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    5月1日-19日，商業(yè)地產(chǎn)整體市場(chǎng)成交仍然繼續(xù)保持相對(duì)較強(qiáng)的活躍度。但從分類物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，辦公樓與商鋪成交走勢(shì)卻截然相反：辦公樓市場(chǎng)成交量同比4月大幅放量111%，而商鋪市場(chǎng)成交量同比4月卻幾乎腰斬。

    上、中旬辦公樓成交同比4月翻倍

    進(jìn)入5月，辦公樓市場(chǎng)成交熱情繼續(xù)升溫，而商鋪市場(chǎng)的投資熱情卻明顯回落。來自上海中原地產(chǎn)研究咨詢部提供的數(shù)據(jù)，今年5月1日至5月19日，辦公樓市場(chǎng)共成交16.15萬平方米，比4月同期大幅增長(zhǎng)了111.33%，同比去年增長(zhǎng)了260.93%；成交均價(jià)為28323元/平方米，比4月同期上升了20.92%，同比去年上升了29.29%。

    和辦公樓成交大幅放量截然相反，本月前19天，商鋪市場(chǎng)總共成交7.89萬平方米，比4月同期下跌了46.98%，同比下跌了54.90%；成交均價(jià)為16261元/平方米，環(huán)比小幅上漲0.86%，同比上升了16.99%。

    有關(guān)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)整體成交均價(jià)比2010年同期出現(xiàn)大幅上漲，主要原因是市中心高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)成交量的明顯增加。在商品住宅市場(chǎng)投資受到限制的情況下，大量的資金尋求出路，而優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)就成為其主要的投資方向。此外，商業(yè)地產(chǎn)交投升溫促使部分項(xiàng)目漲價(jià)，這也是近期市場(chǎng)均價(jià)同比大幅上揚(yáng)的重要原因之一。

    辦公樓行情更高商鋪一籌

    相同的政策環(huán)境下，辦公樓市場(chǎng)成交量持續(xù)走高，且均價(jià)同比上升幅度比商鋪更為顯著，中原地產(chǎn)研究咨詢部相關(guān)人士分析，這主要是因?yàn)閮深愇飿I(yè)的成交重心不同。

    一方面，辦公樓的買家基本都是公司或者比較有實(shí)力的個(gè)人投資者，他們選擇的區(qū)域大都偏好CBD區(qū)域，如陸家嘴、虹橋等區(qū)域，原因是入駐這些區(qū)域?qū)�公司的品牌形象有較大的提升作用。如本月截至19日成交量最多的長(zhǎng)寧區(qū)新世界長(zhǎng)寧商業(yè)中心項(xiàng)目，便是被SOHO中國(guó)整體收購(gòu)。此外，近期成交項(xiàng)目中也不乏環(huán)球金融中心、日月光中心等在售優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。而根據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心研究經(jīng)理陸騎麟透露，近期成交活躍的楊浦五角場(chǎng)板塊五角豐達(dá)商務(wù)廣場(chǎng)、徐匯濱江板塊綠地濱江國(guó)際中心等項(xiàng)目，都是市中心區(qū)域高品質(zhì)寫字樓。“相比之下，商鋪市場(chǎng)目前的成交量則主要集中于外環(huán)外的社區(qū)型商鋪”，陸騎麟說。根據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部相關(guān)人士透露，在5月至今的商鋪市場(chǎng)成交榜單中，住宅小區(qū)的裙房商鋪占據(jù)成交前十項(xiàng)目的半壁江山。這些商鋪面積普遍在100-200平方米之間，均價(jià)則在4000-8000元/平方米。較低的總價(jià)使其得到了眾多中小投資者的青睞。

    德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心研究經(jīng)理陸騎麟表示，目前外環(huán)以外新建住宅的社區(qū)型商鋪恰恰也是當(dāng)前主要的可售商鋪。短期來看，這些商鋪的投資回報(bào)率普遍較低，并且新興區(qū)域商鋪出租的難度相對(duì)較大，因此市場(chǎng)認(rèn)可度也較低。

    未來辦公樓、商鋪均向“外”走

    對(duì)于未來商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展趨勢(shì)，中原地產(chǎn)相關(guān)人士分析，就辦公樓市場(chǎng)而言，目前核心區(qū)域項(xiàng)目大多由開發(fā)商自持出租。少量的在售項(xiàng)目多處于CBD的延伸區(qū)域。如處于徐家匯板塊延伸的宜山路的光啟城等。未來，隨著CBD區(qū)域辦公樓市場(chǎng)的趨于飽和，以及軌道交通的向外輻射，將會(huì)有更多的開發(fā)商和購(gòu)買需求將目光投向外圍的延伸區(qū)域。

    商鋪市場(chǎng)方面，由于城市化進(jìn)程的加速，上海郊區(qū)新建住宅需要大量的商鋪來與之配套。未來商業(yè)市場(chǎng)投資風(fēng)向?qū)⒁廊灰酝鈬鷧^(qū)域?yàn)橹�，開發(fā)商也將會(huì)更將注重開發(fā)與自身住宅相匹配的商鋪項(xiàng)目。