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    四、建設(shè)項目資料的備案

    建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照 《規(guī)定》第十條的要求，向物業(yè)所在地的房管辦事處提交相關(guān)資料。其中 “物業(yè)管理所必需的其他資料”，包括營業(yè)執(zhí)照、項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、施工許可證、房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告、業(yè)主清冊和聯(lián)系方式等資料。

    建設(shè)單位提交房管辦事處出具的資料齊備證明后，住房保障房屋管理部門方可向其核發(fā)房屋交付使用許可證。

    五、業(yè)主大會籌備組、換屆改選小組中業(yè)主代表的產(chǎn)生

    籌備組、換屆改選小組中的業(yè)主代表人數(shù)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設(shè)情況確定，一般為5-10人，其所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組或換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。

    業(yè)主代表可通過業(yè)主推薦、自薦、召開座談會聽取意見等方式產(chǎn)生，具體方式由居民委員會、村民委員會確定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

    業(yè)主代表不依法履行職責(zé)，經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處責(zé)令限期改正后仍未履行職責(zé)的，居民委員會、村民委員會可組織業(yè)主重新推薦產(chǎn)生業(yè)主代表。

    六、業(yè)主投票權(quán)的計算

    業(yè)主投票權(quán)數(shù)，由業(yè)主大會根據(jù)專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)確定。

    專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認(rèn)定：

    （一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行登記的，暫按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。其中，建設(shè)單位 “專有部分的面積”是指銷售的物業(yè)建筑面積，不包括以下物業(yè)的建筑面積：停車庫；依法歸全體或者部分業(yè)主共有的物業(yè)；配電房、避難層、儲藏室；不能單獨辦理產(chǎn)證的其他物業(yè)。

    （二）建筑物總面積，按照前項專有部分面積的總和計算。

    業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法認(rèn)定：

    （一）業(yè)主人數(shù)，按照房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)確定，一個產(chǎn)權(quán)證計為一個業(yè)主人數(shù)；房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按照房屋銷 （預(yù)）售合同數(shù)確定，一份合同計為一個業(yè)主人數(shù)。

    （二）總?cè)藬?shù)，按照前項業(yè)主人數(shù)的總和計算。

    七、業(yè)主委員會成員全體辭職的處理

    業(yè)主委員會成員全體辭職的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處應(yīng)當(dāng)會同區(qū)、縣住房保障房屋管理部門組建業(yè)主委員會換屆改選小組。業(yè)主委員會換屆改選小組中的業(yè)主代表，由居民委員會、村民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會換屆改選小組應(yīng)當(dāng)自成立起90日內(nèi)召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

    在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生前，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé)。因不履行職責(zé)造成的損失，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

    八、業(yè)主委員會主任、副主任不召集業(yè)主委員會會議的處理

    業(yè)主委員會主任、副主任在符合召集業(yè)主委員會會議的條件下和規(guī)定期限內(nèi)，無正當(dāng)理由不召集會議的，居民委員會、村民委員會可指定業(yè)主委員會其他成員召集業(yè)主委員會會議，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

    九、物業(yè)矛盾糾紛的調(diào)處

    鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處、居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮人民調(diào)解委員會在物業(yè)管理糾紛調(diào)解中的作用，充實專業(yè)人員，提高物業(yè)管理矛盾糾紛居間調(diào)解的效能。

    鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處可通過設(shè)立住宅小區(qū)綜合管理法律服務(wù)咨詢站及聘請行業(yè)專家、律師等專業(yè)人員，為住宅小區(qū)綜合管理提供法律咨詢服務(wù)，解決疑難問題，調(diào)解矛盾糾紛，提高社區(qū)物業(yè)綜合管理的整體水平。

    居民委員會、村民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會，受理和調(diào)解下列物業(yè)管理糾紛：

    （一）業(yè)主委員會的組建、運作和自我管理中發(fā)生的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛；

    （二）業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因維修資金使用、房屋及配套設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)場地維修、養(yǎng)護(hù)、管理和環(huán)境秩序管理等引發(fā)的糾紛；

    （三）鄰里間因安裝防盜門、防盜窗、空調(diào)、曬衣架、鴿棚等附著物引發(fā)的物業(yè)使用糾紛；

    （四）因業(yè)主或使用人違反 《臨時管理規(guī)約》、 《管理規(guī)約》引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛；

    （五）其他屬于人民調(diào)解組織調(diào)解范圍內(nèi)的物業(yè)管理糾紛。

    業(yè)主委員會可對本條第三款第 （三）、（四）、 （五）項規(guī)定的物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調(diào)解，居民委員會、村民委員會對業(yè)主委員會的調(diào)解活動給予協(xié)助和指導(dǎo)。

    業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)工作會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛。會議由業(yè)主委員會主任主持召開。

    十、物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理的管理

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向受托管理服務(wù)的住宅小區(qū)委派一名物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理，作為該住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的負(fù)責(zé)人。物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)持有建設(shè)部頒發(fā)的全國物業(yè)管理師證書或經(jīng)全市統(tǒng)一考試取得的相應(yīng)職業(yè)資格證書，并在住房保障房屋管理部門注冊，取得物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)注冊證。

    對在同一區(qū)、縣行政區(qū)域范圍內(nèi)地理位置上相毗鄰的住宅小區(qū)，一名物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理可管理的數(shù)量不得超過3個，且總建筑面積不得超過10萬平方米。

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定委派物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理的，記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。