色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    在南山海岸城人流量最大的二樓步行街，不少黃金位置的鋪位卻在招租，或者換了商家正在裝修。由于近期陸續(xù)有商鋪?zhàn)饧s到期，租金從4年前的200~500元/平方米/月，現(xiàn)在飆升到500~1500元/平方米/月，很多商家難以承受高租金，紛紛撤走。

    不僅僅是海岸城，近期，深圳成熟商圈的商鋪漲勢驚人，一旦換租客再簽約，漲租幅度普遍可達(dá)20%~30%。另受累于電子商務(wù)的沖擊和人工、原材料成本上升，實(shí)體門店利潤不斷壓縮，商鋪經(jīng)營者只能苦苦支撐。

    現(xiàn)象：海岸城商圈租金最高漲三倍

    深圳樂凱撒比薩老板陳寧在海岸城有店鋪，盡管他的鋪?zhàn)饧s很長，暫時(shí)沒有漲租的困擾，但他留意到，旁邊幾步之遙的黃金鋪位租金已經(jīng)飛漲。

    “保利A區(qū)御蝶坊和牛廚租約到期，現(xiàn)在放租價(jià)每平方米1500元+20萬進(jìn)場費(fèi)；海岸城東座85度C租約到期，租金翻3倍。深圳灣大街正街鋪位進(jìn)入千元租金時(shí)代，拐角鋪進(jìn)入1500元時(shí)代。開店的同學(xué)悲催了，在保利有物業(yè)的哥爽歪歪了。”陳寧在微博上感慨。

    隨著海岸城商圈的成熟，以及近幾年商鋪投資熱推升了價(jià)格，租約到期后房東為了提高投資回報(bào)率，紛紛漲租，最高漲3倍。中原地產(chǎn)商鋪部營業(yè)總監(jiān)肖霄介紹說，保利文化廣場的商鋪大部分租約始于2008年，而一般商鋪?zhàn)饧s時(shí)間是3~5年，今年下半年將迎來“解約潮”。比如，人流最多的二樓步行街，年底前就將有5家租約到期。

    “現(xiàn)在到了海岸城商圈一線鋪位大品牌進(jìn)駐的階段了。諸如便利店等，利潤偏低，已經(jīng)無法支撐。”肖霄說。

    記者了解到，海岸城二樓絕佳位置的休閑食品店牛廚，就是因?yàn)槌惺懿涣撕贤�到期后，業(yè)主從500元漲到1500元/平方米/月的租金，搬到了位置較差的一樓。海岸城東座一家占據(jù)了好位置的旅行社店鋪到期，房東從600元漲到1000多元，也換租給了賣手機(jī)的商家。

    另外，新簽的租賃合同里，都要附上“每年漲租10%”條款。“以前一般每年漲5%，而且從第三年開始漲；現(xiàn)在則是10%，第二年開始就要漲。”肖霄說。

    根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的最新數(shù)據(jù)，今年7月深圳各區(qū)商鋪?zhàn)饨鹉仙胶透Ｌ餄q幅最高，同比漲20%，其次是寶安區(qū)15%和龍崗8%，羅湖為5%。其中，成熟商圈的租金漲幅更兇猛。美聯(lián)物業(yè)在福田中心區(qū)興業(yè)銀行樓下的工商鋪，合同到期后，房東從13萬元漲至18萬元/月，漲幅40%，美聯(lián)物業(yè)最后只能騰挪位置。

    原因：投資熱、貨幣貶值令租金攀升

    “這幾年因?yàn)樽≌�限購，商鋪投資很熱，漲幅一直遠(yuǎn)大于租金漲幅，因此，租約到期后，房東都不可避免要漲租。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心徐楓對深圳商報(bào)記者說。

    深圳投資客Jacky在深圳和東莞開工廠經(jīng)營實(shí)業(yè)，一直對CBD的豪宅投資情有獨(dú)鐘，但住宅限購后，已經(jīng)有多套房產(chǎn)的Jacky只能轉(zhuǎn)而投資商用物業(yè)。“前幾年寫字樓的價(jià)格和住宅倒掛，現(xiàn)在上述兩者的價(jià)格已經(jīng)持平，所以我現(xiàn)在收縮戰(zhàn)線，只專注商鋪投資了。”Jacky最近在福田福華路投資了一個商鋪，總價(jià)880萬，每月租金3.5萬元，回報(bào)率接近5%。

    而最令Jacky有成就感的，則是2001年在廈門投資的一個鋪，11年過去了，租金也從最初的8000元/月，2007年的1.5萬元/月，漲到了現(xiàn)在3萬元/月，每次租約到期，都是翻倍增長。對于商鋪?zhàn)饨鸬纳蠞q，Jacky認(rèn)為，并非房東胡亂定價(jià)，而是人民幣貶值的結(jié)果。

    “在東莞的公司，五年前每月1200多元就能招到工人，現(xiàn)在則是2500元，勞動力成本翻番。再看菜價(jià)，也是幾年前的數(shù)倍。商鋪價(jià)格不斷攀升，幾年租約到期，租金怎么可能不漲？”

    Jacky表示，他從來不擔(dān)心租金上漲過猛會嚇跑商家。“物競天擇。只要有人流，肯定會有人租。”不過，在挑選租客方面，Jacky還是更喜歡將商鋪?zhàn)饨o對租金不敏感的商家，例如，一家齒科診所和小額信貸公司，同時(shí)想租Jacky在福華路的鋪位，最后Jacky選擇了小額信貸公司，因?yàn)樵撔☆~信貸公司的資金背景比較雄厚。

    隱憂：租金成商家不堪忍受之重

    不過，房東漲租也有“天花板”，如果超過了很多商業(yè)業(yè)態(tài)承受租金的極限，難以為繼，那么，高高在上的商鋪售價(jià)和租金，都將沒有“根基”。

    美聯(lián)物業(yè)全國研究中心徐楓預(yù)計(jì)，今年下半年，深圳二手商鋪?zhàn)饨鹑杂?0%左右的升幅，但較今年上半年環(huán)比漲幅超過15%的情況有所下跌。

    “受累于互聯(lián)網(wǎng)的沖擊和人工、租金等成本上升的雙重壓力，實(shí)體門店利潤被不斷壓縮。商鋪經(jīng)營者的困境，傳導(dǎo)到樓市，導(dǎo)致深圳商鋪市場的租金和售價(jià)提升有不小壓力。”徐楓表示。

    地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，目前開發(fā)商銷售的位于海岸城商圈的天利名城商鋪，最高售價(jià)約為28萬元/平方米。按照目前商鋪市場較高的租金回報(bào)率4%推算，最高售價(jià)的商鋪合理租金是900元/平方米。“那么，目前海岸城商圈能得到支撐的租金合理水平約是600~800元/平方米。但是，二樓最旺的步行街租金卻可以從400元、500元一平方米漲到800~1500元/平方米。”該地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士對深圳商報(bào)記者說。

    樂凱撒比薩老板陳寧分析，高租金令很多餐飲企業(yè)處于盈虧臨界點(diǎn)。由于目前人工成本約占20%，原材料占30%~40%，如果租金占比超過30%，那么企業(yè)的利潤將所剩無幾，因此，餐飲行業(yè)的房租占成本最好控制在20%以內(nèi)。實(shí)際上，即使上市餐飲公司，也面臨高租金壓力。味千（中國）公告顯示，租金成本約占全部成本的三成，公司坦言租金開支比例甚大。

    “現(xiàn)在還有什么在淘寶上買不到？除了餐飲、理發(fā)、美容等，零售行業(yè)受電子商務(wù)的沖擊實(shí)在太大。”陳寧慶幸自己賣比薩沒有受到網(wǎng)購的沖擊。

    據(jù)了解，零售業(yè)銷售持續(xù)低迷，高租金成為“緊箍”套牢經(jīng)營者。近日，深圳上市百貨業(yè)紛紛亮出業(yè)績黃牌，人人樂發(fā)布上半年預(yù)虧5500萬元~6500萬元的業(yè)績預(yù)告；天虹商場也預(yù)測上半年業(yè)績增速不會高于15%，甚至?xí)��?fù)增長；多次因延期發(fā)布2011全年業(yè)績而停牌的歲寶百貨近日稱，2011年純利同比大幅減少，是因2010年及2011年新開張門店的行政開支及經(jīng)營成本增加，超過了年內(nèi)的銷售增加，其中主要為租金開支和員工費(fèi)用。

    另外，由于租售比破警戒線，國美和蘇寧最近都遭遇“關(guān)店潮”�？杀乳T店銷售下滑，以及租金上升，家電連鎖的大腕們被逼轉(zhuǎn)型，加速關(guān)閉虧損門店，并走向“旗艦店+互聯(lián)網(wǎng)”新模式。

    趨勢：商鋪?zhàn)饨饘⒊掷m(xù)上揚(yáng)？

    對于商鋪的投資價(jià)值，自稱“看50個鋪才會有一個動心”的投資客Jacky表示，將來還會追加商鋪的持有，但只對臨街鋪有興趣。“隨著城市化進(jìn)程加快，以及樓盤的容積率增加，未來城市的人口只會越來越多，那么臨街鋪的人流也會越來越多。”

    肖霄則認(rèn)為，隨著深圳商業(yè)的成熟，商鋪?zhàn)饨饘⒊掷m(xù)上揚(yáng)，未來商業(yè)業(yè)態(tài)也會走香港之路。“香港的零售業(yè)都被擠到了工業(yè)廠房和寫字樓里，臨街鋪位都是珠寶、名表和奢侈品牌，單店面積較小。”肖霄說，盡管網(wǎng)購沖擊實(shí)體店，但傳統(tǒng)零售不會被淘汰。

    徐楓預(yù)計(jì)，2013年，商鋪?zhàn)饨饘�兩極分化：普通商鋪?zhàn)饨痣y大漲，因?yàn)榇蟊娤�費(fèi)品營業(yè)額難有爆發(fā)式增長；但經(jīng)營奢侈品和金銀珠寶的商鋪?zhàn)饨鹩型�進(jìn)一步走高。