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    深圳福田中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓和準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓入住率都高于全市平均數(shù)據(jù)。2012年2月，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率較上月降低1.76個(gè)百分點(diǎn)；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率則較上月提高1.69個(gè)百分點(diǎn)。

　　2012年開(kāi)年，福田中心區(qū)和中心西區(qū)的寫(xiě)字樓入住率迎來(lái)了最近2―3年最高的時(shí)點(diǎn)，這里的人氣越來(lái)越旺。記者從中原、美聯(lián)以及開(kāi)發(fā)商處了解到，剛剛過(guò)去的2月，福田中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為92.4%，準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為95.4%；中心西區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓入住率為84.3%，準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為96.5%。“中心區(qū)寫(xiě)字樓空置率從去年下半年開(kāi)始就一直比較低，一些搶手的甲級(jí)寫(xiě)字樓已經(jīng)有租客排隊(duì)的情況，目前中心區(qū)寫(xiě)字樓幾乎是最近兩三年空置率最低的時(shí)候”，一位寫(xiě)字樓項(xiàng)目經(jīng)理告訴記者。

　　福田中心區(qū)寫(xiě)字樓租售價(jià)均超羅湖蔡屋圍

　　福田中心區(qū)作為深圳CBD所在，是深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓最為集中的區(qū)域，其寫(xiě)字樓的價(jià)格也是全市各片區(qū)中最高的。深圳中原的數(shù)據(jù)顯示，2012年2月深圳市甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為49545.13元/平方米，環(huán)比微跌1.08%；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為43868.37元/平方米，環(huán)比微漲1.52%。而在各區(qū)域中，蔡屋圍片區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為34500元/平方米，環(huán)比下跌4.17%；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為33000元/平方米，維持上月售價(jià)水平。中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為54600元/平方米，環(huán)比微跌1.62%；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為51316元/平方米，環(huán)比略升0.98%。中心西區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)為51000元/平方米，環(huán)比上升2%；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為40000元/平方米，環(huán)比小幅上漲3.09%。

　　“上個(gè)月蔡屋圍片區(qū)與中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)均小幅下滑，僅中心西區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)有小幅上漲；而各片區(qū)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)均有不同程度微漲或與上月持平，由此可見(jiàn)，二手甲級(jí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)進(jìn)入盤(pán)整階段，而準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)仍有上升空間”，深圳中原工商鋪部董事總經(jīng)理何世勝表示。

　　而在租金方面，福田中心區(qū)也代表了深圳寫(xiě)字樓租金的最高水平。2012年2月，深圳市甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均月租金為197.53元/平方米，準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均月租金為164.74元/平方米，而蔡屋圍片區(qū)的分別為155元/平方米和154.77元/平方米，中心區(qū)則分別為212.60元/平方米和184.19元/平方米，中心西區(qū)則為200元/平方米和144.95元/平方米。

　　“2月除中心西區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金較上月小幅下滑外，其他片區(qū)甲級(jí)、準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金均略有不同程度上升，值得一提的是，中心西區(qū)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金漲幅依舊最為明顯，因而帶動(dòng)全市準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金上調(diào)”，何世勝表示。 “春節(jié)之后，中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金價(jià)格變化還沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)，但總體上租給外資公司的少一些，租給內(nèi)資公司的多一些，隨著深圳中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金的上漲，外資公司對(duì)租金的承受力也低了一些”，上述開(kāi)發(fā)商寫(xiě)字樓項(xiàng)目經(jīng)理表示。

　　福田中心區(qū)寫(xiě)字樓空置率維持低水平

　　福田中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓和準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓入住率都高于全市平均數(shù)據(jù)。深圳中原的數(shù)據(jù)顯示，2012年2月深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為90.43%，準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為94.71%，其中中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為92.4%，準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為95.4%，中心西區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓本月入住率為84.3%，準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為96.5%。與之對(duì)比的羅湖蔡屋圍片區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為92.8%，準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為89.6%。

　　雖然中原的統(tǒng)計(jì)顯示，到2月深圳全市甲級(jí)寫(xiě)字樓入住率已連續(xù)四個(gè)月下滑，但上述開(kāi)發(fā)商寫(xiě)字樓項(xiàng)目經(jīng)理則表示，福田中心區(qū)從去年下半年到現(xiàn)在空置率一直比較低，好的寫(xiě)字樓入住率在95%以上，一般的也超過(guò)90%，應(yīng)該說(shuō)這是最近兩三年內(nèi)最好的狀態(tài)了。

　　而記者從美聯(lián)物業(yè)寫(xiě)字樓部了解到的則是，福田中心區(qū)和中心西區(qū)空置率較年前下降到近三年來(lái)最低值，“排除未入伙的寫(xiě)字樓，統(tǒng)計(jì)這兩個(gè)區(qū)域在用的寫(xiě)字樓的空置率只有5%―6%”。對(duì)比美聯(lián)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2008年深圳福田中心區(qū)寫(xiě)字樓的空置率卻達(dá)到15%。

　　戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也支持入住率近年最高的判斷，“雖然數(shù)據(jù)上顯示中心區(qū)和中心西區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率約為13%，但最近的空置率確實(shí)達(dá)到近兩三年的最低水平”，戴德梁行華南區(qū)研究部主管及助理董事張曉端表示。

　　2012年2月，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率較上月降低1.76個(gè)百分點(diǎn)；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率則較上月提高1.69個(gè)百分點(diǎn)。“2月深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率除蔡屋圍片區(qū)與上月持平外，其他片區(qū)均不同程度小幅下降；而全市準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓入住率除中心西區(qū)有微幅降低，其他片區(qū)均有所上升，其中中心區(qū)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓入住率升幅最大。”何世勝表示。

　　新增寫(xiě)字樓少且消化速度快

　　“總體上節(jié)后租賃市場(chǎng)越發(fā)活躍起來(lái)，去年年底一周也碰不到幾個(gè)尋租的租客，而現(xiàn)在常常每天安排兩批租房的客戶看樓”，某中介置業(yè)顧問(wèn)表示，春節(jié)后明顯感覺(jué)到寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃的回暖。而這種租賃的回暖直接導(dǎo)致空置率創(chuàng)下新低。

　　租賃活躍的同時(shí)，寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)交易則陷入低迷。據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2月全市二手寫(xiě)字樓成交量回落低位。何世勝告訴記者，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)大幅萎縮的主要原因來(lái)自近期市場(chǎng)預(yù)期的波動(dòng)，業(yè)主心態(tài)敏感反價(jià)頻現(xiàn)，使得成交無(wú)法順利進(jìn)行，“準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)依舊穩(wěn)步在上行通道，而甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)則出現(xiàn)止升回落的局面”。

　　中心區(qū)寫(xiě)字樓恐將變得一房難求。數(shù)據(jù)顯示中心區(qū)寫(xiě)字樓去年的新增供應(yīng)并不少，目前卓越世紀(jì)中心和嘉里建設(shè)廣場(chǎng)的2期都已入伙，但就在春節(jié)前后，這些新增供應(yīng)已被市場(chǎng)慢慢消化。

　　“寫(xiě)字樓的業(yè)主惜售心態(tài)嚴(yán)重”，美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理姜奇夫告訴記者，除了整體持有的發(fā)展商外，那些寫(xiě)字樓投資者也多數(shù)是長(zhǎng)線持有，只要租金可觀，都不會(huì)輕易出手持有的寫(xiě)字樓，現(xiàn)在租賃活躍租金可觀其自然不會(huì)放盤(pán)。

　　不過(guò)何世勝表示，當(dāng)前寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍被調(diào)控政策所抑制，開(kāi)發(fā)商仍面臨巨大的資金壓力，“一手寫(xiě)字樓市場(chǎng)因此也出現(xiàn)個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)的現(xiàn)象，而二手寫(xiě)字樓高端物業(yè)也直接受到波及”，但準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓作為二手寫(xiě)字樓市場(chǎng)中性價(jià)比較高的產(chǎn)品類(lèi)型，在投資環(huán)境穩(wěn)定的商業(yè)樓市中體現(xiàn)出較高的投資價(jià)值。何世勝預(yù)計(jì)下個(gè)月準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將繼續(xù)小幅上行，而甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將在市場(chǎng)博弈期中波動(dòng)前行。