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　　為了貫徹實(shí)施市人大常委會修訂的 《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》 （以下簡稱 《規(guī)定》），進(jìn)一步做好本市住宅物業(yè)管理工作，現(xiàn)提出如下若干意見：

    一、部門、單位的職責(zé)分工

    各區(qū)縣政府負(fù)責(zé)落實(shí)住房保障房屋管理、城管執(zhí)法、工商、綠化市容、規(guī)劃國土資源、民政、消防、環(huán)保等部門以及供水、供電、供氣等專業(yè)單位在住宅小區(qū)綜合管理中的職責(zé)，組織召開住宅物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)管理的綜合性問題，并對鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府和街道辦事處的住宅小區(qū)綜合管理工作進(jìn)行考核。

    各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府和街道辦事處負(fù)責(zé)落實(shí)本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)落實(shí)部門和人員解決住宅小區(qū)綜合管理中的疑難問題，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運(yùn)作，辦理業(yè)主委員會的備案手續(xù)。

    區(qū)、縣住房保障房屋管理部門負(fù)責(zé)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運(yùn)作中相關(guān)程序的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理。

    區(qū)、縣民政部門負(fù)責(zé)對居民委員會、村民委員會履行其對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運(yùn)作中相關(guān)工作職責(zé)的指導(dǎo)監(jiān)督。

    居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)做好對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運(yùn)作的指導(dǎo)，指導(dǎo)業(yè)主選舉具有模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)且有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主代表、籌備組成員、業(yè)主委員會成員、換屆改選小組成員；負(fù)責(zé)對業(yè)主委員會的日常指導(dǎo)，幫助業(yè)主自行管理的業(yè)主委員會的規(guī)范運(yùn)作，并通過人民調(diào)解委員會調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

    二、物業(yè)管理區(qū)域的核定

    對有市政道路或自然河道穿越的建設(shè)用地，在住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)時，建設(shè)單位原則上應(yīng)當(dāng)分別配置配套設(shè)施設(shè)備。

    區(qū)、縣規(guī)劃管理部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時，應(yīng)當(dāng)征求區(qū)、縣住房保障房屋管理部門對物業(yè)管理區(qū)域的預(yù)劃意見。區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域劃分的原則，審查建設(shè)單位住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案中標(biāo)明的物業(yè)管理區(qū)域劃分情況及物業(yè)管理用房配置情況，并出具物業(yè)管理區(qū)域預(yù)劃意見書,復(fù)告區(qū)、縣規(guī)劃管理部門。

    建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，并提交下列資料：

    （一）建設(shè)項(xiàng)目用地批準(zhǔn)文件；

    （二）建筑總平面圖；

    （三）建設(shè)項(xiàng)目停車位、綠化等共用設(shè)施設(shè)備配置情況說明；

    （四）其他應(yīng)當(dāng)提交的資料。

    物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在受理申請之日起5個工作日內(nèi)，向建設(shè)單位出具 《物業(yè)管理區(qū)域核定單》。

    需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由業(yè)主委員會提交業(yè)主大會會議討論通過后，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出申請。區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處按照 《規(guī)定》第七條的要求，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會、村民委員會的布局,出具調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

    三、分期開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理

    劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)以該物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶��?/p>

    先期開發(fā)區(qū)域內(nèi)銷售并交付使用的物業(yè)符合 《規(guī)定》條件的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會。業(yè)主大會可就整個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定，但對后期業(yè)主可能產(chǎn)生不利影響的除外。業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過兩年。業(yè)主大會成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會的成員，依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。通過的 《業(yè)主大會議事規(guī)則》中，應(yīng)當(dāng)按照分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)建筑面積比例，約定業(yè)主委員會組成人數(shù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照 《業(yè)主大會議事規(guī)則》，召開業(yè)主大會會議，增補(bǔ)業(yè)主委員會成員。

    業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項(xiàng)告知建設(shè)單位；建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項(xiàng)。