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    坊間關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)按評估價征稅的傳聞終于落地，市地稅局和規(guī)土委昨日聯(lián)合發(fā)布公告證實了上述傳聞。業(yè)內(nèi)人士表示，二手商業(yè)地產(chǎn)成交量短期或?qū)⑸蠞q，之后又將長期處于“冰凍期”，一手物業(yè)間接受益。

    有客戶愿意降價出讓

    市地稅局和規(guī)土委昨日聯(lián)合發(fā)布公告稱，自10月1日起，我市范圍內(nèi)的存量非住宅類房產(chǎn)交易成交價格明顯偏低且無正當理由的，實行按計稅參考價格核定計征各項稅款。

    盡管關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)按評估價征稅的傳聞已有數(shù)月，但是該公告仍然在坊間引起了較大震動。

    “一早我們就把這個消息通知了我們的客戶，希望他們能有心理準備和相應(yīng)對策，”深圳中原地產(chǎn)商鋪部營業(yè)總監(jiān)肖霄昨日接受記者采訪時說，“政策出臺反而是件好事，以免市場出現(xiàn)過多的猜測。”

    手中持有兩套寫字樓和一套商鋪的楊先生心中有些忐忑，他昨日向記者表示，自己有一套寫字樓買的比較早，如果按照評估價征稅，交易成本將非常高，打算近日削價出讓。另外兩套商用物業(yè)因為近期購買，離市場價較近，可以先持有。

    記者昨日同時了解到，福田中心區(qū)不少二手寫字樓價格有較大幅度的下跌，其中就有部分業(yè)主“聞風(fēng)而動”，如國際商會大廈近日成交價格為3.7～3.8萬元/平方米，去年同期的價格水平為4.2萬元/平方米；8月上旬，卓越大廈一中高層面積300平方米的2個單位的成交價為3.8萬元/平方米，其年初的價格在4～4.2萬元/平方米之間。

    肖霄表示，投資商業(yè)地產(chǎn)的客戶實力較強，心態(tài)好的長線投資客會選擇封盤觀望；但是不排除部分擔心政策實施后交易成本大增而導(dǎo)致收益下降的短線投資客，則選擇降價走貨，落袋為安。

    或引發(fā)成交量劇烈波動

    從公告發(fā)布到實施，只有一個月多一點時間，是否會引發(fā)市場成交量的劇烈波動？

    美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任何倩茹昨日表示，目前成交量和成交價格都相對穩(wěn)定。預(yù)計新政的消息出臺后，或引發(fā)“末班車”效應(yīng)，9月份商業(yè)地產(chǎn)的成交量會拉高，到10月份迅速降到冰點，將萎縮一半以上。

    據(jù)美聯(lián)物業(yè)昨日提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，6～8月，深圳一手商鋪月均成交200套、1.3萬平方米，二手商鋪月均成交520套、4.5萬平方米；一手寫字樓月均成交15套、2600平方米，二手寫字樓月均成交100套、1.4萬平方米。一二手商業(yè)物業(yè)成交量差距懸殊，預(yù)計后期這個差距將逐步縮小。

    世華地產(chǎn)商業(yè)部區(qū)域總監(jiān)陳超昨日預(yù)計，短期內(nèi)將使市場的成交量驟降，不排除部分片區(qū)連續(xù)出現(xiàn)零成交的狀況。

    肖霄認為，按照評估價征稅，對于寫字樓可操作性略強，而商鋪定價的差異化非常大，即使是相鄰街鋪，也會因為展示面、人流量、業(yè)態(tài)、經(jīng)營等細節(jié)對價格產(chǎn)生巨大影響。例如門口處的鋪位與拐角處鋪位的價格可能相差10倍，這就要求在制定評估價時要更細致、準確，因此操作難度更大。對于后期成交量，他表示，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主不是剛需，長線投資居多，不會出現(xiàn)大幅拋售的現(xiàn)象。

    一手物業(yè)間接受益

    據(jù)悉，目前商用物業(yè)基本都是按照原始價過戶，據(jù)美聯(lián)物業(yè)昨日的分析，按照原價過戶，可以避開營業(yè)稅、個人所得稅、教育費附加、城建維護稅以及土地增值稅。其中，土地增值稅是最大頭，按商用物業(yè)的過戶價和原始價的價差征收，征稅幅度按價差的額度來定，30%～60%不等。如果開始按評估價征稅，則繞不開土地增值稅了，交易成本將大增，尤其是商鋪，有的之前幾千元/平方米，現(xiàn)在賣到8萬、10萬元一平方米，價差越大稅費越高。

    肖霄認為，相對而言，一手商業(yè)這方面的稅費沒有，因而更具有吸引力。目前南山中心區(qū)一手和二手的成交量相當，之前二手商業(yè)成交量為絕對主力。

    何倩茹表示，交易稅費的增加，會增加一手物業(yè)在市場上的競爭力，未來一手寫字樓可能在市場上更為走俏。