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    “一鋪難求的時(shí)代已經(jīng)過去，購買商鋪得注意了！”。近日，四川中原地產(chǎn)發(fā)布2012年成都商業(yè)地產(chǎn)市場報(bào)告，成都商業(yè)地產(chǎn)呈幾何式增長，投資價(jià)值也因市場過于飽和而打折扣。

    市場調(diào)查 商鋪出租轉(zhuǎn)讓都很糾結(jié)

    家住城南的張先生最近很郁悶，自己花費(fèi)近兩百萬元資金，在城西買了套商鋪，可年租金回報(bào)率還不到7%。自“限購”等政策組合拳落地后，他和其他投資者一樣“棄住從商”。張先生開始買的商鋪都獲取了豐厚的回報(bào)，可是，從去年下半年，市場似乎變天了：要么租金回報(bào)率低，要么轉(zhuǎn)讓價(jià)格不如人意。

    近日，記者在成都三環(huán)路內(nèi)走訪發(fā)現(xiàn)，不少商鋪墻面上都貼有“轉(zhuǎn)讓”告示。“掙的錢還不夠貼租金。”談起轉(zhuǎn)讓原因，在建設(shè)路商圈經(jīng)營服裝生意的李小姐一陣嘆息，她經(jīng)營的這家商鋪日租金高達(dá)1000元，而日均盈利才1500元。除去人力、稅收及水、電費(fèi)用還虧損。“商鋪太多，同質(zhì)化經(jīng)營太突出。”在城南一家新的社區(qū)商鋪經(jīng)營鞋類的何女士深有感觸。

    回籠資金開發(fā)商搶灘商業(yè)

    成都一地產(chǎn)人士分析說，投資者“棄住從商”，催熱了市場對(duì)商鋪需求。開發(fā)商為迎合市場需求，回籠資金，也加大了商業(yè)供應(yīng)量。尤其是2012年上半年，開發(fā)商加大對(duì)商鋪的供應(yīng)量。目前，幾乎成都所有知名開發(fā)商在成都都有商業(yè)項(xiàng)目，比如大悅城、萬象城、凱德來福士、萬達(dá)廣場、花樣年、九龍倉、龍湖、新鴻基等。目前，成都商業(yè)項(xiàng)目新增數(shù)量位居全國首位，在建綜合體項(xiàng)目近百個(gè)，短期釋放的供應(yīng)量十分龐大。

    就連一直埋頭從事多年住宅的萬科地產(chǎn)，也不得不加入商業(yè)地產(chǎn)的新游戲。萬科總裁郁亮日前就曾向媒體表示，萬科做商業(yè)地產(chǎn)一定程度上是被動(dòng)的，是拿地的需要，現(xiàn)在很難有純粹住宅土地出讓，萬科也不得不開始嘗試做住宅小區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套。

    市場飽和供應(yīng)量同期上漲173.1%

    據(jù)四川中原地產(chǎn)介紹，僅2012上半年，成都商鋪新增供應(yīng)量為73.98萬平方米，較去年同期上漲173.1%。然而，市場消化量僅僅25.32萬平方米，相當(dāng)于供應(yīng)量的1/3。“目前，成都商鋪市場供應(yīng)和需求矛盾凸顯。”四川中原房地產(chǎn)研究中心主任周覓認(rèn)為，一方面，成都市場中商鋪供應(yīng)量大幅攀升，另一方面，其成交量出現(xiàn)了大幅回落。主要原因是商鋪價(jià)格走高，限制購房者的入市，多數(shù)客戶受限資金壓力，對(duì)商鋪需求被迫抑制。

    四川中原地產(chǎn)進(jìn)一步指出，上半年，成都商鋪供需比為2.92，同比上漲236.9%。自2009年前，成都市場中商鋪供應(yīng)偏少，市場需求較為旺盛，供需嚴(yán)重失衡。然而，隨著樓市被深度調(diào)控，2012年上半年，開發(fā)商加大商鋪供應(yīng)量，供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求。在未來一段時(shí)間內(nèi)，商鋪供應(yīng)量還會(huì)持續(xù)走高。

    專家提醒新入市商鋪還需培養(yǎng)

    為什么新入市的商鋪會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營難？四川中原地產(chǎn)運(yùn)營總監(jiān)何濤認(rèn)為，新的商鋪需要時(shí)間和人氣去養(yǎng)，需要漫長的成熟過程，所以商鋪?zhàn)饨鹩忻磕赀f增的慣例。但同一個(gè)商務(wù)區(qū)內(nèi)如果有多個(gè)寫字樓同時(shí)入駐，這個(gè)片區(qū)就可以很快成熟起來。此外，那些交通便利、居住人口眾多，高端人群豐富的商圈，不但可以帶來大量人氣，更能創(chuàng)造更多消費(fèi)需求。因此，商圈的地理位置以及其輻射范圍內(nèi)的居住人群結(jié)構(gòu)都是決定其商鋪未來發(fā)展的重要因素。一般來說，地處城市核心并且有軌道交通的地方人流量相對(duì)較大，其消費(fèi)者結(jié)構(gòu)水平也相對(duì)偏高。