有限公司總經(jīng)理鄭淳譯此前表示，接下來，萬象城將重點打造二期，同時引進更多的奢侈品牌。華潤新鴻基方面將杭州萬象城最終的年銷售額目標鎖定在了50億人民幣。

    以EAC為例，作為浙江市場上第一個真正“租售”結(jié)合的寫字樓，EAC·企業(yè)國際有規(guī)劃地尋找符合自身定位的大客戶的運作模式也將為今后杭州高端商務(wù)地產(chǎn)的市場路演探索出一條新途徑。

    早在拿下位于世貿(mào)黃龍區(qū)域的這塊絕版地塊時，剛剛涉足房地產(chǎn)的建工房產(chǎn)董事長汪初祥就曾經(jīng)先后組織公司骨干數(shù)十次遠赴美國、歐洲、東京、澳大利亞及韓國進行考察研究，最終攜手美國HBA、王董國際、華森建筑、泛亞易道景觀設(shè)計等國際知名企業(yè)。這樣的大手筆今天似乎看起來平淡無奇，但是對于當時剛剛起步的杭州房地產(chǎn)業(yè)界而言，似乎顯示出了越來越可貴的一面。

    作為浙江省第一個走“全國際團隊專業(yè)協(xié)作”營運道路的發(fā)展商，建工房產(chǎn)在開發(fā)世貿(mào)麗晶城·歐美中心項目中搭建起了房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的“夢之隊”。全球最大服務(wù)式寫字樓運營商雷格斯；全球最大的酒店式服務(wù)公寓運營商奧克伍德；全球最大的餐飲及后勤服務(wù)管理公司法國索迪斯……夢幻之隊組合的背后是其產(chǎn)生的巨大集聚效應(yīng)，作為當前世界500強入駐杭州的首選物業(yè)，世貿(mào)麗晶城·歐美中心更是成為黃龍國際商務(wù)區(qū)的閃亮地標。

    在經(jīng)歷了一次又一次的宏觀調(diào)控之后，歷來喜好住宅開發(fā)的杭州開發(fā)商，終于意識到了商業(yè)地產(chǎn)的種種甜頭。業(yè)內(nèi)人士對記者表示，這樣的表現(xiàn)在從今年的土地市場中就能得到生動的體現(xiàn)。“同時，杭州目前包括EAC、萬象城等少數(shù)幾個近年興起的城市綜合體項目都取得了巨大的成功，無形之中也會讓不少企業(yè)有深刻體會。”目前，國內(nèi)對于商業(yè)城市綜合體的成功案例可謂眾多，銀泰置地的三大產(chǎn)品線以外，還包括萬達集團的萬達廣場、中糧地產(chǎn)的大悅城、華潤新鴻基的萬象城、凱德置地的來福士、深國投印象城、嘉里建設(shè)的嘉里中心、寶龍地產(chǎn)的寶龍城市廣場、復(fù)星系的東方春天等等，眾多項目多年積累所積淀的發(fā)展模式可謂各有千秋。而這些項目，目前均如雨后春筍般布局于大杭州的各個區(qū)域。

    社區(qū)商業(yè)：一場看不見的“戰(zhàn)爭”

    近年，隨著大杭州的構(gòu)筑和逐漸成形，住宅郊區(qū)化勢頭迅猛，而為郊區(qū)居民入住的社區(qū)商業(yè)也隨之迅猛發(fā)展起來，隨著杭州地鐵規(guī)劃的塵埃落定，也使這一趨勢表現(xiàn)得尤明顯。環(huán)顧目前杭州在建的近郊大盤中，包括良渚文化村、和家園、翡翠城、江南春城旗下四大樓盤等近郊大盤均已進入交付周期，而如何通過自身完善的配套建設(shè)來提高社區(qū)入住率，也成為上述這些近郊大盤的當務(wù)之急。在傳統(tǒng)的開發(fā)運營思路上，杭州的社區(qū)商業(yè)又出現(xiàn)了哪些與以往截然不同的新亮點？

    目前，在杭州樓市的版圖中，下沙沿東板塊、三墩、閑林、西溪、青山湖等歷來是杭州大盤的重鎮(zhèn)。眾所周知，樓盤體量越大，開發(fā)商所必備的綜合實力、開發(fā)經(jīng)驗要求也越高，其相應(yīng)承載的社會責任也越重。大盤操作的成功，不單是一個項目的成功。除了對區(qū)域舉足輕重的貢獻力，對城市化進程重要的助推作用外，作為一項系統(tǒng)工程，大盤的成功經(jīng)驗包括其得失，對提升行業(yè)進步同樣有著深刻的意義。

    環(huán)顧已經(jīng)開發(fā)結(jié)束的近郊大盤，親親家園目前，應(yīng)該是其中最具人氣的代表性樓盤。時任坤和建設(shè)集團有限公司（杭州）相關(guān)負責人對記者回憶表示，“當年親親家園一期推出近30萬平方米的體量，為打造社區(qū)商業(yè)，我們提供了很多優(yōu)惠政策作為社區(qū)商業(yè)的扶持政策，因此，親親家園一期就率先引進了包括聯(lián)華超市、新華書店、知味觀等在內(nèi)的與老百姓生活密切相關(guān)的品牌商家。正因為上面的種種努力，才有了今天親親家園的高入住率。”2006年1月1日，親親家園小區(qū)內(nèi)人聲鼎沸，業(yè)主盼望已久的親親家園生活廣場終于開街。此次開街儀式，亦被坤和高層是親親家園社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施從構(gòu)想到實現(xiàn)的一個重大轉(zhuǎn)折，使得親親家園構(gòu)筑完全功能型的生活社區(qū)品質(zhì)又向前邁出一大步。

    親親家園，作為三墩板塊已經(jīng)交付入住的規(guī)模最大的社區(qū)，在開發(fā)之初，坤和方面就期望通過“鄰里中心”和“三和大街”，共同串聯(lián)起社區(qū)公共建設(shè)的活動休閑、交往空間，形成傳統(tǒng)的前店后屋的商業(yè)形態(tài)。將店、居與街密切聯(lián)系起來。整個親親家園商業(yè)文化中心總面積達11000平方米，這應(yīng)該是當年杭州住宅小區(qū)中比較大的配套。而在產(chǎn)品打造上，親親家園更試圖通過一系列教育、商貿(mào)、休閑、運動等完全功能配套來滿足業(yè)主對于社區(qū)成熟配套、可實現(xiàn)生活的要求。因為，對于這樣一個100萬平方米的大型社區(qū)來說，一個完整的社區(qū)配套是衡量業(yè)主生活品質(zhì)是否合格的重要原因。