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    與愈加嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策下住宅投資市場(chǎng)低迷的狀態(tài)不同，北京寫字樓市場(chǎng)卻逆勢(shì)上揚(yáng)，受到投資者熱捧，正在醞釀著一波低調(diào)火爆的獨(dú)立行情。

    “今年的寫字樓投資市場(chǎng)最活躍的群體集中在投資額1000萬~2000萬元，與去年小業(yè)主、煤礦等‘土豪’行業(yè)集中搶購不同，除了民間資本，投資群體不乏機(jī)構(gòu)投資者、私募、險(xiǎn)資等，這說明北京的可售型寫字樓穩(wěn)定的投資回報(bào)已被更為理性的投資群體認(rèn)可。”譽(yù)翔安地產(chǎn)合伙人王珂告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

    來自第一太平戴維斯的市場(chǎng)投資報(bào)告也顯示，今年第三季度北京甲級(jí)寫字樓資本值大體穩(wěn)定在每平方米62,400元，同比增長(zhǎng)2.1%。在第三季度北京整售投資市場(chǎng)90億元的總成交金額中，寫字樓繼續(xù)成為最受投資者青睞的物業(yè)類型，占到總成交額的74%。

    逆市熱銷投資居多

    “‘十一’才開始蓄客，11月9日正式開盤認(rèn)購額就達(dá)到了9億元～10億元，還有30%～40%的客戶要繼續(xù)排號(hào)等待后續(xù)房源，這種情況連我們自己也沒有想到。”位于望京的出售型寫字樓項(xiàng)目誠(chéng)盈中心營(yíng)銷總監(jiān)張冬林告訴記者，在該項(xiàng)目一期認(rèn)購的10億元左右成交中，出于投資目的購買比例高達(dá)66%，三分之一為企業(yè)自用。

    “從價(jià)格上每平方米4.5萬元的均價(jià)跟望京區(qū)域的住宅相對(duì)應(yīng)，從投資者的購買傾向來說，多套甚至整層購買的需求比較集中。”張冬林說，由于望京區(qū)域承接了CBD寫字樓需求溢出，IT企業(yè)外遷，加上大望京商務(wù)科技創(chuàng)新區(qū)與電子城北擴(kuò)區(qū)，已經(jīng)形成了電子、通訊、新材料、新能源等幾大支柱型產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群，該項(xiàng)出售的三分之一房源主要集中在以上幾個(gè)行業(yè)自用。而在66%的投資購買客群中，比較集中于1000萬～2000萬元的投資額，背后不乏機(jī)構(gòu)投資者。

    在北京新增供應(yīng)極其稀缺的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，可售型寫字樓銷售火爆并非個(gè)案。一位寫字樓營(yíng)銷人士告訴記者，位于朝陽區(qū)朝陽公園附近的某寫字樓項(xiàng)目將有部分出售，雖然還沒有正式銷售，其蓄客量就已經(jīng)非�？捎^，預(yù)計(jì)售價(jià)能達(dá)到每平方米10萬元左右。

    與熱銷的個(gè)案項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1～10月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況也顯示，今年前10個(gè)月，北京市寫字樓投資完成468.3億元，同比增長(zhǎng)45.2%，高于住宅部分7.2%的同比漲幅。而在銷售方面，今年前10個(gè)月，全市寫字樓銷售面積為243.2萬平方米，同比增長(zhǎng)47.4%，也遠(yuǎn)高于住宅部分3.2%的增幅。此外，北京寫字樓的竣工、施工面積增速也為同期住宅商品房的兩倍左右。其中前10個(gè)月的寫字樓施工面積為1870.4萬平方米、新開工面積445.5萬平方米、竣工面積121.9萬平方米，同比增長(zhǎng)均超過20%。且近幾個(gè)月以來，寫字樓供給面積的增長(zhǎng)率均達(dá)到了住宅的兩倍以上。

    誰在搶購寫字樓？

    到底哪些投資群體在搶購寫字樓，這些群體搶購寫字樓的目的也頗為引人關(guān)注。

    譽(yù)翔安地產(chǎn)合伙人王珂告訴記者，去年該機(jī)構(gòu)曾經(jīng)參與位于北京麗澤商務(wù)區(qū)的國(guó)投財(cái)富廣場(chǎng)的寫字樓銷售，當(dāng)時(shí)總計(jì)20億元的投資額中客群比例呈現(xiàn)“M”型，有10億元集中在219個(gè)中小投資客，2億元的購買集中在投資額兩三千萬的商業(yè)地產(chǎn)定向投資客群，8億元集中在20個(gè)地方煤礦業(yè)行業(yè)大賣家當(dāng)中。今年的寫字樓投資客群分析則成扁平的金字塔型，以中間階層的定向投資群體為主，這種客群模型說明該市場(chǎng)已經(jīng)趨于穩(wěn)定和安全。

    誠(chéng)盈中心營(yíng)銷總監(jiān)張冬林在介紹該項(xiàng)目的投資購買客群時(shí)也曾表示，投資目的買家比較集中于1000萬~2000萬元的投資額，其背后的買家很多與該項(xiàng)目所處于望京地區(qū)形成產(chǎn)業(yè)集群的IT、電子等行業(yè)完全無關(guān)，個(gè)人、機(jī)構(gòu)、私募甚至有海外買家。

    “這些定向投資群體都有專業(yè)的理財(cái)能力，他們看中的一定是寫字樓的投資回報(bào)率。目前北京的寫字樓投資回報(bào)率是非常高的，核心市場(chǎng)基本處于滿租狀態(tài)，投資回報(bào)的穩(wěn)定性也有一定保證。”王珂介紹，根據(jù)測(cè)算，目前北京的5環(huán)以內(nèi)的寫字樓租金投資回報(bào)率平均可以達(dá)到每年4%~5%，部分5環(huán)外新興區(qū)域短期內(nèi)的租金回報(bào)率也在2%~3%，但是反觀高端住宅市場(chǎng)的年租金回報(bào)可能連2%都達(dá)不到。

    “投后服務(wù)”需求涌現(xiàn)

    在房地產(chǎn)調(diào)控、北京樓市限購加碼的大背景下，寫字樓投資逐漸成為投資客的有效投資出口。不過，以往散售型寫字樓一直存在很難有效地整合所有業(yè)主資源，難以取得統(tǒng)一后期管理理念的瓶頸。

    “相對(duì)于商鋪等其他商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)后期經(jīng)營(yíng)的高專業(yè)要求、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，寫字樓出租的后期運(yùn)營(yíng)管理難度相對(duì)要低。”王珂表示，目前可售型寫字樓由于投資客銷售占比居多，投資者對(duì)于其持有寫字樓物業(yè)的所有權(quán)、收益權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)均有清晰的認(rèn)識(shí)，很多客戶都提出了“投后服務(wù)”的需求。

    投資客戶居多的可售型寫字樓，投資者均會(huì)提出提供后期的租賃以及全程資產(chǎn)管理服務(wù)的需求。“很多寫字樓投資客購買后均會(huì)委托相關(guān)第三方直接租賃管理。一些港臺(tái)、外地的投資客，非常自然就是把寫字樓投資當(dāng)成一種理財(cái)產(chǎn)品，每年直接收取租金回報(bào)。”第一太平戴維斯北京投資部董事紀(jì)剛也告訴記者。

    “優(yōu)質(zhì)寫字樓仍然稀缺，投資者們將把重點(diǎn)放到次要地理位置與非核心的物業(yè)上，因?yàn)楹Ｍ馔顿Y者更加傾向于投機(jī)偏好。”世邦魏理仕亞太區(qū)資本市場(chǎng)研究部董事蔡泳嘉說，高凈值投資者們對(duì)市場(chǎng)持樂觀態(tài)度，也愈加看重諸如房地產(chǎn)類的直接投資所帶來的價(jià)值與回報(bào)。

    根據(jù)世邦魏理仕的報(bào)告顯示，到2013年二季度末，北京的寫字樓租金才結(jié)束了一輪長(zhǎng)達(dá)14個(gè)季度的持續(xù)上漲。且當(dāng)季北京寫字樓整體空置率為2.3%，達(dá)到了北京寫字樓市場(chǎng)的空置率的歷史最低水平。即便放眼中國(guó)的寫字樓市場(chǎng)，北京甲級(jí)寫字樓租金也延續(xù)了以往的趨勢(shì)，扮演著領(lǐng)跑全國(guó)的角色。

    世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉對(duì)此分析認(rèn)為，受益于快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求以及有限的新增供應(yīng)，北京的辦公樓租金在過去三年里上漲超過一倍。與商品住宅、零售商鋪、行業(yè)用地等其他物業(yè)相比，寫字樓租金此前突飛猛進(jìn)的漲幅，和相對(duì)穩(wěn)定的需求增長(zhǎng)，仍然是其他物業(yè)類型難以企及的。