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    如何看鋪，如何買鋪？上周開始，我們對成都商業(yè)地產(chǎn)的幾條投資紀(jì)律進(jìn)行了抽絲剝繭，解剖了幾只麻雀，對于商鋪的級別形態(tài)進(jìn)行了正本清源。

    1、買商業(yè)，要講級別，低級別的社區(qū)商業(yè)只能看眼前賬，成長性受限；

    2、成都高級別的城市綜合體商業(yè)，基本只租不售，對外發(fā)售的不過萬達(dá)、龍湖、華潤三家，而且對外銷售只是小比例商鋪，主體依然只租不售；

    3、買商業(yè)，誰都知道要看地段，但是不知道看動線，商業(yè)動線是一個商業(yè)能不能火的核心密碼。

    而今天，我們將請成都商業(yè)地產(chǎn)專家馮玨，為投資者講解商業(yè)運營能力是買鋪成敗的關(guān)鍵，沒有整體運營，沒有持有型商業(yè)的帶動，散鋪投資就只能靠天吃飯，你將自己的鋪子租給了咖啡館，隔壁則將鋪子租給了汽修店。

    買商鋪，一定要跟著“持有型”商業(yè)吃欺頭

    成都關(guān)于商業(yè)投資所吃的所有苦頭，可能都是產(chǎn)權(quán)分散，沒有統(tǒng)一運營導(dǎo)致商業(yè)走向衰落，投資回報也就成了無源之水。因為“一賣了之”的商業(yè)，買了之后，投資者各自為政，商業(yè)沒有主題，或者是同行惡性競爭，或者是完全沒有商業(yè)主題，不能形成吸引客流的合力。成都是一個消費特別講究聚集效應(yīng)的城市，賣打印機、賣漁具、賣保險箱，甚至賣粽子都有自發(fā)形成的主題街，雖然不叫粽子主題街，但是一到端午，曹家巷的粽子一條街就熙熙攘攘，成為成都一大景觀。

    所以，商業(yè)需要聚合，而跟著持有型商業(yè)，才會分享大城市商業(yè)的“欺頭”。一位世界知名餐飲巨頭負(fù)責(zé)拓展商業(yè)選址的負(fù)責(zé)人表示，目前對于投資者來說，分享城市綜合體的機會并不多，因為城市綜合體內(nèi)的商業(yè)，口岸好的基本上都是自持，拿出來銷售比較少，但是因為開發(fā)商自持占主體，所以整體運營有保證。而且從長期來看，城市綜合體因為是整體運行，加上大量室內(nèi)和室外的過渡空間，有對抗天氣的優(yōu)勢，總體上是不打傘的商業(yè)。

    而目前，背后是持有型商業(yè)的商業(yè)街，從租金回報上也十分可觀，金牛萬達(dá)廣場的金街租金回報可以高達(dá)500元/平方米/月；而重慶龍湖時代天街開業(yè)后，部分位置的租金飆升到1000元/平方米/月。

    馮玨指出，城市綜合體的規(guī)劃，可以保證很多位置，能夠分享到主力店或者持有型商業(yè)的紅利。以龍湖金楠天街為例，整個項目自己持有10萬平方米左右的shopping mall，與天街里的商業(yè)形成商業(yè)的分流與聚合，能夠逛得開；同時商業(yè)又不外泄，包得住。龍湖天街里為了做一個區(qū)域中心級的商圈，可以說是煞費苦心，在規(guī)劃上把原來兩塊土地分成四個地塊，這樣通過十字形的街區(qū)，增加了商業(yè)街面，也增加了商業(yè)街的通達(dá)性。雖然這樣會犧牲掉建筑面積，但是這實現(xiàn)了外部通車、內(nèi)部環(huán)狀并且閉合的商業(yè)動線，四個方向隨便逛，同時四個出入口又方便通抵。圍繞整個項目是個環(huán)狀的大商業(yè)動線，每個地塊又是一個獨立的小環(huán)線，且四個小環(huán)線主次分明，三個小環(huán)線都指向9.6萬平方米的shopping mall。據(jù)悉，這個近10萬平方米的shopping mall，龍湖將自持運營，而這個商業(yè)靈魂，也將為天街里貢獻(xiàn)龐大的人流和消費機會。同時，天街里通過街區(qū)商業(yè)，放大shopping mall的室外空間，實現(xiàn)像逛公園一樣逛天街里。