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　　進入9月中下旬，寧波樓市仍然繼續(xù)著價漲量跌的態(tài)勢，但部分產(chǎn)品卻非常熱銷。根據(jù)21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計，受房價上漲的影響，二手房成交格局改變，高總價的住宅成為市場的主流，九月的第二周70萬-100萬的住宅占到住宅總成交量的20%，大于100萬的住宅已經(jīng)占到了43.2%；低總價的30萬－50萬的物業(yè)占總成交量不足13%，其中總價30萬以下的房源近期只有零星成交。這種現(xiàn)狀也在全國性的大環(huán)境中得到印證，一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年1月～6月全國樓市的大幅回暖中，140平方米以上的高檔住宅，銷售增長77.2%；而90平方米～140平方米的普通戶型住宅，反而下降了10.7%，也就是說，目前大戶型高檔住宅代替普通商品房，成為樓市的支柱產(chǎn)品。

　　價漲量跌背后豪宅熱銷

　　據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的監(jiān)測顯示，在上個月監(jiān)測的３０個城市中，有８個城市住宅成交面積環(huán)比上升，不到城市數(shù)量三分之一，３０個城市總成交面積環(huán)比下跌約１１．１８％。從市場需求來看，上月成交面積最大的仍為上海，達到２４０萬平方米，其次是重慶和北京，但成交面積均低于２００萬平方米，成交面積超過１００萬平方米的城市有８個。從成交價格來看，各城市住宅成交均價仍以上漲為主，特別是在重點監(jiān)測的１０個城市中，能監(jiān)測到價格的７個城市除天津、重慶外，其他城市住宅成交價格均出現(xiàn)不同幅度的上漲。

　　寧波也是如此，屬于價漲量跌特征明顯的城市之一。但仔細觀察后不難發(fā)現(xiàn)，在總成交量下滑的背后，是豪宅產(chǎn)品的走俏。進入9月，人們明顯感覺到豪宅產(chǎn)品增多了，不僅有地段優(yōu)勢明顯的高層江景房，還有依山傍水的各類別墅。這類產(chǎn)品的交易量和總體下滑線相反，呈現(xiàn)持續(xù)上揚的態(tài)勢。在寧波住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)的排行榜上我們可以發(fā)現(xiàn)，像BOBO城二期、匯豪天下這些江景豪宅的銷售率一直排在前列。同時，別墅市場也極為鬧猛。上個月，盛世天城別墅剛剛創(chuàng)造了一周內(nèi)銷售過半的紀錄，本月百隆諾丁山郡就又演繹了兩日銷售額三千萬的傳奇。

　　據(jù)了解，今年前8個月，全國典型城市高端住宅成交量均有不同程度的上漲。寧波的各大別墅樓盤不僅成交放量，價格也有水漲船高的態(tài)勢，目前，在售別墅報價兩三萬元已經(jīng)是稀松平常的事情，別墅產(chǎn)品單套價格動輒五六百萬甚至超過千萬元仍然受到買家追捧，根本不愁賣。

　　據(jù)華潤相關(guān)銷售負責人透露，作為高端純別墅項目，公司已經(jīng)推出了多批產(chǎn)品，銷售情況一直很好。該人士分析，高端地產(chǎn)項目由于地理位置、景觀資源的稀缺性而具有一定的投資價值。在經(jīng)濟危機時可以起到資產(chǎn)保值的作用，在樓市價格上漲的關(guān)頭更可以達到資產(chǎn)增值的目的，因此銷售情況一直不錯。實際上，把視野擴展到全國范圍內(nèi)的市場背景下，也是如此。在通脹預(yù)期日甚的當下，無論是企業(yè)內(nèi)的高級金領(lǐng)還是各色企業(yè)主，都已經(jīng)把目光盯在那些保值性較強的資產(chǎn)市場，例如高檔豪宅。

　　剛性需求被迫轉(zhuǎn)向辦公樓市場

　　房價持續(xù)上揚，高端豪宅市場讓普通客群難以企及，那么剛性需求怎么辦？如何滿足這部分人群的居住需求？

　　從寧波目前的供應(yīng)現(xiàn)狀來看，適合剛性需求尤其是年輕人的住房越來越少，這部分人經(jīng)濟實力有限，但又有著強烈的購房欲望，只能尋找低總價的小戶型產(chǎn)品。

　　有意思的是，寧波目前具有住宅性質(zhì)的小戶型產(chǎn)品非常稀少，但由辦公樓改造的SOHO公寓卻大量存在。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年，寧波辦公性質(zhì)的小戶型公寓超過6000套，放量驚人。這部分商業(yè)性質(zhì)的公寓在價格方面能與剛性需求契合，因此，也吸引著不少人入市。大部分開發(fā)商心里都明白，這些公寓由于先天不足，缺少住宅性質(zhì)公寓的種種特征，因此價格相對優(yōu)惠很多。比如海曙區(qū)某SOHO公寓就打出首付5萬元起的廣告標語，這對于年輕人無疑是極大的誘惑。

　　但這部分公寓只能作為過渡產(chǎn)品，比如商業(yè)性質(zhì)標準的水電費、物業(yè)費及按揭利率、首付比例都要高于住宅性質(zhì)的公寓。最為關(guān)鍵的一點是，這樣的房子雖然看起來很像住宅，但它卻不能落戶，對于年輕人尤其是外地戶籍的大學(xué)畢業(yè)生來講，是無奈的選擇。商業(yè)性質(zhì)公寓不僅限制了自身戶口的落實，未來孩子的報戶、入園、入學(xué)都會是一系列問題。

　　夾心層購房進退兩難

　　也許有人會說，剛性需求尤其是那些低收入家庭申請保障房，居住問題就迎刃而解了。其實不然，這種說法忽略了另一種人，夾心層群體。他們是這樣一群人，處在事業(yè)的上升拼搏階段，結(jié)婚生子等人生大事也開始提上日程。他們不具備購買經(jīng)適房的條件，而一旦購買高價商品房又會嚴重拉低現(xiàn)有的生活品質(zhì)，成為“市場”與“保障”的“夾心層”。

　　收入不算低的“夾心層”購房困難，究竟是房價過高的問題還是購房目標過高呢？專業(yè)人士認為，兩方面原因都存在，但更多的是房價飆升的問題。目前市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求仍然存在偏差。既然需求呈梯級狀，供應(yīng)也應(yīng)當有多個層面。

　　供應(yīng)結(jié)構(gòu)不均衡導(dǎo)致多重問題

　　無論是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士還是購買豪宅的高收入群體，都認可一種說法，那就是買房能夠保值增值，只要在資金流允許的情況下，房子多多益善，更有人打出收藏房子的旗號，擁有的不動產(chǎn)從江景豪宅到山體別墅一應(yīng)俱全。開發(fā)商也非常愿意迎合這樣的消費口味，很多別墅項目都建造得極盡奢華，因為他們知道這些人才是真正有實力的買家。

　　但從另一個角度來看，很多別墅尤其是郊區(qū)別墅幾乎長期沒有人住。同時房價的高昂讓不少普通人望房興嘆。

　　有專家表示，解決這一問題，就是開征不動產(chǎn)稅，最終調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和購買結(jié)構(gòu)。但從目前的情況來看，實際可操作性還存在很多值得商榷的地方。