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    目前深圳非住宅物業(yè)中，旺鋪價(jià)格仍供不應(yīng)求，價(jià)格穩(wěn)定，買賣雙方觀望情緒濃厚。

    8月29日深圳公布的《關(guān)于實(shí)施存量非住宅類房產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定工作有關(guān)事項(xiàng)的通告》規(guī)定，自2012年10月1日起，對深圳全市范圍內(nèi)的存量非住宅類房產(chǎn)交易成交價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，實(shí)行按計(jì)稅參考價(jià)格規(guī)定計(jì)征各項(xiàng)稅款。目前這一政策已公布20天，并將在十余天后正式實(shí)施，但記者從市場了解到，到目前，曾經(jīng)因此類政策影響而在二手住宅市場上帶來的“搶搭末班車”效應(yīng)在非住宅市場還未出現(xiàn)。

    記者踩盤發(fā)現(xiàn)，目前深圳非住宅物業(yè)中，旺鋪價(jià)格仍供不應(yīng)求，價(jià)格穩(wěn)定，而出現(xiàn)價(jià)格小幅下跌的則是部分寫字樓以及部分位置較差的商鋪。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，按計(jì)稅參考價(jià)格征稅細(xì)則未出，買賣雙方觀望情緒仍然濃厚，短期內(nèi)成交雖有所受阻，但長期來看，商業(yè)新政的實(shí)施將會促進(jìn)市場良性健康發(fā)展。

    記者最新從深圳地稅局了解到，深圳存量非住宅類房產(chǎn)評估價(jià)征稅將與此前的住宅類房產(chǎn)評估價(jià)征稅辦法類似，即采用核實(shí)征收和核定征收并行，在交易價(jià)格明顯偏低的時(shí)候才會采用核定價(jià)征稅方案。稅率也與此前住宅的方案類似，即個(gè)人所得稅和土地增值稅都按評估總價(jià)征收最多3%的稅額，這種方案相比核實(shí)征收稅額將會減少不少。記者還了解到，深圳存量非住宅物業(yè)的評估價(jià)水平也將與此前住宅相當(dāng)。據(jù)悉，此前住宅評估價(jià)相當(dāng)于其市場價(jià)的70%左右。

    熱門商區(qū)商鋪緊俏，價(jià)格更堅(jiān)挺

    記者日前在深圳非住宅物業(yè)成交較為活躍的華強(qiáng)北片區(qū)采訪發(fā)現(xiàn)，這一政策對于華強(qiáng)北的商鋪影響不大，因?yàn)檫@一片區(qū)大部分鋪位都處于飽和狀態(tài)，幾乎沒有放盤出售的。而寫字樓則放盤量略有增加，價(jià)格約有10%降幅，但部分熱門地段則價(jià)格堅(jiān)挺。

    在華強(qiáng)北某中介地鋪，記者了解到，目前華強(qiáng)北大多數(shù)地段鋪位都飽和或無出售，只有背街的，極為偏僻的鋪面有少量放租，而價(jià)格則與以往并沒有什么區(qū)別，仍居高不下。

    這名中介告訴記者，華強(qiáng)北除了一些山寨機(jī)的店鋪，其他大部分一直都很飽和，而最近由于整體行業(yè)受到遏制，部分山寨機(jī)企業(yè)撤出，因此出現(xiàn)部分空鋪。

    而在寫字樓方面，放盤出售的寫字樓略有增加，尤其是150平方米以上的大面積放盤的更多一些，“在賽格廣場、華強(qiáng)廣場等這些單位，由于之前做手機(jī)的退租較多，一些業(yè)主就拿出來放租或放賣”，中介表示，最近許多做手機(jī)的企業(yè)都從大型寫字樓撤走了，而那些小型的企業(yè)則繼續(xù)在做。

    記者了解到，目前華強(qiáng)北附近寫字樓，賽格廣場的售價(jià)在2.8萬/平方米左右；華強(qiáng)廣場的純寫字樓為3萬/平方米左右；電子科技大廈與世界貿(mào)易廣場2.4萬/平方米左右。“目前放盤出售的價(jià)格方面沒有太明顯變化，有些單位價(jià)格會降低10%左右，但熱門地段價(jià)格變化不大”，中介表示，而寫字樓的租價(jià)則由于部分企業(yè)撤離而降價(jià)，整體約降價(jià)20%，而且出租房源較多。

    華強(qiáng)北那些商住兩用的房源仍緊俏。“像桑達(dá)雅苑、華強(qiáng)廣場B、C座這種商住兩用，可注冊，價(jià)格又合算，適合創(chuàng)業(yè)，部分還是學(xué)位房，因此房源特別緊張，需求量相對于單純寫字樓要高，也供不應(yīng)求”，中介告訴記者，也因?yàn)?ldquo;十一”之后商業(yè)物業(yè)涉及到用評價(jià)系統(tǒng)征稅，均價(jià)會有明顯上浮，因此很多商家選擇商住兩用的物業(yè)作為辦公場地。

    記者了解到，目前華強(qiáng)廣場B、C座商住兩用、可注冊企業(yè)的單位售價(jià)在3.4萬/平方米左右，不限購不限貸，而桑達(dá)雅苑等小區(qū)的售價(jià)則在2.3萬/平方米左右。

    一手商鋪和租賃市場將獲利好

    自深圳啟動限購政策以來，深圳非住宅類房產(chǎn)由于沒有納入限購限貸政策范圍中，一直都是樓市投資的熱點(diǎn)。而由于羅湖及南山兩大區(qū)成交火熱，8月深圳二手商業(yè)市場成交突破近一年以來的新高，環(huán)比大漲七成多。同時(shí)，深圳二手寫字樓市場呈現(xiàn)穩(wěn)中有升景象，共成交123套，合計(jì)18435.21平方米，成交套數(shù)環(huán)比下跌1.6%，成交面積則上升18.2%。

    根據(jù)美聯(lián)物業(yè)（深圳）的統(tǒng)計(jì)，8月深圳二手寫字樓樣本的成交均價(jià)為44853元/平方米，環(huán)比7月下跌0.34%，同比下跌10.57%。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓認(rèn)為，目前二手寫字樓價(jià)格穩(wěn)定，并且隨著業(yè)主觀望情緒的不斷加深，各樓盤的放盤量有下滑的趨勢，受二手工商物業(yè)按評估價(jià)過戶政策將在10月1日開始執(zhí)行的影響，價(jià)格指數(shù)在未來幾個(gè)月里有較大的下降壓力。

    美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為，深圳將于10月1日對二手工商鋪的交易實(shí)施按評估價(jià)過戶的政策，雖然實(shí)施的細(xì)則暫時(shí)沒有公布，但可以肯定的是從10月開始，二手工商鋪的交易稅費(fèi)將會大幅度增加，而價(jià)格方面的影響，估計(jì)業(yè)主還將保持觀望態(tài)度，價(jià)格讓步在短時(shí)間內(nèi)不會出現(xiàn)；但急于套現(xiàn)的業(yè)主，可能會降價(jià)促銷或相應(yīng)承擔(dān)部分稅費(fèi)，以降低買家的購買壓力。另一方面，由于購買一手寫字樓的稅費(fèi)較低，因此在二手市場受壓的情況下，一手寫字樓的成交量有望在目前的基礎(chǔ)上繼續(xù)增大。

    徐楓告訴記者，二手交易按評估價(jià)過戶，其實(shí)早在今年4月就已在廣州市場上實(shí)施。從廣州市場的反應(yīng)看，二手寫字樓的成交量僅在5月份出現(xiàn)下跌，而到6月即回升到原來的水平。因此按評估價(jià)過戶雖然增加了買家的成本，但這個(gè)不利因素始終會被市場消化，區(qū)別在于消化時(shí)間的長短問題。

    深圳中原工商鋪部董事總經(jīng)理何世勝則認(rèn)為，由于非住宅類房產(chǎn)個(gè)體差異較大，其評估價(jià)格受到多種因素影響，因此，未來計(jì)稅價(jià)格和應(yīng)納稅額的確定，才是真正影響后市的關(guān)鍵之處。而此次調(diào)控政策的出臺，對業(yè)主心態(tài)也產(chǎn)生了一定的影響，大多業(yè)主客戶都處于觀望狀態(tài)，靜待細(xì)則出臺，但也出現(xiàn)小部分業(yè)主對后市抱憂的現(xiàn)象，主動提出議價(jià)的需求，希望趕在細(xì)則出臺前賣出物業(yè)保本。

    “新政策的實(shí)施必然會增加交易成本，直接影響買賣雙方的入市步伐，卻間接促使商業(yè)租賃市場得到利好，預(yù)計(jì)未來商業(yè)租賃市場會有周期性上揚(yáng)趨勢”，何世勝表示。