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    日前，世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布深圳寫字樓市場報告，報告顯示前海中心、科技園片區(qū)、寶安中心區(qū)和福田CBD仍是深圳寫字樓商務(wù)市場的核心區(qū)域，但是伴隨城市更新項目的推進，商務(wù)市場也將呈現(xiàn)多點開花的局面。各個區(qū)域都將承擔(dān)相應(yīng)的商務(wù)功能。而在產(chǎn)品方面，“工改工”項目、低密度生態(tài)型寫字樓等多元化產(chǎn)品，也將為深圳寫字樓市場注入活力。

    前后海將成深圳商務(wù)標(biāo)桿區(qū)域

    世聯(lián)認為，受深圳城市規(guī)劃影響，深圳寫字樓商務(wù)市場一路西進，在歷經(jīng)地王金融商務(wù)圈、華強北電子物流圈、中心區(qū)及中心區(qū)一級輻射地段中心區(qū)西區(qū)后，最終“收官”于寶安和南山的前后海片區(qū)。

    值得一提的是，在全市寫字樓圈中，原規(guī)劃為深圳最高端寫字樓區(qū)的福田中心區(qū)的影響力已經(jīng)開始被分流，相反是前海中心有后發(fā)趨勢。報告指出，密度高、資源無法匹配以及商務(wù)建設(shè)放緩是福田CBD面臨的難題。

　　不過，世聯(lián)寫字樓事業(yè)部指出，雖然前海中心吸引了大量深港企業(yè)總部的進駐，但是未來真正的總部寫字樓和高端綜合體的聚合地將會從深圳灣后海開始。因為，前海中心是以國家級別的高標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)劃，有相當(dāng)高的準(zhǔn)入門檻。而在深圳灣后海則不受限制。“總部型企業(yè)可以屬于金融或科技類，甚至其它高端行業(yè)轉(zhuǎn)型都可。”據(jù)透露，現(xiàn)在擬定簽約的已有16家，且全為企業(yè)總部。

　　城市更新讓寫字樓市場遍地開花

　　如火如荼的城市更新，同樣也會影響深圳商務(wù)寫字樓市場。世聯(lián)報告顯示，羅湖區(qū)未來新增寫字樓主要源城市更新項目，呈現(xiàn)片區(qū)規(guī)模式放量供應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計，羅湖區(qū)符合城市更新政策的區(qū)域總面積達8.3平方公里，占建成區(qū)面積的1/4。商業(yè)更新項目將主要向高附加值、高活力的商業(yè)綜合體和寫字樓傾斜。

　　而在龍崗，新興商務(wù)區(qū)雛形顯現(xiàn)，城市舊改使得未來寫字樓供應(yīng)主要集中在龍崗大道沿線的龍崗中心城片區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，沿著“龍崗大道”有35個項目列入城市更新計劃，著力打造多個區(qū)域性商貿(mào)集聚區(qū)，未來將推出一批商業(yè)綜合體和寫字樓。

　　運營模式多樣 產(chǎn)品打造多元

　　2010年以來，政府在出讓福田和南山地塊的條件設(shè)置上，都顯示出了明顯的“總部經(jīng)濟”用意。據(jù)悉，70%以上的地塊都要求自用率在60%—90%以上，且該部分面積10年內(nèi)不準(zhǔn)出售。因此，未來5年，深圳可預(yù)計供應(yīng)的寫字樓租賃自用型物業(yè)供應(yīng)量將超400萬平方米，銷售型物業(yè)供應(yīng)量約185平方米。

　　寫字樓商務(wù)市場不僅僅將迎來量的突破，在產(chǎn)品上也將走向多元化。在市場上，“工改工”項目，低密度生態(tài)型項目，非核心商務(wù)區(qū)的單體寫字樓，超高層寫字樓以及綜合體物業(yè)大量涌現(xiàn)，形成了寫字樓商務(wù)市場的新格局。其中，綜合體將會成為供應(yīng)的主體。

　　而關(guān)于深圳是否有足夠能力消化如此大體量的寫字樓，負責(zé)人強調(diào)，以上的數(shù)字為總量概念。但需要注意的是，寫字樓也是會分批量推出市場，所以從目前深圳商務(wù)市場的消化來看，暫時無需擔(dān)憂。