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    近來(lái)香港商鋪?zhàn)饨鹨宦凤w漲，已經(jīng)超出一些租戶的實(shí)際收益，中環(huán)等核心地段的一些老牌餐廳、咖啡廳紛紛撤離。來(lái)自內(nèi)地的資金并不會(huì)改變香港商業(yè)地產(chǎn)的走勢(shì)，但是南下的內(nèi)地客卻改變了香港商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)。

    買樓不易，買商鋪行否？

    隨著“港版限售令”一下，香港住宅市場(chǎng)立即“凍過(guò)水”。和成交寥寥的住宅市場(chǎng)相比，非住宅項(xiàng)目卻很火，但火的不是成交量，而是持續(xù)走高的租金。深圳商報(bào)記者近期走訪多位在深圳從事地產(chǎn)中介的香港專業(yè)人士得知，香港商鋪已經(jīng)處于一個(gè)值得警惕的局面，一方面是租金一路高漲，另一方面是零售業(yè)態(tài)受到?jīng)_擊。

    “租戶搶鋪，房東搶錢”。用一位專業(yè)人士來(lái)說(shuō)，香港商鋪?zhàn)饨鸶叩?ldquo;嚇?biāo)廊?rdquo;，表面的繁榮暗藏零售業(yè)的生存危機(jī)，與其操心熱錢轉(zhuǎn)向商鋪，不如認(rèn)真分析香港商業(yè)生態(tài)正在發(fā)生的變化。

    回報(bào)空間：黃金地段租金回報(bào)率僅2%

    10月底，為了遏制熱錢炒作香港樓市，香港政府決定將在原有基礎(chǔ)上提高房屋交易印花稅稅率5%；同時(shí)香港非永久居民和非香港注冊(cè)公司，還需額外負(fù)擔(dān)15%的印花稅。

    住宅市場(chǎng)受限，商鋪等非住宅項(xiàng)目會(huì)火嗎？專業(yè)人士給出的意見與“火”無(wú)關(guān)。11月30日，美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)董事總經(jīng)理江少杰接受深圳商報(bào)記者表示，香港商鋪?zhàn)饨鸶�，但是回�?bào)并不高，目前香港最好地段的商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率只在2%左右，寫字樓稍高，也只有4%左右。

    來(lái)自內(nèi)地的資金并不會(huì)改變香港商業(yè)地產(chǎn)的走勢(shì)，但是南下的內(nèi)地客卻改變了香港商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)。內(nèi)地赴港自由行給香港帶來(lái)了巨大人流和消費(fèi)額，香港零售額過(guò)去5年飆升80%，同期零售樓面面積卻只增13%~14%，供求失衡導(dǎo)致香港商鋪?zhàn)饨鹉壳皠?chuàng)出歷史新高。香港財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華10月底就公開表示，“港府將密切留意商業(yè)鋪位租金高企情況，有需要時(shí)不排除會(huì)有相應(yīng)措施出臺(tái)”。

    住宅市場(chǎng)受限，熱錢就會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪嗎？業(yè)內(nèi)人士也表示這只是基于表相的推測(cè)，因?yàn)樯�值的機(jī)會(huì)顯而易見，但投入的資金也是水漲船高，一個(gè)商鋪動(dòng)輒過(guò)億港元，深圳人投資香港商鋪也不是一定穩(wěn)賺。

    商業(yè)沖擊：茶餐廳一年結(jié)業(yè)600間

    嚇?biāo)廊说母咦饨穑�這才是香港地產(chǎn)人士關(guān)注的重點(diǎn)。

    “公司樓下的Mix、coffee-to-go，還有金御餐廳近日紛紛提出告示，感謝老客戶照顧，也提醒要結(jié)業(yè)搬離了。最后買杯咖啡表示留念吧。”在香港中環(huán)上班的網(wǎng)友“熱血沸騰的鳥人”近日在微博上感慨，香港物業(yè)租金漲幅驚人，迫使很多老牌餐廳、咖啡廳撤離。

    香港捷榮國(guó)際主席兼行政總裁黃達(dá)堂近日表示，香港高租金改變了餐飲業(yè)生態(tài)。由于為香港超過(guò)九成的連鎖快餐店供應(yīng)紅茶和咖啡，捷榮可以最先感受餐飲業(yè)冷暖。“大家樂、大快活都轉(zhuǎn)向樓上鋪或地窖發(fā)展。茶餐廳去年結(jié)業(yè)超過(guò)600間，不少是業(yè)主大幅加租刻意趕走，原址少于一半是重開茶餐廳。可以預(yù)見，家庭式經(jīng)營(yíng)的茶餐廳會(huì)日益減少。”黃達(dá)堂表示，為了企業(yè)持續(xù)發(fā)展，未來(lái)將轉(zhuǎn)攻內(nèi)地市場(chǎng)。

    高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度香港各區(qū)街鋪?zhàn)饨鹕�幅明顯，銅鑼灣平均每月租金為每呎2000元（港元，下同，約21000元/平方米），同比大升54%，并創(chuàng)下2005年第三季以來(lái)新高；中環(huán)區(qū)租金每月每呎1500元（約16000元/平方米），同比升42%；尖沙咀區(qū)平均每月每呎1300元（約14000元/平方米），與去年同期比較升37%；旺角區(qū)租金每月每呎1000元（約10700元/平方米），同比升67%。

    高緯環(huán)球香港商鋪部高級(jí)董事胡詠詩(shī)表示，目前銅鑼灣羅素街的商鋪?zhàn)饨鹨咽鞘澜绲诙�高，個(gè)別羅素街商鋪?zhàn)饨鹕踔烈殉�過(guò)全球第一貴的美國(guó)第五大道租金。

    即使是樓上鋪，也是租金不菲，令很多小本生意人自稱是“為地產(chǎn)商打工”。Ray是服裝設(shè)計(jì)師，去年開始，在香港尖沙咀租下一間100多呎（約10平方米）的樓上鋪，主要通過(guò)社交網(wǎng)絡(luò)銷售自己設(shè)計(jì)的品牌R.L.服裝，月租金是1萬(wàn)元，相當(dāng)于每平方米月租1000元。“尖沙咀是旺區(qū)，方便客戶來(lái)看衣服和提貨。但基本上賺來(lái)的錢就只是交租，加上貨品成本越來(lái)越高，很難做。”Ray對(duì)深圳商報(bào)記者說(shuō)，從樓上鋪開始創(chuàng)業(yè)，在香港是很多小本生意人的選擇。

    擠出效應(yīng)：二線零售業(yè)“敗走”商業(yè)旺區(qū)

    “不要LV金鋪名店，我要戲院涼茶鋪小店！”這是今年香港市民反對(duì)銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)UA影院讓位法國(guó)LV奢侈品店打出的標(biāo)語(yǔ)。以高出原月租近20倍的2000萬(wàn)元，LV成功將經(jīng)營(yíng)了18年的UA影院逼走。

    今年8月，知名服飾零售商H&M宣布，將于明年關(guān)閉位于香港商業(yè)區(qū)面積約2800平方米的旗艦店，原因是沒有和房東就租金達(dá)成一致，而接替者ZARA則將支付相當(dāng)于原來(lái)兩倍的月租金140萬(wàn)美元（約870萬(wàn)人民幣）。

    隨著租金飛漲，香港零售業(yè)正經(jīng)歷一場(chǎng)“洗牌”。國(guó)際珠寶和手表品牌透過(guò)本地代理大肆搶占銅鑼灣，皮具和奢侈品則轉(zhuǎn)攻尖沙咀；就連莎莎、卓悅等老牌化妝品零售商，也紛紛“敗走”核心地段，二線零售業(yè)被迫遷往新界等非核心商圈。

    “租金這么貴，國(guó)際奢侈品牌依然搶租，這一點(diǎn)都不夸張。”江少杰說(shuō)，香港一線商鋪的租約簽訂，歷來(lái)都是前一個(gè)租客還沒到期，房東就已經(jīng)在和新租客洽談了，在香港核心商圈，月租金600萬(wàn)~800萬(wàn)元的國(guó)際奢侈品旗艦店隨處可見，但實(shí)質(zhì)上更多是起廣告效應(yīng)。

    “內(nèi)地游客都認(rèn)為香港的品牌商品絕對(duì)真貨，款式新而且比內(nèi)地便宜20%。”江少杰說(shuō)，從前一家奢侈品店，可以買多個(gè)高端品牌的服裝，但近年來(lái)，國(guó)際品牌日益趨向開獨(dú)立的專賣店，導(dǎo)致對(duì)商鋪的需求日益增加，皮包、鐘表等商品也類似。

    數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地居民赴港自由行以來(lái)，珠寶、鐘表及奢侈品等高利潤(rùn)行業(yè)，總銷售額在過(guò)去10年增加390%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)零售業(yè)整體銷售額的增長(zhǎng)速度，成為支撐香港商鋪?zhàn)饨鹕仙�的重要�(jiǎng)恿Α?/p>

    業(yè)界擔(dān)憂：內(nèi)地客消費(fèi)增長(zhǎng)已見放緩

    內(nèi)地的購(gòu)買力會(huì)持續(xù)旺盛多長(zhǎng)時(shí)間？盡管數(shù)據(jù)依舊可觀，但一些跡象已引起香港零售業(yè)的擔(dān)心。

    10月黃金周，赴港的內(nèi)地游客銳減一成。“早在5月份，內(nèi)地旅客消費(fèi)增長(zhǎng)已見放緩，拖累珠寶鐘表店的生意，相信未來(lái)零售店搶鋪的情況將大不如前。”高緯環(huán)球香港商鋪部高級(jí)董事胡詠詩(shī)坦言。

    香港服裝品牌G2000也未能在黃金周中受惠。該公司主席田北辰透露，黃金周首兩日，G2000來(lái)自內(nèi)地游客的生意額比去年大幅下滑三成，外國(guó)分店的生意也僅得單位數(shù)升幅，但去年同期卻有雙位數(shù)增長(zhǎng)，反映業(yè)務(wù)已經(jīng)開始放緩。香港太子珠寶鐘表行政總裁朱繼陶也表示，以往動(dòng)輒花數(shù)十萬(wàn)甚至逾百萬(wàn)買名表的客人愈來(lái)愈少，近月十多萬(wàn)以下的表種較受歡迎。

    “其實(shí)現(xiàn)在有個(gè)別旺角、銅鑼灣的臨街鋪出現(xiàn)空置，租金有價(jià)無(wú)市。LV、Gucci店買東西也不用排隊(duì)了。”深圳世華地產(chǎn)營(yíng)業(yè)總經(jīng)理林家樂是香港人，經(jīng)常回港的他也表示，香港的租金高，令商家無(wú)錢可賺。

    “自從自由行開通以來(lái)，租約到期后，業(yè)主都會(huì)兩倍甚至數(shù)倍往上加租。尤其是尖沙咀、中環(huán)、銅鑼灣等旺區(qū)的臨街鋪，租金已經(jīng)超出很多經(jīng)營(yíng)者的實(shí)際收益，現(xiàn)在租金創(chuàng)歷史新高。未來(lái)走勢(shì)其實(shí)大家也看不透，主要看內(nèi)地游客的消費(fèi)能力。”作為香港居民，江少杰向深圳商報(bào)記者表示對(duì)租金的擔(dān)憂。