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    位于廣州天河北和珠江新城的寫字樓正迎來最美好的時(shí)光。自2010年下半年以來，這里成為廣州市最熱的投資區(qū)域。

    “初步計(jì)劃是想直接買下1000平方米。”黃凌是近期追捧天河北寫字樓的投資者之一，他自己的公司需要新的寫字樓，最初黃凌考慮租用寫字樓，但6月過后他決定直接買，自己的公司辦公用500平方米，另外500平方米用于出租。

    按原本租用寫字樓的想法，公司每月需要付寫字樓租金10萬元，一年大概要120萬元的成本。但如果花3000萬元左右買下1000平方米寫字樓后，公司不再需要支付租金，剩余的500平方米可以用來出租，每年租金收益超過100萬元。

    最關(guān)鍵的是，黃凌認(rèn)為，天河北的物業(yè)價(jià)值在上升，公司自有物業(yè)的資產(chǎn)將是一筆隱性的財(cái)富，無論用于套現(xiàn)或用于各種金融用途的資產(chǎn)評(píng)估都是有利的。

    自去年下半年至今年6月，廣州市的寫字樓成交量達(dá)到95.4萬平方米，達(dá)到歷史新高。“廣州的寫字樓租金和銷售價(jià)格都在上漲。”黃凌說。

    商住倒掛

    “寫字樓吸引了個(gè)人投資者和一些公司，這些都是優(yōu)質(zhì)客戶。在國(guó)家調(diào)控住宅之后，他們的投資方向轉(zhuǎn)向?qū)懽謽呛蜕啼�，同樣是不�?dòng)產(chǎn)且具有保值和增值的效應(yīng)。”廣州某開發(fā)商表示。

    與住宅存在剛性需求不同，寫字樓投資更看重租金增長(zhǎng)和物業(yè)價(jià)值的增長(zhǎng)。

    2011年上半年廣州寫字樓租賃活躍，寫字樓空置率逐步回落，天河北的寫字樓空置率甚至僅為3.6%。“珠江新城的高檔住宅成交價(jià)格已經(jīng)超過4萬元/平方米，但是寫字樓的成交價(jià)格依然維持在3萬元左右。”上述開發(fā)商稱，“住宅和寫字樓價(jià)格的倒掛和寫字樓空置率的下降讓投資者看到了寫字樓的巨大成長(zhǎng)空間。”

    活躍的寫字樓市場(chǎng)導(dǎo)致上半年各大開發(fā)商推出的寫字樓基本銷售一空，寫字樓的價(jià)格亦快速上漲，上半年廣州市寫字樓一手成交價(jià)格上漲了39.2%。

    迅速增長(zhǎng)的價(jià)格，讓開發(fā)商看到了不動(dòng)產(chǎn)投資的基礎(chǔ)需求。“廣州是一個(gè)相對(duì)成熟的不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)，就目前而言，住宅投資回報(bào)率和增值速度高于寫字樓。”有廣州市中介服務(wù)結(jié)構(gòu)對(duì)本報(bào)稱。

    “主要客戶是珠三角的中小企業(yè)主，大客戶來自國(guó)企或當(dāng)?shù)貙?shí)力企業(yè)，跨國(guó)企業(yè)多數(shù)選擇租用寫字樓。”上述開發(fā)商稱，他們旗下寫字樓營(yíng)銷的主要對(duì)象為潮汕商會(huì)、中小企業(yè)協(xié)會(huì)及類似于廣州白馬商場(chǎng)這樣的批發(fā)市場(chǎng)當(dāng)中經(jīng)營(yíng)多年的小老板。

    潘石屹的營(yíng)銷方式開始為廣州開發(fā)商所借鑒，他們的寫字樓營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)會(huì)不厭其煩地向客戶講述通貨膨脹和限購(gòu)令的故事。事實(shí)上，并非僅僅是廣州本地投資者和企業(yè)，廣州寫字樓市場(chǎng)升溫引來了更多的異地投資者，去年綠地集團(tuán)在廣州白云新城拿下寫字樓項(xiàng)目，部分商鋪和寫字樓今年下半年將推向市場(chǎng)，除傳統(tǒng)珠三角客戶外，長(zhǎng)三角客戶開始進(jìn)入廣州。

    過冬的棉被

    在住宅成交相對(duì)冷淡的情況下，寫字樓幾乎成為過冬的棉被。

    2011年富力地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)毛利潤(rùn)大漲，這與寫字樓成交火爆相關(guān)。“我們上半年寫字樓交量多一些，所以毛利潤(rùn)提高了。”富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉稱。上半年，富力盈盛廣場(chǎng)成為廣州成交量較好的寫字樓之一，基本上推出當(dāng)天即銷售完畢。

    富力于2005年至2008年在廣州珠江新城大量持有寫字樓，這部分商業(yè)地產(chǎn)的資金沉淀曾讓富力在2008年遇到困難。但時(shí)至2010年，富力在廣州的大多數(shù)寫字樓均已建成并投放市場(chǎng)。這使得出售寫字樓一度成為富力的主要資金來源。

    事實(shí)上，2011年上半年富力旗下寫字樓的價(jià)格大幅上漲，售價(jià)由此前的8900元/平方米上漲至13900元/平方米。

    李思廉稱，富力在寫字樓方面出租及持有的比例為7：3。實(shí)際上，這僅為富力對(duì)寫字樓持有的理想比例，富力實(shí)際持有的寫字樓并未達(dá)到這個(gè)比例。

    與富力類似，保利地產(chǎn)2011年上半年主推的同樣為寫字樓，除珠江新城寫字樓之外，富力在天河北，環(huán)市東有多個(gè)寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)推向市場(chǎng)，市場(chǎng)反應(yīng)較好。

    中報(bào)顯示，2011年上半年，保利商業(yè)地產(chǎn)簽約銷售金額達(dá)到109億元，占上半年總簽約銷售額的27.7%。

    在住宅限購(gòu)、信貸緊縮的背景之下，寫字樓及商鋪這樣的商業(yè)地產(chǎn)幾乎成為開發(fā)商過冬的棉被。“沒有到最壞的時(shí)候。”富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)張力稱。