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    今年寧波樓市整體成交量的回升，已是定局。而與此相呼應(yīng)，商品住宅庫(kù)存量的下降也頗明顯。據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月底，寧波市六區(qū)商品住宅庫(kù)存套數(shù)為21839套，創(chuàng)今年以來新低；相較去年12月底最高時(shí)候的25313套，減少約14%。

　　在這樣的數(shù)據(jù)面前，開發(fā)商開始放言“房源供應(yīng)將趨緊”，購(gòu)房者也開始擔(dān)心“再不買就買不到房子”。那么，寧波樓市后續(xù)商品住宅供應(yīng)形勢(shì)到底如何？鄞州區(qū)住建局新近作出的一份分析報(bào)告，或可在一個(gè)側(cè)面回答這個(gè)問題—僅鄞州一地，未來三年即可供應(yīng)逾2.6萬套商品住宅；而2010年和2011年，市轄六個(gè)區(qū)的商品住宅總銷售套數(shù)，也不過2.8萬套。

　　僅鄞州區(qū)三年內(nèi)供應(yīng)無憂

　　在近幾年的寧波樓市格局中，鄞州新城區(qū)頗為搶眼。

　　鄞州是近些年寧波樓市房源供應(yīng)的“主陣地”。鄞州區(qū)住建局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2007年至今年三季度末，鄞州區(qū)商品房新開工面積超過1200萬平方米、竣工面積超過1000萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)投資超過700億元———這要占到寧波市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的22%多。此外，統(tǒng)計(jì)還顯示，從2007年至今年三季度末，鄞州區(qū)所售商品住宅總套數(shù)接近5萬套，占到市六區(qū)同期總銷售套數(shù)的35%多。

　　而這樣一個(gè)主陣地，樓市供需狀況如何？鄞州住建局分析報(bào)道指出，截至今年三季度末，鄞州區(qū)還有可售商品住宅房源約120萬平方米、9273套；同時(shí)，該區(qū)還有已開工但尚未預(yù)售的商品住宅項(xiàng)目約82萬平方米、6246套，已拍賣、未開工土地中方案通過會(huì)審、計(jì)劃開工的商品住宅項(xiàng)目178萬平方米、1.5萬余套。

　　考慮到已通過方案會(huì)審的商品住宅項(xiàng)目限于開發(fā)進(jìn)度，可能只會(huì)貢獻(xiàn)70%的供應(yīng)量，鄞州區(qū)住建局方面因此預(yù)測(cè)，未來三年，鄞州區(qū)可供銷售的商品住宅約325萬平方米，計(jì)房源2.6萬余套。

　　另外，據(jù)鄞州區(qū)住建局統(tǒng)計(jì)，該區(qū)還有土地已拍賣、但尚未進(jìn)行方案會(huì)審的商品住宅用地約920畝；這批土地按各自容積率計(jì)，約可建商品住宅105萬平方米、8700套。

　　而從2007年以來至今年三季度末，鄞州區(qū)共銷售商品住宅552.1萬平方米、49262套。平均下來，差不多每年的商品住宅銷售面積接近100萬平方米，套數(shù)8500套左右。以此需求量對(duì)照，顯然鄞州區(qū)未來三年的商品住宅供應(yīng)頗寬裕。

　　業(yè)界相信商品住宅供應(yīng)會(huì)繼續(xù)寬松

　　事實(shí)上，鄞州區(qū)潛在的2.6萬多套的商品住宅供應(yīng)量，也差不多夠市六區(qū)兩年之需了———市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2010年和2011年兩年，市六區(qū)共銷售商品住宅2.8萬余套。

　　“從前兩年土地成交情況看，未來三年，鎮(zhèn)海、北侖兩個(gè)區(qū)的商品供應(yīng)量可能也不會(huì)比鄞州區(qū)少多少。再考慮市場(chǎng)回暖后，政府推地力度會(huì)加大，相信接下來寧波商品住宅的整體供應(yīng)形勢(shì)，還會(huì)維持相對(duì)寬松的狀態(tài)。”本地一房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)研人士認(rèn)為。

　　土地供應(yīng)“加量”之勢(shì)，已經(jīng)顯露。記者從鄞州區(qū)相關(guān)部門了解，目前該區(qū)已經(jīng)準(zhǔn)備將2200多畝的商品住宅用地陸續(xù)供應(yīng)市場(chǎng)；其中，在鄞州新城區(qū)范圍內(nèi)新增商品住宅用地接近500畝，按各自規(guī)劃容積率計(jì)算，約可建商品住宅80萬平方米；另在城西、姜山、邱隘等地，也有450余畝的商品住宅可供推出，可建商品住宅規(guī)模則超過55萬平方米。“今后五年，鄞州商品住宅用地的總供應(yīng)量，應(yīng)該會(huì)達(dá)到5000畝左右。”知情人士透露。

　　商品住宅套型結(jié)構(gòu)趨大需警惕

　　盡管寧波商品住宅的供應(yīng)暫時(shí)無憂，但業(yè)界人士也指出，從當(dāng)前市場(chǎng)上庫(kù)存房源的套型面積看，適合剛需的房源仍需增加。

　　鄞州住建局統(tǒng)計(jì)顯示，至三季度末，該區(qū)可售商品住宅的平均套型面積接近130平方米/套，而更有15%的房源面積超過180平方米。市房產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，在9月底，市六區(qū)可售商品住宅的戶均面積達(dá)147平方米。“這說明今年以來中小套型房源確實(shí)賣得比較好，現(xiàn)在市場(chǎng)上留下來的基本上是大套型、高總價(jià)的房子。”一房產(chǎn)公司銷售經(jīng)理表示。

　　有鑒于此，業(yè)界人士認(rèn)為，相關(guān)職能部門有必要在樓盤審批環(huán)節(jié)、土地規(guī)劃指標(biāo)確定環(huán)節(jié)，有針對(duì)性地強(qiáng)化、提高中小套型房源的比例，以免接下來此類房源供應(yīng)的短缺。“如果新推出的房子都是大套型的，即便整體供應(yīng)量很大，但最終還是無助于購(gòu)房需求的滿足。”