色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    連鎖便利店：放慢擴(kuò)張步伐玩好“石頭剪刀布”游戲

    作為全家便利西南地區(qū)的總監(jiān)，李健鵬幾乎每天都要走上成都的大街小巷，考察商鋪。便利店的行業(yè)規(guī)律是只有做出了規(guī)模才能出效益，而要想擴(kuò)張規(guī)模就必須租下很多的商鋪，但如今商鋪的租金卻成為全家便利店在成都擴(kuò)張的一個(gè)攔路虎。

    2009年，全家便利連鎖店謀劃進(jìn)軍成都，派遣李健鵬來(lái)到成都進(jìn)行前期調(diào)研。李健鵬剛到成都就被這里獨(dú)特的商業(yè)現(xiàn)象吸引住了：“外地零售企業(yè)很多，商業(yè)很發(fā)達(dá)，不過(guò)鋪?zhàn)愚D(zhuǎn)讓費(fèi)很高”。

    為了深入了解成都市場(chǎng)的特點(diǎn)，李健鵬沿著現(xiàn)在地鐵一號(hào)線的路徑，也是成都當(dāng)時(shí)商鋪?zhàn)饨鹱钯F的一條干道，一邊走一邊調(diào)查。他發(fā)現(xiàn)，成都商鋪?zhàn)饨鸩⒉凰愀�，在這里開(kāi)便利店應(yīng)該大有可為。

    然而，三年后的2012年，當(dāng)全家便利正式入駐成都時(shí)，商鋪?zhàn)饨鹨褲q到讓李健鵬難以高興起來(lái)的程度。“從2009年開(kāi)始，成都的房租漲了至少3倍。”

    李健鵬透露，目前，春熙大商圈，中心區(qū)域每月租金2500元/平方米起價(jià)，大部分商鋪是2000元/平方米起價(jià)，就連小科甲巷也能租到1500元/平方米。而三年之前，春熙大商圈的每月平均租金不過(guò)800元/平方米。不過(guò)，李健鵬認(rèn)為，未來(lái)五年成都商鋪?zhàn)饨疬�會(huì)繼續(xù)上漲，這時(shí)候來(lái)“還不算太晚”。

    困擾全家便利的，不僅有租金的瘋狂上漲。一些地點(diǎn)較好的商鋪，并不是出錢就能租下來(lái)，還需要和房東長(zhǎng)期聯(lián)絡(luò)，等待機(jī)會(huì)。“商鋪空出來(lái)時(shí)，我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也想租，到時(shí)候拼的就是和房東的交情了。這是個(gè)‘石頭、剪子、布’的游戲。”

    “此外，成都的轉(zhuǎn)讓費(fèi)在全國(guó)是最高的，因?yàn)槌啥嫉姆繓|都有這樣一個(gè)思維——這次租給你租便宜了，下次用轉(zhuǎn)讓費(fèi)把錢賺回來(lái)。”李健鵬透露，成都商鋪的房東基本上都是浙江人，成都本地人非常少。

    位于青羊東一路的一家全家便利店面積約110平方米，這個(gè)區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鹪诿吭旅科椒矫?50元到180元的范圍內(nèi)，而便利店行業(yè)的毛利率在25%到35%之間。目前這家店經(jīng)營(yíng)情況良好。

    不過(guò)，全家并不急于擴(kuò)張。李健鵬說(shuō)，按照全家的成本控制機(jī)制，一個(gè)分店的租金要控制在總營(yíng)業(yè)額的2.5%到3%，而成都很多地方的商鋪?zhàn)饨鸲汲�過(guò)了這個(gè)限額。因此，全家放慢了在成都的擴(kuò)張，轉(zhuǎn)而對(duì)每個(gè)分店進(jìn)行精耕細(xì)作，以求每個(gè)平方米創(chuàng)造出更大的營(yíng)業(yè)額。

    此外，全家在成都還準(zhǔn)備提高兩個(gè)比例，一個(gè)是販?zhǔn)埘r食的比例，因?yàn)轷r食的毛利率較高，另一個(gè)是提高加盟商的比例，這樣能降低開(kāi)店擴(kuò)張的成本，尤其是房租成本。在接受采訪的過(guò)程中，李健鵬提得最多的一個(gè)詞就是“開(kāi)源節(jié)流”。

    連鎖酒店：

    押注增開(kāi)加盟店解藥還是毒藥?租金之困也折磨著成都以及全國(guó)的連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店。今年，在經(jīng)歷了五年的高速發(fā)展之后，連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店跑馬圈地的步伐放慢下來(lái)。從如家、7天、漢庭和錦江之星的財(cái)報(bào)來(lái)看，整個(gè)行業(yè)的入住率明顯下滑，而運(yùn)營(yíng)成本依舊，尤其是房租成本居高不下已經(jīng)成為了它們高速擴(kuò)張的攔路虎。

    孟娜是一家經(jīng)營(yíng)了5年的經(jīng)濟(jì)型酒店的總經(jīng)理，她對(duì)記者坦言，房租成本占總成本的比例“在50%以上”，如果房租再上漲一點(diǎn)，酒店就要虧本了。

    而位于春熙路商圈的百麗思汀城市酒店的房租成本占比更高，達(dá)到了75%。酒店總經(jīng)理夏先生說(shuō)：“我們酒店是2009年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的，當(dāng)時(shí)租成每月50元/平方米，現(xiàn)在的租金至少翻了一倍。而且，我們這個(gè)樓的租金漲幅在整個(gè)春熙商圈算很低的。”大型的連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店，情況也沒(méi)好到哪里去。記者查閱7天酒店今年一季財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，其租金支出占酒店運(yùn)營(yíng)支出的比例為35.37%;而如家公布的今年一季財(cái)報(bào)顯示，租金成本和煤氣水電支出，共占酒店運(yùn)營(yíng)支出的44.85%。

    不過(guò)，孟娜對(duì)記者表示，即使是7天和如家這樣的行業(yè)巨頭，房租成本也不可能在40%以下。“能控制在50%以下就算是很厲害的了。”就在不久前，7天宣布調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，提高加盟店的比例，降低直營(yíng)店的比例。7天相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受華西都市報(bào)記者采訪時(shí)表示：“加盟店的業(yè)務(wù)模式對(duì)于公司資本開(kāi)支要求低，而且能夠產(chǎn)生更多的現(xiàn)金流，因此通過(guò)加盟店快速擴(kuò)張，可以進(jìn)一步提升公司的品牌影響力，從而實(shí)現(xiàn)更大的規(guī)模效應(yīng)。”也就是說(shuō)，通過(guò)大舉擴(kuò)張加盟店，7天可以和加盟商一起分?jǐn)傋饨鸪杀�，有些加盟商甚至是自持物業(yè)加盟。公開(kāi)資料顯示，截至今年第一季度末，7天分店總數(shù)為1044家，包括417家直營(yíng)店和627家加盟店。

    經(jīng)濟(jì)型酒店是典型的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在新開(kāi)自營(yíng)店因房租成本高企而被迫放慢的情況下，要繼續(xù)保持高速擴(kuò)張，唯一選擇就是加快新開(kāi)加盟店的速度。

    不過(guò)，如果對(duì)加盟酒店的管控不當(dāng)，對(duì)酒店品牌將是極大的傷害。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，一些加盟商，尤其是自持物業(yè)的加盟商，都“不太聽(tīng)話”，尤其是在一些采購(gòu)細(xì)節(jié)和員工管理上，都喜歡“獨(dú)干”。加快加盟是一劑緩解成本壓力的解藥，還是一針降低品牌價(jià)值的毒藥?

    連鎖藥店：

    自己經(jīng)營(yíng)要虧錢轉(zhuǎn)做“二房東”反而賺2002年，福建商人李軍(化名)在成都開(kāi)出第一家藥店，當(dāng)時(shí)他并沒(méi)想到自己的品牌連鎖藥店能在2009年擴(kuò)張到近30個(gè)分店，更沒(méi)有料到僅三年后這近30個(gè)分店，只剩下最后一家苦苦支撐。

    李軍關(guān)掉這近30家分店，是他的主動(dòng)選擇，“這兩年成都商鋪?zhàn)饨鸬纳蠞q簡(jiǎn)直是瘋狂，我發(fā)現(xiàn)把這些商鋪轉(zhuǎn)租出去獲得的收益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我自己去經(jīng)營(yíng)所創(chuàng)造的收益。”李軍2005年開(kāi)始發(fā)展連鎖藥店，在成都開(kāi)了4個(gè)分店。到了2009年，他的連鎖藥店有了近30家分店。他尋找商鋪?zhàn)裱�這樣的原則：不靠大馬路的不租，開(kāi)汽車看不到的地方不租。因此，他的連鎖店基本都位于黃金口岸，租約最短的也簽了8年。這個(gè)思路讓李軍受益匪淺。

    后來(lái)，成都的藥店越來(lái)越多，行業(yè)毛利率逐年下降，雖然李軍的商鋪?zhàn)獾幂^早，租金遠(yuǎn)低于市價(jià)，但房租仍然“吃掉”了大部分的利潤(rùn)。

    他給記者算了一筆賬，以最后一家分店為例，門店有260多個(gè)平方米，以目前的市價(jià)計(jì)算，每月的租金在8萬(wàn)元左右，水電費(fèi)1萬(wàn)元左右，24名店員的工資按1600元每人每月計(jì)算，再加上裝修成本的攤銷等，每個(gè)月的固定支出達(dá)13萬(wàn)元，以藥店現(xiàn)在的毛利率10%來(lái)計(jì)算，每月銷售收入要達(dá)到120-130萬(wàn)元才能保本。

    “以現(xiàn)在的銷售情況看，肯定賣不了那么多錢”，李軍說(shuō)，慶幸的是，他當(dāng)時(shí)的租金遠(yuǎn)低于現(xiàn)在的市價(jià)，才略有盈利。

    實(shí)際上，即使是成功過(guò)會(huì)準(zhǔn)備上市的大型連鎖藥店鴻翔一心堂，也在招股書中特別提醒投資者注意“門店租賃房產(chǎn)成本上升風(fēng)險(xiǎn)”。一心堂的1505家連鎖門店中，除1家門店外，其余全部通過(guò)租賃房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，其2009年至2011年的門店租賃費(fèi)支出占同期營(yíng)業(yè)收入的比例分別為6.90%、7.59%、8.32%。

    由于商鋪?zhàn)赓U合同尚未到期，李軍關(guān)掉了大部分門店，把商鋪轉(zhuǎn)租出去，這為他帶來(lái)了不菲的回報(bào)。“回報(bào)最高的那個(gè)商鋪，轉(zhuǎn)租出去后為我?guī)��?lái)了約200%的收益。這個(gè)商鋪如果自己繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，反而要虧錢。”李軍透露，這幾十間轉(zhuǎn)租出去的商鋪，平均收益在40%到50%。

    那些七八年前簽署的租房合同，今年陸續(xù)要到期了，李軍坦承，現(xiàn)在續(xù)租再轉(zhuǎn)租出去，很難做到40%到50%的收益，大概收益能在10%到20%之間。他準(zhǔn)備“盡全力”續(xù)租面積較大的商鋪，估計(jì)最后可能會(huì)放棄大約50%的商鋪。

    李軍還向記者透露，他1998年在閬中古城租下了一個(gè)旅游酒店，當(dāng)時(shí)簽了38年的租約，每年租金僅5.6萬(wàn)元。近日，他把這個(gè)酒店轉(zhuǎn)租出去，租金高達(dá)每年122萬(wàn)元，并且還收了80萬(wàn)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。即使拋開(kāi)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，轉(zhuǎn)租這個(gè)酒店每年給他帶來(lái)的收益是成本的近22倍。