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    2009年注定是寧波樓市很值得紀念的一年，自年初到進入“金九銀十”的寧波樓市一路高歌猛進，誰都不會懷疑這列高速運行的火車可能會出現(xiàn)什么問題。如果說之前的寧波樓市漲幅冠軍是從“量變”到“質(zhì)變”的過程，那么如今的寧波樓市很有可能在悄悄發(fā)生著“裂變”，在這輪“裂變”之后的土地、住宅、寫字樓、商業(yè)的市場將會是一個怎樣的景象，筆者作出如下大膽預測：

    土地價值被重新評估

    寧波進入軌道交通時代對于城市與土地價值的意義而言，所代表的是城市各區(qū)域土地之間的價值差異開始逐漸縮小。從城市經(jīng)營的角度上理解，是極大提升了城市的整體價值，隨之土地價值也在四大坐標體系中被重新評估。第一是在全國城市坐標內(nèi)被評估，土地的價值不再局限于寧波市場的參考標準，而是以長三角區(qū)域主要幾個經(jīng)濟指標相當?shù)某鞘衼碜鲄⒖迹�甚至以北京、上海、杭州的樓市發(fā)展來研判寧波未來的土地價值。通常的結(jié)論是，以溫州、紹興、臺州等城市的經(jīng)濟指標來對比，那么寧波土地的價值肯定被低估，而北京、上海、杭州普遍過萬樓面價的土地則是價值提升的趨勢與方向。第二是以區(qū)域地王為坐標來評估，本輪地王的產(chǎn)生最大的不同之處在于出現(xiàn)了“郊區(qū)地王”，它打破了“中心地王”輻射性、梯度式的土地價值規(guī)律，在寧波土地供量不足的背景下，在各區(qū)域出現(xiàn)一個又一個地王也許不僅僅只是預測。第三是以區(qū)域在售樓盤最高價格為坐標，地王的產(chǎn)生打通了在售樓盤的價格上升通道，而在售樓盤的價格上調(diào)又催生了新地王，形成一個地價與房價的循環(huán)推動。第四是以“時間換利潤”的開發(fā)心態(tài)為坐標，與之前“快打快收”的開發(fā)模式不同，拉高項目預期，延長營銷周期，以“時間換利潤”的模式在樓市上升通道中形成一個很重要的坐標來評估土地價值。

    市場依然存在隱患價格存在下探空間

    在充滿不確定性的2009年，市場發(fā)生了基因突變，一時漲潮托起了所有的船。事實上，全球的經(jīng)濟危機依然沒有過去，在全球經(jīng)濟一體化的今天，中國同樣也不能獨善其身，對于實體經(jīng)濟支撐的基本面依然有很大的影響，只是對中國而言沒有所謂的金融危機，全球的經(jīng)濟危機在中國的表現(xiàn)更多的是制造業(yè)危機。在這樣一個背景下，制造業(yè)、外向型經(jīng)濟、民間借貸資本等在這輪經(jīng)濟危機影響下以及對通貨膨脹的預期下，資金迫切尋求出口。于是，房地產(chǎn)就成為了最佳而且是惟一的避風良港，在中國“二元”經(jīng)濟體系里面，一端的過冷會引發(fā)另一端的過熱，而房地產(chǎn)業(yè)就是因為經(jīng)濟危機與通脹預期在上半年引發(fā)樓市意想不到的景氣。而正是在地產(chǎn)行業(yè)的意見領袖們紛紛發(fā)表獲獎感言，開始進行表揚和自我表揚的時候，市場也正悄悄醞釀著風險，存在著隱患。第一個隱患來自于投資資金的流向，今年寧波住宅樓盤的投資比例在30%-40%，部分樓盤甚至高達50%-60%，比之前上升了將近20%以上。在價格大幅度拉升的前提下，住宅產(chǎn)品無論從投資角度還是抵御通脹的作用都將被大打折扣，從近期開盤的樓盤反饋來看，住宅產(chǎn)品的投資比例有明顯下降的趨勢。第二個隱患來自于有效需求的大幅度縮水。寧波前幾年市場正常的消化量在200萬平方米-250萬平方米，但現(xiàn)在面對動輒百萬元級的房子，很多消費者只能是望房興嘆，畢竟高端需求只能是一小部分人所享有。目前市場“價高量縮”的現(xiàn)象也正是說明了有效需求大幅度縮水，使得供需的天平悄然進行著傾斜。當然對于寧波樓市未來的走勢大體還是比較明朗，寧波五年內(nèi)的用地指標也已經(jīng)公示，絕對總量不大，但階段性的調(diào)整不可避免，也存在著價格下探的可能。

    寫字樓市場在“裂變”中異軍突起

    寧波寫字樓市場曾經(jīng)一度遭受很大的質(zhì)疑，面對年消化量僅為50萬平方米的市場容量，龐大的供應量足夠三年的去化。同時，寧波的外向型經(jīng)濟以及制造業(yè)受到經(jīng)濟危機不小沖擊的前提下，寫字樓市場壓力可想而知。隨著近期住宅價格的“高歌猛進”，寫字樓與住宅價格的倒掛現(xiàn)象也愈演愈烈，甚至在鄞州中心區(qū)、高新區(qū)等同類地段住宅價格超過辦公樓價格兩倍以上，形成了巨大的價差。從今年6月份開始寫字樓市場突然呈現(xiàn)出放量的態(tài)勢，其中有相當一部分是因為投資資金開始抄底寫字樓市場，因為無論從租金回報、物業(yè)增值、企業(yè)發(fā)展自用還是企業(yè)退稅政策的大力扶持，都有足夠的理由進行購買。市中心高品質(zhì)的寫字樓，如綠城綠園大廈、濱江國際廣場寫字樓都出現(xiàn)了集團購買的現(xiàn)象，而南部商務區(qū)的總部基地以及創(chuàng)新128庭院辦公憑借獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢以及政府的財政補貼，近期的去化量幾乎相當于去年一年的總量。寫字樓市場的發(fā)展離不開城市發(fā)展的平臺以及城市的產(chǎn)業(yè)特性，寧波的寫字樓市場也逐步走向成熟，各家發(fā)展商也都摸索出操作寫字樓的一套經(jīng)驗，以形象為建立平臺的第一要素，通過產(chǎn)業(yè)鏈的集聚和地方政策扶持來打造核心競爭力，形成差異化路線，同時也設立了不同寫字樓項目的贏利模式，在競爭激烈的環(huán)境中開創(chuàng)屬于自己的一片天地。

    商業(yè)地產(chǎn)“越變越美麗”

    寧波商業(yè)格局的發(fā)展在2009年是具有歷史意義的，以天一和萬達為中心的“雙核”時代即將結(jié)束，從已經(jīng)開始營業(yè)的代表城市高端商業(yè)的和義大道、即將開街的代表城市文化商業(yè)的月湖盛園以及濱江國際廣場、中信泰富廣場、世紀東方廣場、聯(lián)盛國際商業(yè)廣場等等一批各區(qū)域特色商業(yè)的建成，迎來的是寧波商業(yè)的“多核”時代。商業(yè)歷來是投資的永恒主題，即使是去年地產(chǎn)整體不景氣的時候，商業(yè)的去化也是較為平穩(wěn)。一批以租售并舉的方式并配有強大招商與運營團隊的商業(yè)受到了投資者的追捧，尤其以濱江國際廣場、聯(lián)盛國際商業(yè)廣場為典型代表，而一些高品質(zhì)樓盤的社區(qū)商業(yè)也依然是商鋪投資的熱點。與住宅市場的大起大落相比，寧波商業(yè)地產(chǎn)市場相對平穩(wěn)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展相對滯后，商業(yè)的開發(fā)量也出現(xiàn)幾何式的躍進，相信寧波的消費容量足夠能讓這些商業(yè)地產(chǎn)“越變越美麗”。

    寧波樓市的“裂變”過程不亞于一部劇情跌宕起伏、讓人驚心動魄的好萊塢大片，但愿“裂變”的結(jié)果可以是“破繭成蝶”，可以讓寧波高速運行的樓市邁入健康的軌道，同時也可以為寧波城市的發(fā)展開創(chuàng)一片美麗的天空。