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    前不久，一則《福田未來5年“再造”74座招行大廈》的微博引發(fā)了地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對深圳寫字樓巨量供應(yīng)的熱議，甚至有投資客直指現(xiàn)在投資寫字樓是“陷阱”。隨后又有媒體報道稱：未來5年，深圳新增的寫字樓建筑面積約為600萬平方米，而每年深圳市場對寫字樓的消化量將小于80萬平方米。一時間，“井噴”、“供過于求”、“風(fēng)險大”……業(yè)內(nèi)對未來深圳寫字樓市場的擔(dān)憂情緒十分濃厚。記者為此采訪了權(quán)威機(jī)構(gòu)的專家。專家認(rèn)為這種擔(dān)憂是對數(shù)字的誤讀。

    釋疑1 兩個數(shù)字放在一起易產(chǎn)生誤讀

    未來深圳寫字樓市場究竟會新增多少供應(yīng)量？按照深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，是否會消化不良？是否會出現(xiàn)高空置率甚至爛尾的風(fēng)險？世聯(lián)地產(chǎn)工商寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理張栩哲等權(quán)威人士的觀點(diǎn)恰恰相反：深圳寫字樓不是過剩，而是稀缺！

    張栩哲告訴記者：未來5年，深圳新增的寫字樓建筑面積約為600萬平方米，而深圳市場每年對寫字樓的消化量則小于80萬平方米。這兩個數(shù)字本身并沒有什么大問題，但問題在于把這兩個數(shù)字簡單地羅列在一起，很容易使不了解深圳寫字樓市場特點(diǎn)的公眾產(chǎn)生誤讀。

    深圳寫字樓市場有其特點(diǎn)和優(yōu)勢。5年600萬平方米的巨量供應(yīng)對于國內(nèi)其他城市來說可能是難以承受之重，但對于深圳來說不僅不是供過于求，從某種意義上說甚至還是稀缺。

    釋疑2 其實(shí)遠(yuǎn)不止600萬平方米

    “5年600萬平方米”，這個數(shù)字已經(jīng)很驚人了。但據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，未來5年深圳寫字樓供應(yīng)“其實(shí)遠(yuǎn)不止600萬平方米”！所謂的“5年600萬平方米”僅指到目前為止已經(jīng)報了規(guī)劃并且確認(rèn)了指標(biāo)的項(xiàng)目，并不包括大量的城市更新項(xiàng)目以及原關(guān)外的一些“工改工”項(xiàng)目。比如城市更新項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)遍地開花了，但指標(biāo)還未確定下來，所以也就無法統(tǒng)計。原關(guān)外的一些“工改工”項(xiàng)目也存在同樣的問題。

    而且這個“600萬平方米”中也不包含目前正炙手可熱的前海深港合作區(qū)的項(xiàng)目。前海目前已經(jīng)簽了100多家企業(yè)，這些企業(yè)進(jìn)來后建多高的樓多少面積都還沒確定，也沒法統(tǒng)計。前海的供應(yīng)量其實(shí)是可以無限級增長的，企業(yè)需要多少，只要那塊地蓋得了，就可以建多少。100米高的樓不夠，就建200米、300米甚至更高的。

    如果把這些都算進(jìn)來會有多少？粗略估算一下，僅僅是原關(guān)外的“工改工”項(xiàng)目恐怕都不止600萬平方米。

    釋疑3 深圳寫字樓市場特點(diǎn)是“只租不售”

    如此巨量的供應(yīng)，深圳寫字樓市場真的不會消化不良？真的不是過剩而是稀缺嗎？專家普遍認(rèn)為：深圳寫字樓市場的特點(diǎn)是以持有為主，“只租不售”已經(jīng)形成趨勢，真正可流通可銷售的非常少，非常稀缺。

    “深圳寫字樓市場明年新增供應(yīng)估計將近63萬平方米，但新增供應(yīng)中很大一部分是企業(yè)總部大廈。”榮超地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：光中心區(qū)就有10多座總部大廈在建，但真正投放到市場進(jìn)行租售的物業(yè)只是極少量。

    比如前面所說的“600萬平方米”中有400多萬平方米都是長期持有的自用租賃型物業(yè)，約占70%，可銷售型物業(yè)僅有185萬平方米，約占30%。從分布來看，“600萬平方米”的供應(yīng)量中南山和福田占了近80%，而自2010年以來，政府在出讓南山和福田地塊的條件設(shè)置上，都顯示出了明顯的“總部經(jīng)濟(jì)”用意，70%以上的地塊要求自用率在60%~90%以上，而且10年以內(nèi)不準(zhǔn)出售，這是政府出讓土地的前提條件。

    福田中心區(qū)也有相當(dāng)一部分是定向招拍掛的總部物業(yè)，和后海一樣都有很高的進(jìn)入門檻，可對外銷售的很少。

    至于前海更是一個特殊的圈子，幾乎所有項(xiàng)目都是自用的，而且是定向的，給了哪家企業(yè)就只能是這家企業(yè)，別的想進(jìn)也進(jìn)不去。

    這么算下來，深圳未來寫字樓供應(yīng)量看上去很多，但真正可流通可銷售卻很少，其中品質(zhì)較好的就更加稀缺了。像寶安中心區(qū)以及福田中心西區(qū)的一些物業(yè)未來商務(wù)價值很可能飆升甚至炙手可熱。

    有媒體在報道“5年600萬平方米”巨量供應(yīng)時用了“井噴”、“血拼”等等說法，專家認(rèn)為也是不了解寫字樓市場特點(diǎn)的誤讀。寫字樓項(xiàng)目由于體量太大，開發(fā)周期一般需要5~8年，只能是逐步放量逐步消化而不可能是“井噴”。如果把可銷售的185萬平方米攤在5~8年里，恐怕“血拼”的就不是如何賣樓而是如何買樓了。

    釋疑4 前海規(guī)劃引來大公司大租客

    對于媒體和公眾的擔(dān)憂情緒，業(yè)內(nèi)專家普遍表示理解：5年600萬平方米的巨量供應(yīng)，放在國內(nèi)其他城市確實(shí)是難以承受的，甚至以深圳現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看這個供應(yīng)量也肯定是過剩了。但如果放在深圳未來發(fā)展，特別是深港融合這個背景來看，這個供應(yīng)量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，無論是數(shù)量還是品質(zhì)都還有很大的提升空間。

    談?wù)撋钲谖磥韺懽謽鞘袌霰仨毷紫日勄昂�，前海這個大背景定義了深圳未來寫字樓市場的格局，只要這個口子一開，大量的香港企業(yè)將涌入深圳來拓展國內(nèi)市場。前海已簽約的100多家企業(yè)中，港企超過了1/3，未來還會更多。香港已有很多年沒有新的寫字樓供應(yīng)了，寫字樓月租高達(dá)1200元/平方米，是深圳的6~8倍，很多港企的辦公條件是很差的。隨著前海規(guī)劃的落地，深港進(jìn)一步融合，很多有高承租力的港企將會進(jìn)入，5年600萬平方米的供應(yīng)量恐怕還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

    更令人期待的是，前海將帶動深圳的產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的多元化。以前深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特別單一，不像北京、上海、廣州那樣有很多產(chǎn)業(yè)可以支撐高端商務(wù)市場，支撐高租金，甚至可以按每平方米每天多少美元來結(jié)算。但前海規(guī)劃一落地，深圳靠近香港、輻射內(nèi)地的特殊地理位置將吸引很多境外大企業(yè)將其中國區(qū)總部、亞太區(qū)總部從香港搬過來。而對于這些全球選址的大公司來說，租金從來都不是他們考慮的問題。

    這個前景并不遙遠(yuǎn)，到2020年前海規(guī)劃就要落地了，屆時真正需要擔(dān)憂的不是寫字樓過剩，而是數(shù)量不夠多品質(zhì)不夠好。

    釋疑5 “投資陷阱論”是危言聳聽

    至于網(wǎng)絡(luò)上所謂“投資陷阱和噩夢”的議論，張栩哲認(rèn)為是故作驚人之語、危言聳聽。高端商務(wù)市場根本就不是全民投資的產(chǎn)品，當(dāng)然也談不上什么“投資陷阱和噩夢”。

    寫字樓的門檻很高，不是一般人玩得起的，只有一些有實(shí)力的投資者和專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)才能從容邁過門檻參與角逐。對于這種有實(shí)力的投資者來說，一般的市場波動是沒有什么影響的，因?yàn)樗麄兛傅米�，能長期持有；而沒有實(shí)力的投資者則根本就不適合進(jìn)入這個市場。