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    今年上半年深圳甲級寫字樓迎來了一縷溫暖的陽光，寫字樓租賃需求與投資需求均觸底反彈，其中寫字樓租金整體漲幅更達到6.05%。在京滬穗等一線城市甲級寫字樓租賃依舊萎靡不振的情況下，深圳頂級寫字樓物業(yè)展現出了優(yōu)質的抗風險能力。交出的亮麗答卷更像是一種復蘇的宣言：上行拐點來了。

    寫字樓凈吸納量環(huán)比暴漲378%

    在仲量聯行、DTZ戴德梁行、第一太平戴維斯等幾大研究機構日前發(fā)布的第二季度深圳寫字樓市場分析報告上，“活躍度”是最為頻繁使用的關鍵詞，而企業(yè)的租賃活動也直觀體現了整個市場的熱度。

    統計數據顯示，第二季度深圳甲級寫字樓市場凈吸納量約為10.4萬平方米，環(huán)比暴漲了378%，而半年租金漲幅則達到了6.05%。在交易區(qū)域上，福田中心CBD區(qū)依然是租賃最集中的片區(qū)。

    仲量聯行的監(jiān)測顯示，本季度福田CBD區(qū)域最為顯著的承租案例是：摩根大通在嘉里建設廣場第三座租下約600平方米面積；東芝在嘉里建設廣場第三座租下2000平方米面積等。

    成交數據表明，福田CBD區(qū)依然是企業(yè)最信賴的承租地。“不僅僅是因為新增供應主要在這里，更是因為區(qū)域的成熟商務氛圍贏得了市場的認可，而嘉里建設廣場最受世界頂級高端客戶歡迎。”DTZ戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經理程家龍解釋說。

    深圳頂級寫字樓需求向好

    在分析上半年甲級寫字樓租賃需求爆發(fā)的原因時，第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄認為，深圳寫字樓的情況與深圳宏觀經濟是對等的。“上半年GDP漲幅9%，領先于全國，說明深圳經濟、深圳企業(yè)的發(fā)展情況是良好的。”

    而仲量聯行深圳商業(yè)地產部總監(jiān)夏春毅則更明確指出，深圳寫字樓的租賃需求已經走出了2012年的最低谷，本地中小型企業(yè)的涌現支持租賃需求加速上升。

    監(jiān)測顯示，今年3月至6月，短短四個月時間，深圳新登記注冊的企業(yè)達到了14萬家，其中中小型企業(yè)占到了九成，這在一定程度上改善了寫字樓市場的氛圍。夏春毅還特別指出：“受優(yōu)惠的稅收政策吸引，截至今年上半年，在前海注冊成立的公司已經接近1000家。鑒于目前該區(qū)并無寫字樓項目，相關政策大大支持了核心片區(qū)的租賃市場，例如福田和羅湖區(qū)。”其中，最具代表性的成交是前海股權交易中心在嘉里建設廣場第三座租賃整層面積。

    在大型跨國企業(yè)集團和內資企業(yè)同步發(fā)力的情況下，全市甲級寫字樓空置率已由2012年年初的14.3%下降到了接近6.4%。個盤方面，深圳最頂級的甲級寫字樓——嘉里建設廣場，一期7.9萬平方米已經全部租賃出去，二期7萬平方米的寫字樓租賃近九成。租賃市場曲線明顯上行。

    統一業(yè)權寫字樓更受歡迎

    值得關注的是，在這一撥甲級寫字樓租賃高潮中，企業(yè)選擇的方向很是彰顯甲級寫字樓租賃的未來發(fā)展趨勢：兩極分化加劇，統一業(yè)權強者恒強。

    世聯地產工商寫字樓事業(yè)部總經理張栩哲表示，如今深圳的寫字樓市場已經進入了全面升級的階段，但真正類似嘉里建設廣場那樣的頂級超甲級寫字樓，還不到市場總量的10%。“然而，就是這不到10%的存量，卻吸納了幾乎所有在深圳最頂級的高端客戶，嘉里建設廣場就聚集了包括蘋果、思科、微軟、匯豐、戴爾、高盛、穆迪等在內的頂級高端客戶。”

    資料顯示，嘉里建設廣場一期的租賃企業(yè)有81家，80%的企業(yè)是外資企業(yè)，約占福田區(qū)世界500強企業(yè)總數量的30%。按世邦魏理仕華南區(qū)資深董事潘日升的說法，自2008年推出第一期以來，嘉里建設廣場一直以高端形象立足于整個深圳寫字樓市場，統一的業(yè)權、完善的管理服務、項目硬件的配套和品質都是領先于整個市場的。這種說法也得到張栩哲的認同，“統一業(yè)權是高端客戶的第一訴求，也是這10%存量的市場通行證”。

    另外，業(yè)權統一也往往是租金水平高低的衡量標準。世聯地產的統計顯示，租金水平最高的往往是統一業(yè)權的寫字樓，基本上在每月每平方米260元以上，而那些散售模式下的寫字樓則往往徘徊在月租150元上下。