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    近兩年，相比住宅價格的漲幅，深圳的寫字樓價格幾乎沒有上漲，并未呈現(xiàn)出熱情的局面。但是近期，深圳的寫字樓市場大宗交易頻現(xiàn)，價格也開始企穩(wěn)。華強北的世紀匯、福田中心的榮超大廈等項目均有超過億元的大宗交易記錄。

    因商務氛圍不濃厚，原關外的寫字樓市場一直表現(xiàn)并不出色，但今年以來，龍崗的寫字樓市場閃現(xiàn)出一些亮點，不少開發(fā)商在探尋著適合該區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展的模式。

    現(xiàn)狀：寫字樓扎堆，商務氛圍不濃

    雖然目前龍崗寫字樓市場供應呈雨后春筍般增長的趨勢，但商務氛圍不濃厚，企業(yè)仍以制造業(yè)居多。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級主任何倩茹對記者表示，目前龍崗的寫字樓供應不少，但從租金來說，基本都在平均50-60元/平·月的水平，算是比較低的價位。從運營上來講，也有少數(shù)幾家運營得不錯。

    而城市舊改使得龍崗未來寫字樓供應主要集中在龍崗大道沿線的龍崗中心城片區(qū)。相關數(shù)據(jù)顯示，沿著“龍崗大道”有35個項目列入城市更新計劃，這35個項目中，城市綜合體占據(jù)著重要的位置。而這些綜合體中，寫字樓也是非常重要的一個組成部分。

    大運會給了龍崗一個發(fā)展契機，不少業(yè)內(nèi)人士對龍崗的未來抱著十分樂觀的態(tài)度。此前，曾有業(yè)內(nèi)人士表示，“龍崗中心城作為龍崗區(qū)政府所在地，深圳中部發(fā)展軸線上的城市次中心及東部的文化商業(yè)中心，這決定了它未來對寫字樓的需求將非常巨大。”

    在這種預期之下，龍崗中心的規(guī)劃建設如火如荼。

    據(jù)美聯(lián)物業(yè)提供的資料，目前，龍崗天安數(shù)碼城、銀信中心、榮超英隆大廈、和成世紀、萬匯大廈、中信龍盛廣場等項目均在售。其中銀信中心是商務公寓，榮超英隆大廈、中信龍盛廣場等項目為辦公樓。在建中的萬科廣場將提供高水準的甲級寫字樓——萬科大廈，這也將對龍崗的寫字樓市場有所豐富。

    但與此同時，龍崗的商務氛圍并不如預計的樂觀。龍崗區(qū)的一位負責人曾直言，龍崗中心城的建設過程中，存在著城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展脫節(jié)的現(xiàn)象，龍崗必須要使商務人氣聚集。

    然值得注意的是，在售項目中，已經(jīng)形成規(guī)模的龍崗天安數(shù)碼城的宗地性質(zhì)實際上是廠房，這個項目在龍崗目前運營情況良好。實際上說明，以龍崗天安數(shù)碼城、布吉的一些工業(yè)園區(qū)為代表的辦公和生產(chǎn)一體化的模式成為一種重要的寫字樓運營模式。

    探索：“辦公+生產(chǎn)”模式開辟寫字樓新機

    總部經(jīng)濟、高科技產(chǎn)業(yè)、體育休閑產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)等在龍崗的發(fā)展被寄予厚望。與此同時，記者也發(fā)現(xiàn)，龍崗的一些寫字樓空置率仍然較高，在發(fā)展總部經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)的路上，龍崗可能還有不短的路要走。

    在這種情況下，龍崗的寫字樓是否會具有適合其發(fā)展的獨特的模式？

    業(yè)內(nèi)人士表示認為，龍崗以前的產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主，制造業(yè)尤其發(fā)達，現(xiàn)在單純想去發(fā)展高科技、想搞文化產(chǎn)業(yè)、想搞總部經(jīng)濟，肯定還有很多局限性，寫字樓和商業(yè)的建設數(shù)量跟上來了，但是也必須要有相應的產(chǎn)業(yè)來支撐其發(fā)展。

    美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級主任何倩茹認為，在現(xiàn)階段來看，龍崗的寫字樓如果主打中小企業(yè)可能會收到比較好的效果。另外，走生產(chǎn)和辦公相結(jié)合的道路也是加深龍崗商務氛圍的一種重要方式。

    無獨有偶，深圳市都會城市研究院院長高海燕在接受記者采訪時也表示，在現(xiàn)在這個階段，龍崗發(fā)展寫字樓要因地制宜，可以吸引一些中小企業(yè)總部，比如針對制造業(yè)企業(yè)開發(fā)一些價格不高，而且是“辦公＋生產(chǎn)”一體化形態(tài)的寫字樓，換言之，也可以說是廠房的商務化�，F(xiàn)在的天安數(shù)碼城以及布吉的一些園區(qū)已經(jīng)具有了這個特征。

    在美聯(lián)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)中看到，龍崗目前在售的寫字樓中，銀信中心、中心龍盛廣場、萬匯大廈等項目的售價均在兩萬以上，銀信中心由于其商務公寓的性質(zhì)銷售接近八成，萬匯大廈的銷售率從今年五月入市至今約銷售了三成。由于定位不同，龍崗天安數(shù)碼城的銷售均價在一萬五千元每平方米以下，其銷售率在八成左右，租金在每平方米50-60元，有著不錯的市場表現(xiàn)。

    同時，布吉的諸多工業(yè)園區(qū)已經(jīng)有著比較成熟的運營模式，比如華為工業(yè)區(qū)、上雪科技園等，基本都是以“辦公+廠房”的模式在運營，并且取得了相當不錯的市場效果。

    “辦公＋生產(chǎn)”的模式在龍崗基本得到市場的認可，這對強化龍崗的商務氛圍，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級是有幫助的。