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    十一、物業(yè)管理用房的確認(rèn)

    建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設(shè)單位公章；對(duì)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的配置要求，在先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域內(nèi)一次性配置或提供臨時(shí)物業(yè)管理用房。建設(shè)單位在未按照規(guī)劃配置物業(yè)管理用房前，不得擅自變更、分割、轉(zhuǎn)讓、抵押臨時(shí)物業(yè)管理用房。

    建設(shè)單位提交的資料符合物業(yè)管理區(qū)域預(yù)劃意見(jiàn)書(shū)和物業(yè)管理用房配置要求的，規(guī)劃管理部門(mén)方可向其核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

    房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書(shū)中注明物業(yè)管理用房的坐落、面積、室號(hào)；區(qū)、縣住房保障房屋管理部門(mén)在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號(hào)。

    1997年7月1日至2003年8月31日間竣工的居住物業(yè)管理區(qū)域，其物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃中配置的標(biāo)準(zhǔn)提供；規(guī)劃中未配置的，按照物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H使用狀況予以提供。

    十二、物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)

    住宅物業(yè)管理區(qū)域已組建業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照質(zhì)價(jià)相符的原則，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。

    十三、物業(yè)的自行管理

    規(guī)模較小且具備自行管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過(guò)，可在居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下，由業(yè)主自行管理。業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)設(shè)定執(zhí)行機(jī)構(gòu)及其負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)自行管理的組織實(shí)施并承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任。

    業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)保潔、保安、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修單位的，應(yīng)當(dāng)與其簽訂專(zhuān)業(yè)服務(wù)合同。

    業(yè)主大會(huì)采用民事雇傭方式聘請(qǐng)自然人進(jìn)行公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付意外傷害等保險(xiǎn)費(fèi)用，由被聘用人員自行購(gòu)買(mǎi)后報(bào)業(yè)主委員會(huì)備案。

    業(yè)主大會(huì)決定開(kāi)具自行管理發(fā)票的，業(yè)主委員會(huì)可持區(qū)、縣住房保障房屋管理部門(mén)的證明材料，到物業(yè)所在地的稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)代為開(kāi)具。

    十四、物業(yè)的裝飾裝修

    業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)會(huì)同裝飾裝修單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修管理協(xié)議，明確裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容、實(shí)施期限、允許施工時(shí)間、現(xiàn)場(chǎng)巡查、廢棄物清運(yùn)與處置以及裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)等。

    十五、物業(yè)使用性質(zhì)的變更

    由規(guī)劃管理部門(mén)會(huì)同區(qū)、縣住房保障房屋管理部門(mén)提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，經(jīng)區(qū)、縣政府同意后，區(qū)、縣規(guī)劃管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以公告并抄送區(qū)、縣住房保障房屋管理部門(mén)。具體范圍和方案，應(yīng)當(dāng)包括可改變的部位和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等內(nèi)容。

    在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

    （一）符合房屋使用安全要求；

    （二）符合 《臨時(shí)管理規(guī)約》、 《管理規(guī)約》；

    （三）經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意；

    （四）符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

    符合前款規(guī)定的住宅，其房屋所有權(quán)人可向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門(mén)申請(qǐng)變更住宅使用性質(zhì)，區(qū)、縣住房保障房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起20日內(nèi)做出決定。對(duì)符合條件的，準(zhǔn)予其變更住宅物業(yè)使用性質(zhì)，并告知其依法向工商管理等部門(mén)辦理有關(guān)手續(xù)的義務(wù)。

    業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在 《管理規(guī)約》中，對(duì)本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅變更使用性質(zhì)后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定，對(duì)準(zhǔn)予變更住宅物業(yè)使用性質(zhì)的房屋收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。改變使用性質(zhì)的房屋，經(jīng)政府決定征收的，按照居住房屋用途和建筑面積予以補(bǔ)償安置。

    十六、管線(xiàn)的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

    住宅小區(qū)內(nèi)水、電、氣分戶(hù)計(jì)量表和表前的相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由供水、供電、供氣服務(wù)單位分別承擔(dān)；分戶(hù)計(jì)量表后的相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由房屋所有人承擔(dān)。

    十七、維修資金的補(bǔ)建和再次籌集

    未建立首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金或?qū)ｍ?xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照每月每平方米建筑面積成本價(jià)0.2%的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建或再次籌集，專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約約定或業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定高于上述標(biāo)準(zhǔn)籌集以及一次性籌集的除外。

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月對(duì)業(yè)主專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)按照規(guī)定達(dá)到補(bǔ)建或再次籌集標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。采取分期籌集的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)于次月起在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)予以代收，并出具專(zhuān)項(xiàng)維修資金票據(jù)，按月納入專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)，并將補(bǔ)建或再次籌集的情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

    配備電梯的物業(yè)，補(bǔ)建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價(jià)的7%；不配備電梯的物業(yè)，補(bǔ)建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價(jià)的5%。

    業(yè)主轉(zhuǎn)移或抵押房地產(chǎn)的，可到物業(yè)所在地的物業(yè)服務(wù)企業(yè)查詢(xún)房屋維修資金余額。已足額交納的，業(yè)主可持物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具的維修資金余額查詢(xún)單到物業(yè)所在地住房保障房屋管理部門(mén)開(kāi)具商品住宅維修資金足額交納憑證；維修資金余額少于前款規(guī)定的，業(yè)主可在持物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具的維修資金交款單至維修資金賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)銀行補(bǔ)足后，持維修資金余額查詢(xún)單及銀行交款憑據(jù)到物業(yè)所在地住房保障房屋管理部門(mén)開(kāi)具商品住宅維修資金足額交納憑證。

    公有住宅售后房屋轉(zhuǎn)讓或抵押的，由市公積金管理中心按照前款規(guī)定開(kāi)具維修資金足額繳納憑證。

    業(yè)主辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交維修資金足額繳納憑證。

    十八、物業(yè)的檢測(cè)和鑒定

    業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照 《房屋修繕工程技術(shù)規(guī)程》中規(guī)定的物業(yè)常規(guī)檢查內(nèi)容和檢查周期，承擔(dān)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

    業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照 《房屋完損狀況檢查周期表》和《房屋結(jié)構(gòu)完好性檢查周期表》的規(guī)定，對(duì)物業(yè)定期進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和檢查。

    市住房保障房屋管理部門(mén)負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢測(cè)單位的監(jiān)督管理，并定期公布符合條件的房屋質(zhì)量檢測(cè)單位名單。

    物業(yè)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)安全隱患或異常狀況時(shí)，相關(guān)責(zé)任人可根據(jù) 《房屋質(zhì)量檢測(cè)規(guī)程》中規(guī)定的流程，委托房屋質(zhì)量檢測(cè)單位進(jìn)行檢測(cè)、鑒定。

    檢測(cè)結(jié)論為整體危險(xiǎn)或局部危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)當(dāng)由市房屋檢測(cè)中心出具危險(xiǎn)房屋審定書(shū)。

    十九、房屋外墻的維護(hù)

    住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋外墻的維護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房屋外墻的材質(zhì)進(jìn)行清洗或粉刷，確保房屋外墻整潔。房屋外墻存在嚴(yán)重褪色、明顯污跡的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以清洗、粉刷。

    二十、示范文本的應(yīng)用

    建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)按照市住房保障房屋管理部門(mén)印發(fā)的示范文本，制定和簽署臨時(shí)管理規(guī)約、專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、物業(yè)服務(wù)合同、住宅裝飾裝修管理協(xié)議等文件。

    本意見(jiàn)自公布之日起施行，有效期為5年。

上海市住房保障和房屋管理局
二○一一年五月十二日